您的位置:资讯中心/市场动态
市场动态 / MARKET DYNAMICS

水岸星城:稀缺性与差异化,印证居住价值

编辑:策划中心 发布时间:2006-03-24 点击次数:419

稀缺性高低与价值的高低呈现正比例关系。

????——《政治经济学》

????按政治经济学观点,优势资源总是向具有吸引力的中心汇集;长期的资源积聚会造成价值的分布不平衡和巨大的差异化。水岸星城,位于城市核心,在内环唯一临湖的待开发规模地块上,建设低密度、低容积率、低建筑覆盖率和高绿化景观、高开扬视野尺度的城市精英社区;面对城市稀缺资源,在规划上如何创造价值,与目标客户实现精神生活的沟通,满足处在上升期的财智阶层的需求呢?

????两种规划方案的对决

????开发行为不能单纯追求利润,而是要考虑持续性发展和品牌提升;水岸星城最初原规划方案为:总建筑面积80万平方米,容积率为2.0,产品涵盖:独栋别墅、?T?O?W?N?H?O?U?S?E、叠加别墅、多层、小高层、高层、酒店式公寓等多种产品形态。该方案在投资收益率上最优,可以获取更多的利润;当时项目已经拿到了所有的批文,即将可以开工,但此设计方案在社区氛围营造、观湖指标、组团分布、低密度产品楼体高度和建筑遮挡方面无法满足和提升居住品质要求,也无法满足产品在市场上差异化和稀缺性的要求和定位。

????后来经过邀请多次国际专家论证会和多达47次的规划方案修改,最终选择降低容积率,提高景观私有化,取消小高层设置,保证组团居住氛围相对单纯,避免了临湖建筑物对后面的景观遮挡。目前规划指标为总建筑面积65万平方米,容积率控制在1.7,低密度区域的容积率控制在0.9左右,产品类型改为3层联排别墅、4层叠加别墅、5层的花园洋房和高层,形态相对单纯,人居生活品质得到提高。

????新都市主义与“大生态”概念的结合

????城市中心珍稀的土地资源必然出现高容积率的高层社区,景观会相对稀缺,建筑密度相对较高,这是中国国情决定的。新都市主义和郊区化的争论就由此而来;郊区实现更低容积率代表生态型居住的形成和生活舒适性的提高,可以实现人与自然尺度和谐;但由于商业和工作主要集中在城区,郊区化生活便利性方面就不如城市中心;

????水岸星城在城市中心,强调公共空间的开放,强调道路与城市的互动、交流的居住形态与空间结构;在景观系统引入沙湖水景,采取五纵两横的鱼骨式绿化布局,以相互垂直的主要景观轴线统领整个社区,遵循基地原有的机理,而自然形成的中部绿化。结合中心广场、水系、景观小品形成完整的线性“绿脊”,使得各个居住组团相对独立而又互成体系;

????设计中充分利用外部景观资源,创造小区景观主轴,使“绿色网络”由湖边向小区延伸,拓展。通过内、外环境间的“绿色通廊”把天然景观、城市景观与区内人造景观有机结合在一起,实现沙湖景观系统?沿湖带状公园绿化系统?社区沿湖绿化系统?小区绿化景观主轴?社区中心绿化系统?街坊组团绿化系统?室前绿化系统的五重式景观,通过开放式绿化景观通廊及林荫步行道穿插形成贯穿整个社区空间范围的绿化系统——“大生态”系统。

????适当退让,实现均好的居住秩序

????适当的距离观可以有效地保持人与建筑、与社区的心理尺度;水岸星城在规划方面坚持适当退让,在总体规划上充分考虑人居尺度。

????面对近6000亩的沙湖和117亩的滨湖城市公园——福星公园,项目采取了整体布局呈扇形,南低北高推层化安置建筑——使整个社区可以实现尽可能的观湖观景率,避免了临湖建筑物对后面的景观遮挡;

????南偏东15度的建筑摆放,充分考虑武汉温带内陆型气候、城市季风方向和日照时间、方向,在建筑规划上保证户型通透,顺风顺水,同时可以看到更多的自然景观,是低密度多层、别墅和高密度高层实现景观上的均好性;实现科学的人居观念和规划理念的完美结合;

????建筑与城市道路间,进行最大限度退让,实现25米的绿化带区隔,保证别墅区的安静与安全;

????在项目一期建筑设计上,退台式布局和建筑里面处理在市中心更是少见。通过楼层的退层过渡和露台的退让,强调别墅的亲水性和天地空间感,实现1期低密度住宅的外观造型、私家花园、退台式花园平台、入户门庭的结合,使整个建筑群更具层次感和亲切感。

????小贴士:

????水岸星城“五纵两横”轴线规划系统

????由于小区规模大,交通组织成为首要解决的问题,小区设置了由纵向的秦园路、福星西路、中央景观轴线、2条小区主要组团道路和横向的两条景观道路;遵循“适度的人车分流”的原则,在地块中部形成环状路网,合理地将道路轴线和景观风格、组团风格形成合理的连接和区分,同时依托景观轴线将各组团和公共区域加以连接,形成公共空间、半公共空间和私密空间的转换。

---家园网

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图