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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

高端物业能否提升武汉价值

编辑:高虹 发布时间:2006-04-20 点击次数:456

??? 纵观武汉高端物业市场,以价格论高端物业、以材料论高端物业、以豪气论高端物业的现象比比皆是,这是市场发展初级阶段的典型特征。这些初级阶段的评价标准的逻辑混乱,必将导致高端物业市场良莠不齐,高端物业真假难辩。在市场初级阶段,真高端物业一定价高、但价高者不一定是真高端物业,而以材料论高端物业、以豪气论高端物业就更是暴发户阶段的暴发心态下的产物。
??? 在这种评价标准存在逻辑混乱的背景下,武汉因此也出现了众多的自称高端物业的项目,行业内将这种高端物业称为伪高端物业。武汉高端物业市场急需去伪存真。
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武汉将催生正确的高端物业观
??? 今年两会期间,中央再次指出“中部崛起”的发展战略,作为全国省会城市中自然资源最得天独厚的城市,华中地区面积最大、人口最多的城市,武汉已经越来越成为中国各城市关注的焦点。,按照经济的发展规律,华中地区的经济资源大部分会向武汉配置已然不争的事实。大家可以看到众多的知名品牌和知名企业,都将武汉作为全国大区中的华中基地或总部,华中地区的经济资源向武汉更多地配置,这就是市场经济的力量,也是不以人的意志为转移的。
??? 因此随着武汉经济连续多年高速发展,购房者的实力和见识已经今非昔比,购房者的觉醒,将直接催生正确的高端物业观:以不可复制的稀缺资源论高端物业、以唯一性地段论高端物业、以社区学问论高端物业、以品牌论高端物业必将成为主流。那些在稀缺资源、地段唯一性、品牌、发展商实力上能够达到综合最优的项目,才能够成为真高端物业。
??? 这种过程,在中国的一线城市,比如香港、上海、北京、深圳、广州,都曾经已经走过,武汉也不能例外。而正确高端物业观的树立,必定需要龙头项目的带动。
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武汉目前仅处于都市高端物业的发展阶段
??? 在一个成熟的市场中,高端物业往往分为都市高端物业和郊区高端物业,而在发展初级阶段的市场中,将必定是先发展都市高端物业。在上海的淮河路、深圳的香蜜湖与华侨城,这些都市类高端物业成为当地市场的价格高地,其价格基本相当于全市房价的8~10倍。而后才发展到郊区高端物业。
??? 武汉在经济、城市交通、各项配套、城市居住学问、消费心态上,还不支撑发展郊区高端物业,也就是说武汉目前处于都市高端物业发展时期,按照国内一线城市的经验来看,郊区高端物业的发展时期必定是5年以后的事情。
??? 武汉内环线以内区域是武汉的核心,而武汉是中国华中地区的经济核心。因此武汉内环线以内区域势必成为华中地区核心的核心,市场经济发展的规律也必定是马太效应,核心区域的发展将不仅仅决定于武汉,而是整个华中地区崛起的必然结果。
??? 以前,武汉高端物业优势更多依靠周边地段优势或者稀缺性资源(长江、东湖风景区、西北湖、沙湖、中山公园、解放公园等)。2006年武汉高端物业开发呈现价值理性分布,紧跟武汉城市规划进程的动向,即“一江二湖区域的武昌总部区、二江四岸滨水商务生活区”为核心的开发趋势,并呈现规模化的开发趋势。
??? 因此,有崭新江滩景区、拥武汉最大城市内湖、怀抱壮丽长江的内环路以内区域将成为武汉未来一直的都市高端物业高地,成为武汉地租高地,在武汉都市高端物业发展历史上发挥主导力量。
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武汉高端物业销售扑朔迷离
??? 从高端物业客户构成看,目前武汉高端物业客户群体仍比较局限。2002年“怡景花园”客户中有部分是来自外省地的客户,2004年推出的“万豪国际”中上海、温浙一带的商人及投资客户占到25%左右、一期投资客户近40%,而2005年的高端物业客户中以本土、省内客户为主,武汉本地客户占9成左右。2005年关于武汉发展的“中部崛起、城市中心”等言论并未为这座城市高端物业带来预期的外来投资者,高端物业销售扑朔迷离,客户购买陷入本土僵持局面。
  2006年,中高端产品已经成为武汉房地产市场主流,预计高端物业之间的竞争短期内仍以产品景观资源为导向,而逐步延伸至产品综合价值(内外景观、产品设计、营销策略、品牌学问等组合)。  2006年上半年高端物业放量将加大,主城区市场压力将快速增长,竞争白热化;整个武汉市场将在06年年末到07年上半年达到推盘量峰顶,2006年在售在建的高端物业接近25个,规模累计在150万,预计2006年武汉高端物业的平均价格将达到5800-6800元/平方米。
  值得一提的是,国内沿海城市房地产短期投资收益率下降趋势明显,热钱将会投向如武汉这类发展中且潜力巨大的城市,以图获取更多的收益。同步,随着外来资金对武汉的关注度升高,将会进一步扩大武汉高端物业消费群中外来投资客群所占的比例,直接导致二手高端物业的流通量提高,活跃武汉高端产品交易市场,推进城市化高端产品开发的进程。
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武汉高端物业存在巨大套利空间
??? 目前,武汉高端物业均价呈现逐年上升趋势,2002年高端物业入市初,销售均价维系在4000元/㎡左右;2003、2004年维系在5000-5500元/㎡,2005年高端住宅价格开始冲向新高,达5000-7000元/㎡,物业价格差别较大。与此同时,大家也发现高端住宅的物业均价较区域均价有一定顺差,但差额开始趋缓。2005年前高端项目顺差在2000-2500元/㎡,而2005年仅为1000-1800元/㎡。而武昌区域高端物业成交状况良好,并具有规模性,实质高端物业与平均价格水平价差相差较少,为500-1600元/㎡。 
  通过以上分析,大家发现当前武汉房地产价格结构不健康,表现之一就是高端物业与普通住宅之间的价格顺差过小,高端物业与普通住宅之间价格挤的太密,楼盘档次没有拉开,住宅产品梯级消费布局不合理。由此进一步说明武汉高端物业所拥有资源优势产品价值没有完全被认识,这主要是由于武汉房地产所处在的发展阶段以及消费者对高端物业的认识盲区所致。
  按照中国的一线城市,比如深圳、上海、北京各城市高端物业的发展状况看,高端物业与普通物业的价格比例一般是5:1的关系,最高的达到8:1的关系,相比之下的武汉高端物业价值还远远没有被发现,因此最近几年内武汉高端物业一定会存在一个高涨行情,价值回归是市场规律下的必然选择。
  目前武汉住宅市场的投资机会,已经从普通住宅向高端物业转移,且处于初期阶段。对楼市而言,投资购房就像一把“双刃剑”。涨势之中,它可以锦上添花;跌势之中,它却不能雪中送炭。可以说,它是一种最不可靠的购房动力。在中档楼市投资就是投机,一有风吹草动,投资随即撤出,必然加剧市场恐慌。而在高端楼市,投资很多时候却是长期行为,价格下跌则能够保持稳定,也就是说,高端物业是涨起来快,但跌时却动力不足。
??? 在深圳,近5年内,真正的高端物业已经实现130%以上的增值服务,大大高于普通住宅35%的幅度,尤其是类似半山别墅这样的纯别墅、连体别墅物业,价格在原来销售价格上短短三年就上涨550%,单栋销售价格从250万/栋直升到1350万/栋以上,这个价格上升曲线某种程度上确实反映了房地产发展阶段中特别是城市高端物业发展走势,相信“中部崛起”下的大武汉不久就会迎来房地产发展的黄金时期。??

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注:文章发表在武汉晚报 2006-04-20

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