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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

武汉房企在全国坐标系中的差距与未来

编辑:高虹 发布时间:2006-06-02 点击次数:439

??? 2005年度武汉房地产开发行业综合实力二十强 结果上月已揭晓。二十强尤其是前十强市武汉房地产业的中流砥柱。但在外地企业攻势如潮的时代背景下,作为只是中国房地产二线城市——武汉的本土开发企业如何应变?与国内一流开发企业的差距何在?也许找到这些问题的答案。远比炫耀二十强名单更有意义。
???
??? 差距???
??? 规模不如人
??? 把武汉十强放进全国体系,与全国十强对比发现,全国十强平均规模(以净资产为标准)达到76亿,而武汉十强仅为3.2亿,武汉十强的规模不及全国十强的5%。武汉十强全部加起来也抵不上全国十强的平均水平。
??? 市场销售能力,全国十强平均年销售额为49.9亿、而武汉十强仅8.3亿。武汉十强的销售规模不及全国十强的17%。武汉十强总的销售量只相当于两家全国十强的销售额。
??? 这两点表明,武汉十强的规模与全国十强完全不属于同一级别,呈现出全面、系统性落后的现状,如果不认识到这一点并励精图治,武汉楼市的未来并非不可能从本土化到沦为外企化。

??? 社会贡献不如人
??? 从社会贡献能力上分析,全国十强全年纳税全部在3亿以上,3-5亿元之间的企业5家;5-10亿元之间的企业7家;还有两家大型企业纳税额突破了10亿元(万科的营业税金及附加、土地增值税和所得税总额超过了14亿元)。而武汉十强总纳税只有6亿,户均纳税只有6000万元,其中纳税额超过亿元的仅有2家,即武汉地产集团和福星惠誉地产。
??? 在深圳、上海等城市,纳税多往往被视为荣耀。?

??? 没有学会借外债
??? 全国TOP的3年年均总资产收益率为8.36%、净资产收益率为20.47%、销售利润率为18.99%,均远超武汉十强。全国十强中70%以上的企业与国际资本合作,但武汉十强中尚无一家。
??? 这一方面是因为武汉房地产的游戏规则无法与国内先进城市及国际接轨,另外一方面是因为武汉城市发展潜力尚未被充分认识。继续闭关自守,自举内债不借外债,武汉企业将可能失去享受人民币升值的最佳时机,同时也将失去向国际企业学习的最佳时机。

??? 仅以资源为核心
??? 武汉十强中,一些企业融资能力有限,土地储备严重不足,是典型的“资源型”企业。全国十强都是典型的“市场型”房企,他们熟悉市场拿地或资本运作,具有较强的土地营运能力,土地储备充分。作为一匹黑马,上实地产拥有1300多万平方米的土地储备面积和1000多万平方米的规划项目建筑面积,以雄厚的实力跻身中国房地产百强企业成长性十强的榜首。即使将武汉TOP全部加起来,也到不了这个量。
??? 以资源为核心的武汉十强,在产品创新上明显落后于以市场为导向的全国十强,尚未具备如万科、复地、阳光100等产品研发及大规模产品品牌复制能力。一旦直接竞争,武汉十强将呈现全面落后的不利局面,应该引起全体业内人士和政府的高度重视。高虹总经理说,在进入武汉的三大势力——上海兵团、江浙兵团、粤港兵团面前,武汉房企已经没有任何侥幸的余地。
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??? 路在何方?
??? 既然已经看到了问题,那么武汉房企路在何方?

??? 创新
??? 武汉房地产市场近几年相对景气,但在产品创新、营销创新上比较平淡,与北京、深圳相比创新力依然不够。这与武汉社会对创新认可程度不高有一定关系。政府应该从有关条例上予以支撑,鼓励创新。

??? 专业分工
??? 在成熟市场,没有任何例外,专业分工是绝对的主流,发展商作为资源整合者,之下必定团结着代理顾问企业的顾问、策划、销售代理服务,以及建筑企业的施工、广告企业的广告等。
??? 只有这种专业化分工的格局,整个行业才能进入良性循环和不断进步之中,一旦一锅端,思想必然近亲繁殖,水平自然难以获得质的提高。

??? 以市场为导向?
??? 研究发现,全国十强往往将服务的源头从售后向售前“转移”。从取得地块开始,面对客户的服务就已经开始,建立全过程服务体系。
??? 反观武汉, 往往到了销售阶段才想起客户来,房子是否贴近客户需求则无人问津。这种半程式客户服务必然导致开发流程效率和质量双双降低。
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??? 培育全社会品牌意识
??? 目前,武汉房企还没有全国性品牌,即使地方性品牌也为数不多。
??? 武汉多数企业局限于武汉发展,只有少数已在湖北省内其他城市发展。但是只有极个别向外地发展扩张,在一线城市发展的几乎为零。长此以往,武汉房地产企业就难以获得系统性的允营经验,就无法直面未来的竞争。

??? 尽快实现企业转型
??? 企业核心能力必须从资源型向市场型转变,习惯市场化运作。创造良好的职业经理人的生存环境,并提高企业的融资能力、复制能力。
??? 即使暂时不进行全国扩张,也必须建立全局性思维,建立品牌战略,并导入CRM系统,提升产品研发能力,以市场、客户为导向。
??? 开发模式上也应该转变应从“拿地—开发—销售”模式向 “开发—经营—管理”模式转变,增强企业经营能力,降低企业风险。

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