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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

价值回归后,金银湖区域需要理性的定位

编辑:高虹 发布时间:2006-06-08 点击次数:442

??? 金银湖区域的房地产市场曾经历过一段时间的沉寂,能否借助中环线建设的机遇,在武汉郊区开发中继续保持领先地位?回顾这一区域的发展历程,有利于对它的未来进行更好的规划。
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??? 一、市场为何一度沉寂?
??? 金银湖的沉寂是由市场规律决定的。在2002年武汉房地产市场化概念没有完全形成的时候,中心区与郊区产品之间价格的区别不明显,当时金银湖片区和六渡桥片区的价格是相当的,曾经是武汉市房地产开发热度最大的区域之一。2002年到2004年两年间的价格涨幅非常大,2004年5月1日的丽景湾项目的价格已经到了3200左右,光谷等地的多层直到一年之后才到达这一水平。
??? 当市场规律发挥作用之后,城市中心区的房价在平稳中提升,金银湖区域产品过度的总量也得到了理性的调整,万科、丽景湾等一流开发商提供的优质的产品是产品价格的重要支撑点,透支之后的价值回归凸现了这一区域供大于求的市场特性。
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??? 二、市场目前面临哪些困境?
??? 供应和需求的错位也是金银湖区域存在的现实的问题之一,房地产商收集的数据显示, 2006年第一季度户型供应量的53%为80—100平米,45%为100—120,实际成交量的80—100平米为17%,100—120为14%,120—140为25%,140以上的销售量占32%,这个数据清楚的表明了客户将金银湖作为一个中高端的市场来选择。对开发商而言它的意义在于紧跟市中心的开发趋势并不能缓解销售的压力,清晰的项目定位和对自己项目的信心才是赢得客户的关键。
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??? 三、未来市场的发展机遇在哪里?
??? 现在比较流行环线的概念,去年是内环线,现在平均价格是4955,内环和中环夹在中间的区域是4015,中环以外的是2600,金银湖是属于中环以外的,现在的平均价值是2600,万科西半岛3700、3800,耀江是3500左右。中环这个概念是不能拯救这个区域的,因为它是一个环状的概念,对整个的区域有提升,而金银湖只是这个区域的一个点。
??? 从湖泊、农业、风光、环线等的角度来讲,金银湖区域与后湖、南湖、沌口是不具有可比性的。在市场价值上,金银湖区域应该与机场沿线物业相提并论。在北京、上海、深圳等许多城市里,机场沿线物业的价值非常高,里面不是住着外国人就是小业主,还有很多别墅。它是一个商务的核心,是城市与城市沟通的枢纽,外地人来武汉看见的第一眼就是这个区域,从这个意义上来说金银湖地块应该是武汉的脸面。
??? 地段带来的人流和商家的品质,则是市场的核心价值坐所在,金银湖区域的定位不能局限与本市,要更多的考虑跨城市工作人群的特殊性和机场沿线这样一个国内乃至国际上都流行的热点地段。

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