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专题研究 / TOPIC RESEARCH

跨越:2006年高端住宅起飞年

编辑:策划中心 发布时间:2007-01-18 点击次数:454

??? 2006年武汉高端市场,经过2005年武汉高端的滑行、很快进入到2006高端市场的起飞年。
??? 2005年武汉高端物业屈指可数,主要分布在西北湖及积玉桥区域。
??? 2006年武汉6000元/㎡以上高端物业如雨后春笋般竞相进入大众眼球:上半年楚世家、水岸星城、新世界中心、时代豪苑竞相登场,锦江国际城、东湖天下等在2005年入市第一批高端房源的基础上,也陆续推出新房源;
??? 下半年9-11月,高端物业再次集中推出:水岸星城11月18日隆重推出高层、万科润园、金都汉宫、锦绣长江、锦绣江山纷纷高调入市……至此,武汉在售高端物业近20个、年度推盘量高达150余万平方米。
??? 在武汉2006年房地产市场看,在以"住房结构调整"为重点的房地产调控环境中,武汉房地产高、中、低梯队结构已经进入实质调整阶段。那么在这种基础上,2007年高端市场可能继续突破。
??? 从目前市场保有量和后续储备推断,预计2007年,高端物业供应将继续增加,推盘量极可能突破200万㎡。
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??? "四点一",楼市格局再变化
??? 目前武汉高端物业仍主要依附于"稀缺景观"、如长江南岸高端住宅景观面虽多畏葸向,但在规划设计中无不展示对岸汉正街"十里帆樯依布立,万家灯火彻宵明""一桥飞架南北""龟蛇锁大江"的人文、自然景观。
??? 所不同的是,逐渐由2004年前的解放公园片、2004-2005年度的西北湖片,转移至2005年底起的"长江沿线"。并在2006年高端物业起飞年中,由"内环线"贯穿,促成了武汉高端物业"一江两湖、两江四岸、由点到线到面"的形成:沙湖-东湖、鹦鹉洲、积玉桥和汉口临江片的"四点一线"格局,江景价值均衡提升。
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??? 汉口:以地段为核心价值
??? 汉口高端住宅价值主要体现为区域价值:英法租界形成的成熟而尊贵的历史底蕴、演讲休闲娱乐都市感、武汉二中等独有的教育资源、讲坛江景及市府政要机构所来的尊贵感。虽然临近江滩,而其产品一般容积率高、密度大、平面布局拥挤、景观面窄、无朝向多样化、配备一般,由此造成品牌感受无疑核心圈内高层项目印象,高端物业的精神诉求面较低。同时消费人群有相当为积累财富型,为教育而置业。
??? 汉口临江片,如棕榈泉、时代豪苑与二线临江老城区的永清城、华清园等楼盘销售火爆程度,从一定程度上反映出汉口临江片的需求体量仍旧较大,而一线临江高端物业由于地段单一支撑,营销意识单薄、产品感差等问题,致使价值感欠缺,不足以支撑同区域楼盘价格差别。
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??? 武昌:领先市场
??? 2005下半年,武昌区高端物业开始"显山露水",形成了继西北湖片后又一高端物业区域。同时,在高端项目推动下,"文质彬彬"的武昌区抢占"头把交椅",区域均价自此连续处于领先地位。2006年,武昌中心区高端物业频出、供应更集中,达到10个。
??? 武昌高端物业的频出,使得区域高端物业保有"形象+规模+品牌"声势,区域价值、如"一江两湖"的景观价值,"凤凰山、昙花林、黄鹤楼等"历史沉淀的学问价值,"武汉中心"的区位价值,"过江隧道、轨道交通"的城市未来价值……均得到发掘和体现。
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??? 汉阳:一枝独秀
??? 汉阳房地产虽然为三镇的"短板市场",但因世茂集团"滨江"开发的成熟性和品牌效应,高端住宅却是一枝独秀、一马当先,表现为"成熟的规划""成熟的展示""排山倒海式的推广"。
??? 相对于汉口不讲建筑布局、武昌高端围合结构,锦绣长江建筑单体均沿江一字排开,并抬高滨江大道4米设计,做到每户一览长江"恢弘之势",并"前观江景、后拥园景"。
??? 同时,整个社区依着2公里江岸线展开,前排滨江高层、滨江商业休闲街,中排纯板式超高层几酒店式服务公寓,五星级酒店和5A写字楼形成"长江之门",无后排艺术SOHO区,长江博物馆、市民广场、开放绿地及园林错落其中,建筑天际线有层次地顺向流动,六大顶级物业组成的产品线,与"黄鹤楼"、"龟山电视塔"共同形成城市景观线。
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??? 价格扶摇直上,塑造价值空间
??? 2006年武汉高端住宅价格涨幅明显:2005年底众多项目为"奔5千、冲6千"而冲刺,2006年均价一万的高端楼盘已然二三个。
??? 由此高端住宅市场价格层级出现。通过市场数据的手机,在售高端住宅价格有5000-6000、6000-8000、8000以上三个级别。对比区域价格,城市高端住宅均价分为区域均价的1.2-1.5倍,1.5-2.0倍,2.5倍以上三个级别,代表项目分别为华润凤凰城、水岸星城、锦绣长江。
??? 而如锦绣长江、金都汉宫8000-10000元/㎡价格,一方面是资源价值的回归,另一方面,高端物业开盘受到热捧,实现消费者心理高位突破,更是在高端物业本身之外,塑造了武汉价值标杆,创造了武汉价值空间。
??? 同时,在这种灯塔项目影响下,武汉市整体市场得到提升,仅内环线楼盘便实现全面突破、达5000元/㎡以上,与其他区域价格差距开始拉开。
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??? 品质提升,激发需求

??? 2006年武汉高端物业集中亮相,除在价格、总量上实现大跨越,在"景观资源稀缺"的基础上,武汉高端物业高价值逐渐体现为综合价值,形成以生活便捷性、教育资源稀缺性、景观稀缺性等地段价值、高端产品及精神诉求,服务、区域、客户运作上均一个提升与跨越。
??? 再生这种带动下,尤其是在如万科润园"产品主义"、锦绣长江"豪气冲天"、水岸"大盘社区"感,这种产品素质的塑造,激发消费。正是中国经济的快速增长,中国社会阶层逐渐呈现,尤其是"自我精神高涨"的"中产阶层"的壮大,改善型需求出现的表现。
??? 同时,突破大户型豪宅,精装小豪宅面市。从一定程度上反映出财富阶层的细分:中产、小资、布波等一批财富阶层的细分与扩大,城市高端住宅不再是大户"天下"。不仅出现五星级酒店式公寓豪宅,众多规模的城市高端住宅"广撒网",各区段的户型面积均有涉及,如:锦江国际城1-5号楼户型面积有117-148㎡的3房、4房;还沿江规划"鼎座"公寓,户型面积以39-96㎡为主;锦绣长江推出1栋精装户型楼宇,户型面积从1房到复式均有。
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??? 从高端向品牌、大盘发展
??? 2006年11月21日,P(2006)030号积郁桥E地块以2330元/㎡的楼面价成功交易,比2004积玉桥区域出让的首宗地块楼面地价高出近1000元/㎡。时隔半月,积玉桥又一宗净地被金地以"2804元/㎡"竞得,数家大鳄以势在必得姿态将其竞拍过程延续了"62分钟"。
??? 是什么促使地块如此炙热?通过分析判断,大家认为是高端市场的逐渐明朗;是大鱼吃小鱼、优势企业集中优质生产要素、品牌化发展的结果,是市场发展的必然,也标志着武汉房地产市场从初级阶段向中级阶段过渡。
??? 在土地的推动下,大家认为将与房产市场形成联动,推动高端市场向品牌、大盘及产品更高层次发展;
??? 首先,在"地根缩紧"驱使下,2006年2000-3000元/㎡地块比重再次增加:由2004年的25.6%、增加到2005年的26.88%、到2006年的31.16%;同时3000元/㎡以上地块也分别由2.58%、8.8%到目前的4.8%。从开发成本角度讲,必然推动其向高价、高端发展。
??? 其次,优质企业大比拼。2006年,和黄集团继续在汉寻地,华润、福星、融侨、地产集团品牌商在线土地市场,万科更是由2005年的"谨慎进取"变为"快速扩张"。品牌争锋,将在"优质地段"利用基础上,提出更高要求。创新、资源重组将成为核心。
??? 2007年,高端市场在起飞大跨越后,将走向腾飞!

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