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专题研究 / TOPIC RESEARCH

武昌:化蛹成蝶 全面超越

编辑:策划中心 发布时间:2007-01-18 点击次数:499

??? 就武昌房地产市场而言,2006年绝对是值得纪念的一年,整体楼市呈现跨越式提升:不仅住宅、商业、神武等各种物业形态均衡发展、全面开花;在项目品质、销售价格、供应规模等方面,也全面超越汉口,成为各方关注的焦点。

??? 超越一:优势凸现,高端角逐的主战场
??? 任何项目,地段与景观两者有其一,即可占据市场优势。而在武昌区版图内,仅在黄金内环线上就拥有长江、东湖、沙湖等丰富景观资源,一江两湖的独有景观优势加上黄金内环线的优越地理位置,赋予区域项目极高附加值,高端频出也就不足为怪了。
??? 其实,武昌高端市场的发展,在2005年下半年就已经开始"显山露水",随着积玉桥临江片华润·凤凰城、锦江国际城等项目的高调入市,拉开了高端市场的序幕。而在东湖、沙湖沿线,东湖楚世家、东湖天下、梦湖水岸、水岸星城等也都纷纷拔弓见弩、势在必发,高端市场硝烟四起,成了继汉口西北湖片后又一高端集中区。
??? 到了2006年,武昌高端项目更呈井喷之势,成为了高端角逐的主战场。据统计,分布于三镇的17个高端项目中,武昌就有9个,占高端项目总数的53%,远远高于其他两镇,一统全市高端市场的半壁江山。而在这9个高端项目中,分布在"一江两湖"沿线的就达7个之多,实可谓"一江两湖、高端乐土"。
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??? 超越二:总部经济催生商务热潮
??? 本年度,在武昌总部经济发展战略的带动下,以中南商圈为核心,吸引了众多国际、国内大中型企业以及一些新兴的中小成长型企业进驻催生了区域商务热潮。一时间,新时代商务中心、中建工行广场、世纪中商、中南国际商务大厦、洪广宝座、保利学问广场等商务楼宇集中上市,热度覆盖三镇。相对而言,汉口和汉阳的商务市场倒显得格外冷清。
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??? 超越三:科技危险,引领创新潮流

??? 搜索一下本年度楼市的热门话题,可以发现出现频率较高的一个词汇即为"创新":科技创新、产品创新、规划创新、园林创新、户型创新、营销创新……一系列的创新举措令楼市目不暇接,而在其中,武昌又悄然领先。
??? 到2006年,这种创新能力更是由点到面,在武昌区得以普及和发扬。多个"第一"使武昌区的项目在创新上远远走在了其它区域前列,如:
??? 金都·汉宫以多项科技创新打造百年奢华寓所,除了其3A住宅标准看成"华中第一"外,半地下式的立体阳光生态车库、屋顶草坪技术均为武汉首创,而它的新风系统、外墙节能达到60%等等也都成为武汉高端住宅的标杆。
??? 东润·上域运用面部识别系统与远程跟踪系统。
??? 华润·凤凰城的超薄板式结构、泰式园林景观以及"凤凰馆"的学问营销理念均为江城楼市吹来一股新风……
??? 可以看到,武昌区以科技为支撑,在产品、营销、规划等各方面的综合创新能力上都要领先于其他区域,引领创新潮流。
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??? 超越四:价值体现,楼市价格步步领先
??? 武昌区域的居住价值在高端频出的2006年被挖掘得淋漓尽致,如"一江两湖"的景观价值,"凤凰山、昙华林、黄鹤楼等"历史沉淀的学问价值,"武汉中心"的区位价值,"过江隧道、轨道交通"的交通价值等等。
??? 在这些不同居住价值被充分挖掘的过程中,区域价值也一路高歌,连续处于领先地位。据武汉房地产市场信息网显示:至12月31日,武昌区以4506.83元/平方米的成交均价高于武汉整体成交均价475.76元/平方米,全面超越汉口区域。
??? 目前,武昌区所开发的项目在区域上基本集中在"一江两湖"与洪山广场周边,不同区域价格略有差距,其中:
??? 以积玉桥为代表的临江片价格分为临江与近江两种,临江楼盘如锦江国际城、金都·汉宫等一线临江产品都是最大限度地利用江景为产品增值,销售均价在6000-8000元/平方米之间;而近江楼盘如华润·凤凰城和城开·玉桥新都等通过借景造势,销售价格也紧追一线临江产品,均价在5500元/平方米以上。
??? 以东湖、沙湖为代表的两湖区域项目价格较高,其中东湖区域由于土地资源有限,各项目均以豪宅姿态入市,如东湖楚世家、东湖天下等项目销售均价分别为9000元/平方米、7800元/平方米;而沙湖区域则以水岸星城为代表,差异化的产品类型使得该项目一度成为区域市场价格标杆,截止目前所推出的洋房以8500元/平方米的均价售謦,别墅均价达到了18000元/平方米;而在洪山广场附近,以商务楼宇为主流,住宅、小户型等产品类型比较丰富,其中住宅以花园为代表,均价在5000元/平方米左右;而以"全透明"的销售方式开创了武汉公开售房的新时代的滨湖名邸均价也达到了4400元/平方米。
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??? 超越五:小户型产品昭示区域发展潜力
??? 在2006年以前,如果提起小户型与酒店式公寓,似乎是汉口的专利,因为此美产品在汉阳与武昌可谓是凤毛麟角。
??? 但是在2006年,这一传统认识在武昌区被重新改写。大家可以看到,2006年的武昌楼市有一个明显特征:即老城区内的小户型产品增多。从大成路的江畔新城,到大东门的南国新东城、再到中南商圈的纽宾凯国际公寓、一直延伸到了丁字桥的99号公寓,不同主题与风格的小户型产品一路延伸,极大满足了区域消费者的投资欲望。其中:
??? 江畔新城位于临江大道上,作为精装修的小户型产品,以一线临江优势取得了良好的销售业绩,仅百余套的供应量,5500元/平方米销售价格使该项目短期内便销售一空。
??? 纽宾凯国际公寓作为区域内第一个返租型纯投资酒店式公寓,面积在50-75平方米之间,价格在6600-7100元/平方米之间。
??? 位于大东门老城区的南国新东城作为一个毛坯小户型产品,均价4600元/平方米,面积在30-75平方米之间,良好的性价比使得该项目从10月开盘至今销售率已达78%(信息来源:武汉房地产市场信息网)。
??? 而位于丁字桥的99号公寓作为一个投资型的精装修小户型产品,面积在45-75平方米之间,另外还有60-80平方米的复式结构,销售均价为6600元/平方米,目前销售率达到了60%。
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??? 超越六:品牌聚集、优势组合奠定领袖地位
??? 在宏观政策紧缩地根的大环境下,土地资源的稀缺性日益凸出,攻城略地成了大多数实力开发商迫在眉睫的任务,而在优质生产要素向优势企业集中的市场原则下,武昌区以其优越的地理位置、丰富的景观资源、良好的发展潜力更是吸引了众多实力开发商在此汇聚。除了已经进驻的华润、城开、保利、金地、大华等境内外地产巨鳄以外,在2006年末,积玉桥2宗地块更是聚焦复地、金地、福星、华润、融侨等地产巨头,最后金地集团、福建融侨力克群雄成功进驻。
??? 此外,还有深圳泰然、广州恒大也已落户武昌世界500强企业富士科技集团也拟用10亿资金在武昌安家。
??? 本土与外地地产巨头的碰撞,国际化专业团队的相互融合,奠定了武昌"形象+规模+品牌"的"领袖"地位。
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??? 超越七:后来居上,改写市场供应格局
??? 从本年度的供应情况来看,全市基本形成了隔江对峙的供应格局,从各中心城区的供应规模走势图中可以看出,武昌高居江南片的供应规模首位,成为江南片的焦点,而且所供规模基本位于老城区内。
??? 从次中心城区的供应情况看,整体供应量为382.96万平方米,其中洪山区由于区域范围广、供应规模大,以218.96万平方米的绝对优势居于首位。
??? 由此可见,2006年武昌及洪山中心城区供应量加大,呈后来居上态势,市场格局改变,成为本年度当仁不让的焦点。
??? 历经了化蛹成蝶的艰难过程,武昌区以全面超越的速度为2006年画上了圆满的句号。
??? 2007年,这只遨游的彩蝶将以更加绚丽的姿态,更加夺目的光彩成为武汉楼市的一朵奇葩!

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