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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

武汉房价还会上涨吗?

编辑:高虹 发布时间:2007-07-24 点击次数:488

??? 与2003年以来不断攀升的各项指标相比,4月14日武汉市房地产预警预报办公室发布了新的武房指数,无疑让市场感到一股“倒春寒”:商品房住宅均价3584.78元/平方米,环比增速下降了7个百分点,环比交易量减少了近1/3。由此,引发了众多关于武汉楼市量价关系的讨论。本文通过对武汉城市的地位、经济的发展角度和市场供需结构等方面的浅析,认为武汉房价有进一步推高的可能性。
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??? 地产大鳄屯兵武汉 房价进一步拉升
??? 2005年,港商们哄抢“宝地”一掷亿金;在“国八条”调控的“逆市”中,武汉土地北上南下招商,其中仅在5月便与港资地产企业签署17个项目,涉及投资11.84亿美金;在汉蛰伏已久的港资地产企业也开始借势发力……
??? 港资齐聚武汉,聚焦北京、上海等一线城市的目光,各地实力地产商开足马力。曾经处于“楼市洼地”的武汉房地产市场发展迅猛,仅房价就由2000年的1983.5元/㎡攀升到2005年的3345.75元/㎡,而其中2004年和2005年的增长率就高达18.84%、25.42%。
??? 在本届武汉房地产春季交易会上,以打造滨江豪宅为首的世贸集团首次亮相,似乎预示着武汉豪宅时代的来临。而其它众多高端楼盘也纷纷预演着一场价格井喷的好戏。浙江金都集团将打造30万㎡的“百年奢华寓所”,预计部分房价将超过10000元/㎡;而香港九龙仓集团的“时代?豪邸”也即将推出……
??? 在地产大颚及其开发高端楼盘的引导下,武汉市普通住宅的价格也节节攀升,如今有关信息显示,武汉2006年1季度房价位于中部城市首位。
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??? 城市价值重新发现 价格回归势呈必然
??? 在“中部崛起”政策导向下,作为华中地区中心城市的武汉城市价值已逐步被人们认识。中国社会科学院的一项2006年最具综合竞争力前60名城市的8个分项竞争力计量和分析中,武汉的创新能力、产业能力、人才资源、公共部门均位于20强以内。中科院课题组研究认为以武汉为核心的长江中游经济圈,正在成为继珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济区后,中国第四个快速发展的经济增长极。联合国发表各国城市发展前景报告,武汉在“中国最具发展前途的25个城市”中排名第六。
??? 而武汉房地产价值与目前城市价值发展不匹配,房地产价值仍被低估,与武汉整体经济水平、人均支配能力不相符。综观二线城市房价,基本形成了分别以杭州、南京——大连、天津——成都、西安、武汉、长沙、南昌——东莞、重庆为代表的4级梯度格局。武汉房价位于二线城市中下游。同时,2005年武汉GDP2238亿元,是南昌的2.22倍、长沙的1.47倍;但房价仅略高于南昌、长沙1元/㎡、23元/㎡。而经济发展水平相近的南京、成都、大连与天津的房价分别是武汉的1.75倍、1.1倍、1.54倍、1.29倍。
??? 近期中国社会科学院一项课题研究认为:城市价值决定着城市房地产的发展空间;一个房地产业规模大的城市,其竞争力也较强;竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高。由此可见,随着武汉城市价值的重新发现,价格回归势呈必然。
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??? 经济快速发展 居民购买力大幅提升
??? 一个城市的经济发展为楼市发展提供契机;楼市的稳健发展为经济持续发展贡献力量。
??? 武汉东湖开发区、武汉经济开发区的区域楼市与经济关系是一个例证。汉阳制造使得汉阳开发投资增势迅猛,房屋投资面积由3年前在60万㎡左右到今年的200万㎡。武汉东湖开发区经济快速发展同样为光谷楼市的发展提供契机。2005年武汉光谷光纤生产规模跻身世界第三,以光电子信息产业为主体的产业技工贸总收入达700亿元,这些都使得楼市价格在200多万方新增量的市场背景下仍保持稳定增长。产业地位的提升,吸引更多的品牌及相关链的企业,聚集众多高学历、高能力、高财力的人群,使得区域在人口、经济规模上领先其他区域,促进了本区域楼市的发展。
??? 在武汉市经济快速发展的同时,武汉城市居民人均收入增长幅度逐年提高,2005年增长13.4%,人均可支配收入首次突破10000元;2006年1季度人均可支配收入达3531元,同比增长18%。经济快速发展,购买力大幅提升,房价仍在合理的范围内。按照武汉2005年人均居住水平、房价水平计算,武汉房价收入为7.86,比南昌、长沙要低近10个百分点,在中部城市中是处于低水平的。
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??? 有效需求增加 供应结构二级分化
??? 纵观武汉市场,在双向调控供应和需求的2005年,仍保持市场价格快速增长与需求增加。而高端商品房也正是在严峻的宏观政策环境下,经历起步并进入成熟规模化发展的阶段。笔者认为武汉高档商品房此起彼伏的开发,正是由于经济快速发展、高收入人群增加和收入进一步提高、对品质物业有较强的需求意愿的爆发;高端商品房价格的提升,也是基于市场供应相对金字塔需求容量少的一个反应。
??? 2006年,武汉在越来越开放,走向省际、国际化的背景中,市场将增加一批新鲜血液,城市化需求,海归、回归的主动需求将同拆迁刚性需求扩充市场需求容量,市场的有效需求将增加。
??? 而市场供应结构向两极分化,高档房及经济适用房供应量势均力敌,与主力需求存在对接缺口。一方面经济适用房因位置偏远、周边配套落后等因素,使得众多市民申请摇号而又放弃资格;一方面占有资源高度的高档房受到追捧,开盘消化量大,如2006年面市的水岸星城开盘消化率达到80%以上,楚世家开盘销售60套豪宅。市场房价销量背离,城市中心的中档房追近高档房。占据“纺锤体”中间部位的消费群体难以找到合适的消费产品,市场的有效供应不足。而在“楼市看涨”的心理压力下,这种供需缺口将促使市场价格上涨。
小贴士1:

武汉在2006中国最具综合竞争力前60名城市部分分项竞争力排名

指标
排名
创新环境竞争力?
12
产业本体竞争力
12
人才本体竞争力
15
公共部门竞争力?
18
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数据来源:中国社科院
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