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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

土地增值税对武汉楼市的影响

编辑:高虹 发布时间:2007-07-24 点击次数:466

一、土地增值税并非新税种,此前中央已下4道金牌
??? 1993年之后长达8年的时间里,由于1992~1993地市崩盘,为减轻负担,政府一直免征土地增值税(以下简称“本税”),以扶持行业复苏。随着行业成熟,和对暴利、过度储备土地等行为指责的增多,旨在改变这种现象的本税恢复征收就提上了日程。其实早在2002年7月10日、2004年8月5日、2005年5月18日、2005年7月1日国家税务总局联合多个部门多次强调要恢复征收本税种。可见本税并非新税,此前中央已下了4道金牌。
??? 2007-1-16国家税务总局发布“国税发〔2006〕187号”文:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“通知”),要求2007年2月1日起开始清算各个开发项目的土地增值税。次日,房地产类股票大面积跌停。土地增殖税的影响倒底有多大?它的恢复征收会对行业造成什么影响?楼市场将何去何从?这是本文想探究的核心问题。

二、土地增值税计算方式
??? 本税纳税人转让房地产所取得的收入减除如下扣除项目金额后的余额,为增值额。计算增值额的扣除项目有:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
??? (一)、土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率:
???? 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
??? (二)、房产交易环节的土地增值税实行差别税率:
??? 销售普通住宅以0.5%、高档住宅以1%由发展商预缴,多退少补。对于增值额未超过扣除项目金额20%的,免收本税。对于非普通类住宅的土地增值税的征收办法为:
??? 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
??? (三)、计算本税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
?? 1、增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%。2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。4、增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。以下分析,均基于政府按照规定严格实行背景下的测算,如果实行走样,那么,分析结论必然需要调整。
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三、例证分析
??? (一)、高端房产发展商压力倍增:未计提、未提够者影响甚大
??? 以武汉某高层高端房产为例,其综合楼面地价为2000元/平米,销售均价为8000元/平米、建筑安装成本为1800元/平米、推广成本为100元/平米、财务成本150元/平米、人工成本为200元/平米,营业税及各项措施其它税项为售价的5.2%即416元/平米。
??? 增值额为:8000-2000-1800-100-150-200-416=3334元/平米。扣除项目金额为2000+1800+100+150+200+416=4666元/平米。增值额未超过扣除项目金额为:3334元/平米÷4666元/平米=71.5%,在50%~100%之间。因此:土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=3334元/平米×40%-4666元/平米×5%=1100.3元/平米。
??? 土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是:1100.3÷8000=13.75%。也就是说,本高端项目的土地增值税征收幅度达售价的13.75%,因此本纳税额的影响对于高端房产发展商来说影响是非常大的,由于武汉在2005年之后,高端房产销售倍增,而之前基本是以1%来预缴。因此那些没有计提、或者计提不足本项目支出的企业,将面临非常大的压力。
??? (二)、普通住宅影响较大:但相对容易回避
??? 以某小高层中档社区为普通住宅研究范本,假设该社区楼面地价为1300元/平米,销售均价为4000元/平米、建筑安装成本为1200元/平米、推广成本为100元/平米、财务成本为100元/平米、人工成本为100元/平米,营业税及各项措施其它税项为售价的5.2%即208元/平米。
??? 那么增值额为:4000-1300-1200-100-100-100-208=992元/平米。扣除项目金额为1300+1200+100+100+100+208=3008元/平米。增值额未超过扣除项目金额为:992元/平米÷3008元/平米=33%,在50%以下20%以上。因此:
??? 土地增值税税额=增值额×30%=992元/平米×30%=297.6元/平米。土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是:297.6÷4000=7.4%,因此本纳税额的影响对于这样的普通住宅来说也存在较大影响,但影响程度比豪高端房产为轻。
??? 同时,发展商很容易通过成本控制来回避此影响从而满足增值额未超过扣除项目金额20%的要求而无纳税。因此普通住宅的影响相对容易归避,但影响显然是不容忽视的,那些没有计提的企业,将面临较大考验,也对未来的会计技巧提出了新的要求。
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四、土地增值税对于房地产行业的影响
??? 综合分析,可见本税恢复征收,对行业即造成了短期、也造成了长远的深刻影响,楼市未来的利润率构成、竞争格局都因此而变。
??? (一)、二线城市受冲击比一线城市小
??? 据本司测算,一线城市因增值额大,利润高,因此受到的影响程度比武汉这样的二线城市要大,普遍高出5~8个百分点,相对而言,武汉利润空间较小,高端与普通住宅之间价格差与地价差都较小,因此影响程度相对较小。
??? (二)、武汉房地产企业须练就两条腿走路的本领:租赁型企业受影响小
??? “通知”的第三条第二款要求:“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税”。这表明租赁比重大的企业,受影响相对较小。如果企业既有销售类房产、也有租赁类房产,那么内部成本操作空间就大,具有归避本税的更多条件。而这个约定,极其可能促使更多企业增加租赁比重,改变行业的经营产品结构,这对于保障行业业绩平稳大有帮助。
??? (三)、可能分流社会资金:房价受刺激
??? 已购房者,特别是已购买高端房产者,由于已经与发展商签定合约,因此成功地避开了本税对价格的抬升作用。同时本税未来市场肯定要承担一部分、发展商承担一部分。因此,这一方面可能挤压发展商的利润空间,那么这势必对社会资金进入房地产造成巨大分流。二是,由于行业效率降低,那么行业供应量可能下降,从而提升房价,从而重新实现平衡。
??? (四)、高端与普通住宅开发利润趋平:中档房产将成未来竞争主品种
??? 由于以前免征本税,因此无论地段条件如何,都喜欢做高端房产以获取高额利润,恢复征收土地增殖税以后,由于累进税率的影响,开发高端房产的利润可能受到大幅度控制,而普通住宅又可以免征、少征,因此开发普通宅、还是开发高端房产,其利润 率可能更为接近。
??? 这对于解决市场盲目开发高端房产的现象有很大帮助,同时,对于解决市场伪高端房产过多的现象是有很大好处的。未来竞争主角转为中档普通房产,这是最为深远的影响。由于增值额未超过扣除项目金额20%的,免收本税。相信会促使更多的发展商转向发展普通住宅,这样同样可以获得基本同水准的利润回报。
??? (五)、行业集中度提高:利润观与周转观急需更新
??? 很多以前销售高端房产取得暴利,而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业,将受到较大冲击,甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高,从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。
??? 根据测算基本可以得知,只要企业的各项成本占到70%,也就是企业毛利率在30%以下,那么就可以满足《通知》中“增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观,建立新的价值观。同时,为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报,因此存货周转率的控制将越来越重要,企业必然要使自己的周转速度加快。

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