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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

2007,中国房地产市场和谐年——十届人大五次会议政府工作报告浅析

编辑:高虹 发布时间:2007-07-24 点击次数:420

??? 2007年3月5日,在十届全国人大五次会议上,国务院政府工作报告以大约700字的篇幅谈到了房地产,该内容对于2007年政府的行为将起重要的引导作用。
??? 通过此次报告可以发现,政府除了对房地产业的作用表述上有巨大变化之外,更多的是对前期政策的重复和强调。因此,本文主要就此次政府工作报告中所提及的房地产内容,予以一些简单的分析,以期对未来的房地产市场有一些思考。
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??? 一、不再提及房地产业是“支柱产业”
??? 自1998年中国的住房制度从实物分配向货币化分配进行了根本的改变之后,原来从基本建设计划中列支的建房、分房投资几乎陡然下降,而房地产投资则在高速替代的转换过程中以超过基本建设投资下降的速度上升,平稳的完成了住房实物分配向绝大部分住房市场化分配的过渡。尽管当前替代与转化尚未全部完成,但房地产在总建筑中的比重已从1998年不到30%%上升到了超过60%%的重要位置,房地产业已成为拉动中国经济增长的重要支柱产业,并对中国城镇居民住房问题的解决和消费的拉动起到重要作用。
??? 粗略统计,在本届人大会议之前的连续8年的全国人大会议上,都以“支柱产业”来给房地产业定位,明确是对于整体经济的作用。但今年的政府报告中,“支柱产业”已经没被提及,仅仅以房地产业“对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展”明确了房地产业的定位,较以前的“支柱产业”降格了不少。这或许可以判断政府已经做好了降低经济发展过度依赖房地产的现状。但在目前的舆论环境下,报告依然强调“必须促进房地产业持续健康发展”,无疑给市场松了一口气。
??? 不过参照同期美国的发展情况,房地产业在GDP中的比重应在年平均10%以上,而我国现有的房地产发展水平增加值仅占GDP的2%,贡献度不足10%,尚处于较低的发展阶段。
??? 参照同等GDP发展阶段中,美国、日本、德国、法国的情况看,住宅投资应在固定资产投资中约三十年间的周期中占20%或更高的比重,而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12%的比重,远远低于经济发展的需求。日本房地产增加值对GDP的贡献率高达31.5%,在1990~2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP的12.3%。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中,房地产仍将行“支柱产业之实”。
??? 另外,从此次政府工作报告表述看,将房地产业提升到经济、民生的地位,并强调促进“房地产业的持续健康发展”,将迎来房地产相关政策细化及实行。
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??? 二、节能省地型建筑,是今后房产开发方向
??? 报告中指出:“发展节能省地环保型建筑,形成具有中国特点的住房建设和消费模式”。个人理解的是,中国房地产业产品的主要形势未来将主要是高容积率、高度集约的省地建筑;同时,环保要求将决定在保温隔热、太阳能等方面未来将加大投入,这就决定未来中国房地产开发成本将有所上升,同时,由于工艺变得相对复杂,生产周期变长。
??? 高容积率、高密度的省地建筑大量供应,而低密度、低容积率产品未来将减少,这就决定不同产品类型的供求关系有了某种变化,对于后者来说无疑是刺激其市场表现。
??? 在2006年出台的“90、70”政策的要求下,面向普通大众的小户型也随即应运而生,各地开始大力推进经济适用房和廉租房建设。对于广大群众而言,在经济财富与住房价格涨幅不相匹配的时期,“面向广大群众的普通商品住房”——小户型住宅将日益成为市场供应主流方向。
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??? 三、中、低收入家庭第一次分开看待
??? 报告称:“应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支撑,建立健全廉租房制度,改进和规范经济适用房制度”。
??? 由此可以发现,原来一贯地“解决中、低收入家庭住房问题”现在被改为“低收入家庭”,首次将中、低收入家庭分开看待,说明政府已经明确,中等及以上收入家庭的居住问题,未来将依靠市场解决,而中等收入家庭除了商品房市场之外,可能还能够享受到经济适用房制度的照顾。
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??? 四、调控与市场并列,政府不干涉市场运行
??? 关于调控,报告称:“正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”。
??? “深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任”。要“抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”,说明政府是愿意保持房价稳定、适度增长的。同时,强调了市场机制对于调控的意义,并将政府调控与市场机制并列,这在之前较为少见,这或许可以说明,政府并没有跨越市场边界、干涉市场运行的打算。
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??? 五、严格“禁墅令”,土地进入“严管时代”
??? 对于土地市场,报告要求“节约集约用地……一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线,坚决实行最严格的土地管理制度”。同时,要求认真实行土地利用总体规划和年度计划,禁止擅自将农用地转为建设用地,特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
??? 中国土地市场进入“严管时代”已经通过颁布各种文件明确,此次政府工作报告以更为严厉的语句予以了重复。而“禁墅令”更是再一次提及,这对于已经批准建设的别墅而言,其实是一个好消息。
??? 如果中国停止供应别墅用地5年,一方面经济发展,富人越来越多;另一方面别墅断供,这就可能使得别墅成为中国商品房类型中供求关系比差最大的品种,房地产投资客应该高度重视这个信号。
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??? 六、未来产品趋势
??? 根据此次政府工作报告,未来房地产产品将呈现出一些新的发展趋势:
??? 在政府控制大户型、低容积率产品审批的前提条件下,市场中的小户型产品会越来越多,如何在有限面积的前提下,获得最大的空间感,更紧凑实用,从同质产品中脱颖而出,受到市场追捧,成为各开发商首要考虑的问题,这就要求开发商重点推进小户型创新,提升产品竞争力。
??? 同时,别墅类产品禁止开发,产品的稀缺性将提升。市场存在一些存量低密度土地,别墅价值的放大,将导致市场在低密度的产品的创新,如通过产品组合形成“类别墅产品”。
??? 此外,报告还要求“切实控制工业用地,坚决实行工业用地出让最低价标准”。由于此前中国各个城市出现了大量的零地价、低地价招商的行为,实施本项要求之后,可以预见中国的工业房产、物流房产将面临向上重估空间。

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