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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

物权法体现契约精神——为私有房产撑起一把保护伞

编辑:策划中心 发布时间:2007-07-24 点击次数:451

??? 2007年3月16,对中国房地产未来发展与当今中国民法史来说,是具有历史意义的一天。

??? 当天,十届全国人大五次会议闭幕,出席闭幕大会的2889名代表中的2799人投下赞成票,以高票通过《物权法》——具有中国特色、符合社会主义市场经济的中国产权体制,在历经反复酝酿13年之久 、8次会议审议之后,终于被国家最高立法机关确立,创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。

??? 对公有财产和私有财产给予平等保护,在这部法律中被明确。

??? 如何看待《物权法》的出台?《物权法》既是近两年争议最多的一部立法,也是与民众关系最大、最直接的一部立法,同时还是对中国未来发展影响最大、最深远的一部立法,它将决定中国未来的改革方向。《物权法》为国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权提供了法律保护的措施,避免了一些关于私人财产的纠纷问题。尽管在很多方面还没有做出详细的配套法案,但是,作为一项善于房屋的根本大法,它提供了权利之间的平等、公平和公正,告诉国民依靠法律来维护自己的权益。
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??? 《物权法》是立法的革命,体现大国崛起的契约精神
??? 去年,12集纪录片《大国崛起》热播。这部探索世界500年历史风云变化,展示大国历程的内在发展规律的大片提示了近代西方世界兴起与东方世界(主要是中国)衰落的奥妙,即为什么直到中世纪中国还比欧洲先进,后来却迅速衰落而让欧洲大大超前?为什么近代科技革命和工业革命只产生在近代欧洲而不是早已具备条件的中国?后来,法律经济学从定量化的微观经济学角度研究认为,近代西方世界的兴起缘于有效产权制度的建立和实施,产权的独占性或私有性是解读西方经济发展、超越东方奥妙的两把钥匙之一。产权法律制度的纷纷确立提高了经济效率,降低了交易成本,优化了资源分配,为近代西方世界的兴起奠定了体制基础。正是基于这种对私有财产权利的合法保护,才使这些国家都从一个小国变成了巨大疆界或占领区的强国,出现了如葡萄牙、西班牙或荷兰等人口并不能称为是大国的强国。
??? 世界知名的航海家哥伦布的故事就是典型例子。哥伦布拥有航海技术与冒险精神,但缺少财力与实力,于是就在葡萄牙与西班牙争夺海域与殖民地的竞争中寻找商机,由国王提供财力,建设航队,提供后缓与实力,哥伦布则用自己的航海手相术与冒险精神作为资本入股,并按合约保证发现新的大陆与航线。正因为这种财产权利的保护与激励性的诱惑,才有了哥伦布新大陆的发现,也才造就了一个疯狂的争霸欧洲与世界的强大的西班牙帝国。
??? 中国也曾有伟大的航海家郑和,也曾创造了世界航海史上的奇迹。但是皇权的一统天下,虽然可以在没有激励机制的作用下用愚忠让臣民承担航海的风险,却不能用没有私有产权全面提高的制度寻求和创造发展,最终皇权的“关闭门户”让伟大的中国既没有从郑和的远航中扩大经济贸易,也未能给中国带来科学与技术的进步。
??? 综合历史的发展规律,一个国家或一个社会中产权制度的安排已成为这个国家或社会其他制度安排的基础。对产权与财富的保护程度决定着这个国家或社会的发展速度有及民主制度的建立。
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??? “有恒产方有恒心”,物权法对房地产影响重大
??? 《物权法》确定公、私产权归属,从而使之前公私不分、假公济私等行为分外凸现。《物权法》的首要功能就是确认财产归属,平息财产的冲突和纷争,使人们对于财产权利的实现和利益享有稳定感,鼓励用正向努力创造财富。整体而言,笔者认为《物权法》对房地产业的发展影响重大:
??? 1、由于不动产产权是物权法的重点保护对象,这就从法理上理顺了产权关系,必将促进房地产业健康有序的发展。
??? 2、对于市场需求将会有一定的拉动作用。由于物权法讨论时间已入,民众也都知道必然出台,因此它的正式通过不会明显促进市场交易,但在一定程度上,还是消除了自住者对于产权的问题,尤其是70年之后产权问题的忧虑。
??? 3、对外资购房者和投资者更属利好,他们比国人更关注私权问题。
??? 4、从某种程度上讲,由于确定了私权所有,也会促使更多地产商和机构投资者更多的持有物业,进行长期经营。
??? 5、对于城市拆迁也有一定景点和,拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益,城市动拆迁的难度也会有些许增加。
??? 6、古人说:“有恒产方有恒心。”具体到房地产领域,土地期限到期自动延期,这就是恒产,无疑给社会吃了一颗定心丸,投资、置业的愿望会更强烈也更安心,是房地产业长治久安、长远健康发展的法制基石和体制保证。而获得恒产者,他们就获得了确定的财产权利,也就会将成为人们所向往的良好社会与政治秩序的基石,成为和谐社会的中坚力量。
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??? 《物权法》不会直接影响房地产开发与交易
??? 《物权法》出台肯定会对房地产业具有积极影响,但可能影响不像人们想象的那么大。所谓积极影响,《物权法》至少在制度建设上补了基础制度缺陷的这一课,为公民个人、企业置业和利用物业提供保障,这可以进一步促进房地产业发展。例如,建筑物区分所有制度的确产为业主权利行使提供了规则。所谓影响不大是因为《物权法》本身主要解决民事主体取得不动产物权后的问题,而不涉及房地产开发及其商品交易等,加上《物权法》对农村土地的流转问题仍然予以搁置,对现实中大量存在的租赁土地使用权等也没有涉及,对于建设用地使用权的规范也很笼统。总这,《物权法》对房地产开发和交易不会有直接影响。
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??? 《物权法》为物业税开征创造法律条件,“节税型”住宅将成为市场热点
??? 在房地产领域中,增加交易环节的各种税费给消费者带来压力,但是物业税却对行业的长远利益存在利好,比如改变过度超前及贪大求全的购房观念,提高房产的利用效率。随着物权法出台,物业税的开片已经不存在法律缺口,开征物业持有税应该是近一两年内的事情。
??? 那么,对于整个房地产市场,以及最受关注的房价问题,物权法的出台具体会产生哪些方面的影响,究竟会使房价上涨还是下跌呢?这取决于日后的具体实施情况,比如说开征物业税的相关细则。
??? 近年来,节能型住宅由于可以降低购房者长期的居住成本,提高居住品质从而成为市场热点。笔者预计,随着未来税收调控政策的不断推出,节税型住宅将成为市场新的热点。
??? 税务上普通住宅的税收差异一般体现在土地增值税、购房者交税以及物业持有环节等三个方面,因此在项目前期规划、定位定价上都要充分考虑税收因素,否则不但会增加了开发商在开发环节的税收负担,而且还增加了房者在持有和交易环节的税收负担,通过综合分析,大家预测税务上认定的普通住宅与非普通住宅之间的税负差额约在20%,也就是说购买税务上认定的非普通住宅将要多支付相当于购买房价20%的税务负担,因此是否节税型住宅将是未来购房者购房的重要标准。
??? 实际上税务认定的普通住宅并不意味着是市场上低品质的住宅,高品质和低税负之间还是有潜在的结合点,只要开发商对税务临界点进行分析,通过产品类型、规划、价格定位等前期控制措施,高品质的低税房是完全可以实现的。


发表于3月22日《武汉晚报·楼市周刊》

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