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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

深资房企——推动武汉楼市向上的力量

编辑:策划中心 发布时间:2007-07-24 点击次数:480

??? 总有一种力量在推动城市的进步。
??? 追溯武汉房地产市场起源和成长的15年发展历程,大家不能够忘记这样一个事实——作为中国房地产二线城市的武汉,由于各种原因曾经一度落后,最佳的自然资源、久远的发展历史,但是房地产却一直成为简单的模仿试验之地,城市建设面貌令人担忧,直到2001年武汉房地产市场价格处于全国省会级城市的第17名,落后于长春、沈阳、贵州等地。
??? 在最近的5 年时间里,武汉房地产逐渐走出低迷实现了跨越式发展,成为华中地产崛起的龙头,其中城市发展、中部崛起背后孕育的支撑力量是不可阻挡的趋势。然而,在推动武汉楼市向上发展的种种力量的背后,大家还不能忘记来自中国房地产市场最活跃的一股前沿力量——
??? 他们为武汉带来了中国房地产市场专业创新的方向,他们为武汉输送了先进市场的经营理念、规划思想和开发模式;他们为武汉传递了优秀的管理人才、营销思想和居住学问。
??? 他们,就是至今活跃在武汉市场为武汉楼市发展推波助澜,值得大家深深尊重的深资背景开发企业。从一批批深资房企在武汉的发展历程中,大家看到他们在充满光荣和梦想的脚步里面,也经受了市场洗礼才得以发展壮大。回首武汉楼市的发展起源,总结市场规律,更催后来者奋进。

??? 一、深资企业在武汉发展初期(1992年—2000年):
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??? 宝安:多元发展,历经变幻
??? 回顾上个世纪九十年代,第一批进入武汉房地产市场的深圳企业有两家,一家是武汉宝安房地产开发有限企业,武汉宝安地产是中国宝安集团 (深宝安,股票代码:000009 )旗下的全资子企业,成立于1992年;另一个则是武汉万瑞房地产开发有限企业,武汉万瑞地产实质上是由万科集团控股65%的附属子企业,成立于1994年。
??? 1992年3月武汉宝安企业利用宝安集团发行可转换债券募集的资金购入武汉南湖机场4000亩土地,购入成本价为9.5万元/亩,总价接近4亿元,这在当时已是天价,当时由于证券市场行情急转直下,原本预计转为股票的可转债没有转股成功,成为需要到期偿付的借款,在到期当年宝安集团抽调了一切可以动用的资金总算是偿还了这些借款,但宝安集团也由于失血较多而一蹶不振。正是在资金极度困难同时房地产市场行情低迷的情况下,武汉宝安企业开始了南湖花园城的开发建设,由于资金匮乏,武汉宝安除了自建开发的通常形式以外,还采取了转让开发项目、转让开发土地、转让房地产企业股权等多种开发形式进行运作。
??? 应该说,武汉宝安地产在九十年代武汉房地产发展初期曾经历建功勋,辉煌一时, 1997年被评为武汉市房地产开发10强企业第一名,2001年宝安地产包揽房地产开发投资和房地产销售两项第一,并在同年获武汉市房地产开发企业十强评比第八名。在宝安地产项目开发的带动下,昔日的南湖旧机场已初步建成一座集居住、商务、金融、行政、学问、娱乐、教育、卫生、交通、电信、高科技为一体的多功能综合性的宝安南湖花园新城,宝安南湖花园城成为全国房地产规模开发和“造镇计划”的成功典范。
??? 进入2000年以后,武汉地区逐渐成为宝安集团最重要的收入和经营利润来源, 武汉宝安除了固守南湖花园城继续进行房地产开发以外,还同时采用郊区地产、科技工业园区地产、旅游地产、商业地产等四种开发模式进行房地产开发。 武汉宝安企业十多年的开发经历总体而言是卖的地比卖的房多,运作能力比开发能力强,正是应验了中国的一句名言“没有做不到,只有想不到”。

??? 万科:承认失误,敢于反思
??? 与此同期,万科集团附属子企业万瑞地产也在1994年进入武汉开始寻求发展机会。在当时,武汉宝安与武汉万科在很多地方都非常相似,都是总部设在深圳的上市企业在武汉设立的房地产开发企业,同时都是在上世纪90年代初房地产高潮时进入武汉市场。
??? 武汉万科从1994年成立至今已经有12年了,从发展阶段可以分为“光灰前六年 + 光辉后六年”,而武汉万科用于对外宣传的发展历程都是从2001年开始,而不愿从真正的1994年成立开始计算。
??? 这前六年所开发的武汉万科广场项目最终化为灰烬。
??? “武汉万科广场”(现香港路8号项目)这一项目是万科企业90年代初大规模扩张的产物。1992年起,万科企业选择百万人口以上的城市,北到沈阳、大连、鞍山,东到上海,全面开花。万科企业的开发类型从住宅楼跨至商场、写字楼,开发城市从深圳一地扩张到全国13个城市,“武汉万科广场”是13个城市中的一个物业。
??? 按照当时万科企业多元化发展的计划,万科企业把万佳直接输入到武汉项目,即“武汉万科广场”下面裙楼的商场将直接以万佳命名或以万佳为主力店。不料,“武汉万科广场”开工没多久,房地产市场形势一泻千里,万科企业迅速从13个城市收缩到4个城市。
??? 1995年“武汉万科广场”停工时为框架6层,属典型的半截子工程,而商场要完工,万科企业需增加投资5000多万元。更重要的是,即使商场建成,项目所处区域的商业前景也不看好。因此,2001年万科企业将“武汉万科广场”拆除另建。
??? 尽管万科企业是中国最大的房地产企业,在证券市场上融资次数和方式均为第一,拥有极强的实力和耐力,但解决“武汉万科广场”问题前前后后也将花费10年的时间,项目开发历时之长,规划变更次数之多,在万科的发展历程中绝无仅有。原本准备复制已有的以大户豪宅为特征的“俊园”产品线,但最终还是重新规划设计,调整为现有产品线中没有的高层小户型产品。
??? “武汉万科广场”的决策失误只是一念之差,而弥补这个失误却需整整花费十年时间。大家今天看到的是万科的光环,但是在其25年的发展历程上,万科这家目前中国最大的房地产企业身上曾经历经了不少类似的生死的考验,更让大家看到了市场规律的真实和残酷,也看到了一个坚强伟大的企业是如何通过自我修复、反思、总结不断提升、进步的过程。万科付出的代价得到了回报,其持之以恒、坚守自我的进步过程现在受到了人们尊重,并带给社会各界广泛而更有价值的思考,我想这才是值得很多企业学习效仿的关键所在。
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??? 二、深资企业在武汉的成长期(2001年—2006年):

??? 武汉万科:厚积薄发,全面发力
??? 在2001年,万科集团对武汉万科企业进行了全面的调整重组,万科进入了光辉后六年,在2002年-2003年,不仅消化了历史包袱,而且成为万科在国内利润率最高的区域之一。
??? 截至2006年底,万科已进入深圳、上海、北京、广州、武汉、成都、天津、南京、沈阳、长春、大连、青岛、东莞、中山、佛山、苏州、杭州等25个城市进行规模住宅开发,并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。据2007年3月20日公布2006年度年报公布,2006年实现销售212.3亿元,净利润21.5亿元。至此,万科成为中国大陆首家销售额突破200亿元的房企,2006年,万科实际缴纳税金达24.2亿元,比2005年提高约83%。
??? 经过多年潜心耕耘,截至2006年底,万科在汉已连续开发四季花城、城市花园、西半岛、香港路8号、万科润园等多个大型人居项目,并开始对位于汉口核心商圈的金色家园、光谷腹地的魅力之城等多个新项目进行前期运作。在为无数家庭提供优质环境的同时,武汉万科及武汉万科所开发的项目陆续获得了来自建设部、湖北省建设厅、武汉市建委、武汉市房地产开发协会、武汉市国税局、武汉市地税局等多个部门颁发的几十个奖项,并连续多年成为武汉市房地产十强企业,在武汉市民心目中树立了良好的形象。
??? 从最初的万科·四季花城到现今的万科润园、万科金色家园,进入武汉6年间,万科已开发和正在开发的项目已达6个之多,创造了属于自己的“万科速度”,而他们的脚步却并停止,2007年3月19号,武汉东湖高新区挂牌出让流芳新镇、光谷一路与高新四路交汇处地块,万科地产以4.99亿高价与富士康为邻,成为光谷开发建设中心转移的信号。
??? 2006年3月,万科杨园拿地成功,这是万科进入武汉12年来第一次通过拍卖拿地,而且是城中心的土地,这标志着武汉万科在万科集团提出的十年目标是要向千亿销售目标迈进,在这种扩张计划下,武汉万科企业自然也要大展拳脚,而获得土地资源就是第一步。
??? 与此同时,万科企业更加开放带来一些新的经营思维方式的改变。近来,万科与境内外各种金融机构,尤其是一些国外基金的合作已开始影响到万科企业的经营策略的调整。那些投资机构对回报速度及利润率都要求更快更高,那么万科对项目地块的经营周期就有新的考虑,如城中心的项目往往销售更快,升值也更多,选择地块的方向就变化了。
??? 万科企业专业化经营以及精细化、产业化的战略,从内涵上驱动企业向房地产市场更多的纵深迈进。据武汉万科总经理张旭先生先容,武汉万科向城市中心进发还有一个目的,就是要参与更大的竞争,“在城市中心做项目就像打超级联赛,不去最激烈的地方争夺队伍的能力可能退化。
??? 作为一个品牌企业,万科目前在武汉房地产市场的份额不到2%,这与“领跑者”地位十分不相称,万科的新动向也向市场发出了一个信号,万科在武汉即将准备全面发力。
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??? 武汉金地:稳步迈进,步步为营
??? 相对于万科在武汉曲折漫长的发展历程,金地在武汉的发展则要顺利快速得多。金地集团武汉房地产开发有限企业于2003年9月正式成立,是金地集团所属四个区域性专业房地产开发企业之一,全面负责集团企业在武汉(华中)片区的房地产开发业务。金地武汉企业的成立,标志着金地集团由此全面进入武汉市场,正式完成以北京、上海、武汉、深圳为中心,辐射华北、华东、华中、华南四个中心区域的全国性战略布局。
??? 金地带有国企的血统,但并不是衔玉而生。和许多深圳的企业一样,金地历史很短。15年前,金地的前身——一个显得有些老土的名字“深圳市上步区工业村建设服务企业”注册成立,建设项目乏善可陈。1992年,企业更名为深圳市福田区金地实业开发企业,为福田区的下属企业。直到1993年,金地才取得房地产经营权,而同城的大哥万科已经于1991年1月在深圳证券交易所上市。
??? 2001年4月,金地集团在上海证券交易所公开发行人民币普通A股股票9000万股上市,成为1993年以来首批房地产上市公众企业之一。
??? 2003年8月,金地集团凭籍务实的概念规划设计、规范的操作流程以及良好的品牌形象,顺利取得了位于武汉市洪山区珞狮路西侧(南湖风景区内)、占地656.85亩的金地·格林小城项目用地。此后,金地集团武汉企业坚持“专业之道,惟精惟一”的金地精神,致力于“科学筑家”,高起点、高品质地把金地·格林小城项目打造成武汉市一流的高品质社区。
??? 武汉格林小城项目是金地集团运作最成功的项目之一。武汉格林小城项目在2003年取得后,2004年就实现了近2亿元的现金回流,在2005年完成销售4.5亿元,2006年度的销售面积更是达到14.8万平方米,销售面积比例占整个金地集团的20%,是金地集团2006年度销售面积最高的项目。2007年金地格林小城项目预计竣工面积达到22万方,项目即将迎来销售的最高峰。
??? 作为深圳集团背景的支撑,万科和金地在武汉已经完成由最初的产品输出和资本输出,进入了品牌和管理输出的新阶段。
??? 2006年4月5日,万科成立了中外合作项目企业 — 武汉万科天诚房地产有限企业,负责开发徐东润园项目,注册资本1210万美金,其中万科的投资比例为55%。
??? 2007年,金地(集团)股份有限企业拟与荷兰ING RealEstate全资子企业沃德商务有限企业共同投资成立武汉金地辉煌房地产开发有限企业,注册资本人民币2.2864亿元。金地集团将持有合资企业18.4%的股份,沃德商务有限企业拥有剩余的81.6%股份。
??? 万科和金地在武汉先后进行转型,进入了品牌和管理输出的新阶段,不仅标志着两家企业得到了海外投资基金的认可,同时也标志着武汉房地产市场得到了海外投资基金的青睐,加快了全面进入武汉房地产市场的脚步。
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万科与金地在武汉的土地储备比较分析

截至2007年3月31日

项目

土地储备项目

未开工建筑面积(平方米)

合计

万科在武汉

万科城市花园

41000

805456平方米

万科西半岛

147000

万科润园

62000

万科金色家园

150000

东湖开发区流芳

405456

金地在武汉

金地格林小城

425024

619724平方米

金地积玉桥项目

194700

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??? 从上表分析可见,万科和金地在武汉的土地储备总体规模相差不大,但是万科的土地储备较为均衡,土地储备无论从地域分布还是产品构成都比较均衡,表明武汉万科的发展潜力较大。
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??? 三、 2007年,深资企业在武汉新增两大猛将

??? 卓越十年,生活美学专家
??? 卓越集团是深圳仅有的两家经国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资类房地产集团企业之一,其前身卓越实业发展有限企业1996年成立,此后三年以投资商身份介入房地产行业,早期开始海滨花园、怡海花园的相继开发。
??? 事实上,卓越集团在1999年之前的深圳房地产市场中还是比较安份,还不为人知的,虽然蔚蓝海岸已经声名在外,从一定意义上说,蔚蓝海岸是深圳教育大盘的开创者,也是武汉房地产商当时南下学习深圳的重要蓝本。
??? 卓越集团因旗下蔚蓝海岸而在深圳乃至中国一举成名,而蔚蓝海岸也从1999年一期开盘时期的4800均价,上涨到目前11000左右的均价,升值幅度高达近3倍,是南中国半岛住宅升值幅度最大的楼盘。
??? 卓越集团住宅开发成功的核心竞争力是人性化的思维方式和开发学问,这是值得包括万科在内的很多房地产大企业需要研究和学习之处, 一直以来,卓越追求房地产开发的“生活美学”的最高境界,期待着2007年武汉蔚蓝海岸·罗纳河谷项目能够带来卓越集团精工细作的人性开发学问,能给武汉市场带来如沐春风,学习就在家门口。
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??? 泰然集团: 身系名门,实力显赫
??? 泰然集团对于许多武汉市民来说也许是陌生的,但在深圳提起“泰然·天安科技园”的开发商,却几乎是人尽皆知。
??? 深圳泰然集团是具有国家一级房地产开发资质的中国泛科技园区专业运营商,中国房地产百强企业。成立22年来,泰然集团立足于1.18平方公里的深圳泰然·天安科技园区,自行开发中高档住宅、科技产业大厦、工贸大厦、商务公寓及配套设施共计300多万平方米,如泰然科技园、天安数码城、泰然金谷、番禺节能科技园、碧海红树园、天安高尔夫海景花园等诸多品牌项目;从单一的科技园区开发商跃升成为能独立开发、运作大型产业配套项目的房地产开发和科技园区综合运营商。
??? 泰然集团以优良的资产规模和充足的土地储备,积极拓展全国市场,以模式拷贝、要素扩张、品牌输出、资源整合为手段,先后进军深圳龙岗、广州番禺、湖北武汉、广东南海和东莞,业务地域跨越珠三角和华中区域,因地制宜地实施区域拓展战略,为社会奉献更丰富的精品项目。一个以“泛科技园区开发运营为主业,以物业租赁经营和物业管理服务为两翼”的产业架构已经形成,在中国地产界独树一帜。
??? 2005年8月11日,泰然集团武汉南湖项目成功摘牌,迈出了挺进华中的第一步。作为泰然集团异地开发运作的第一个大型住宅项目——泰然·南湖玫瑰湾,位于武汉市洪山区南湖西岸,总建筑面积50多万平方米,拥有近千米超长湖岸线,南与狮子山相望,湖光山色相映生辉,周边院校林立,具有浓郁的人文氛围。项目采用现代东方的建筑风格,营建极富特色的水岸风情小镇,将成为南湖新城地标式的建筑群落。
??? 据深入了解,深圳泰然集团身系名门,实力显赫,为香港上市企业――深圳控股有限企业(香港上市代码:0604)旗下核心骨干企业。深圳控股是深圳市政府在香港的窗口企业,是深圳与香港政商界联系与交流的桥梁。其建设的深业中心大厦就是深圳证券交易所的所在地,每天数百亿的资金汇集,它与上海证券大厦一道成为中国最具人气和财气的商业地产,吸引着亿万股民的关注。
??? 目前深圳控股约70%土地储备在广东,而其余30%的土地储备基本都在中部区域的武汉和长沙,显示其异地发展的重心在中部。
??? 如果说,万科房地产开发的特点是“专”,专门开发住宅产品,那么深圳控股房地产开发的特点就是“全”,深圳控股是国内罕有的集住宅地产、商业地产和工业地产(含科技园区和仓储)三大类房地产开发产品于一身的房地产综合集团,基本上涵盖了目前房地产行业所有的细分市场。

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