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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

水岸星城价值裂变之路

编辑:高虹 发布时间:2007-07-24 点击次数:435

??? 尊重的各位来宾,女士们、先生们、业内朋友们:
??? 很高兴在“福星惠誉与中国移动、招商银行品牌联盟资讯发布会暨水岸星城2期产品推荐会”上为大家提供购房决策的专业支撑。购房者依据什么做购房的决策?房地产专业人士如何把握城区价值的变化规律?作为本项目的顾问单位,新葡萄京娱乐app在武汉房地产历史上第一次发起“异业联盟”,目的又是什么?这就是今天本人讲话所要表达的核心思想。
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??? 一、2006年武汉高端市场之路
??? 2006年,高端楼盘集中亮相,消化良好,预示城市容量已急剧扩大,大城气象初显。2006年武汉高端市场供应面积137万㎡,供应7827套;销售面积75万㎡、销售4449套,销售率 54.7%;供应与销售都达历史最高峰。
??? 水岸星城2006年当之无愧的成为武汉高端市场销售之冠,是全市高端市场平均水平的1.5倍。2006年,水岸星城推出量26万方,占全市137万推出量的20%;销售22万方,占全市75万销售面积的30%,销售套数1282套占据全市销售套数4489套的28%,销售率84%,远远高于市场平均水平。
??? 2006年武汉高端市场特征:
??? 1、2006年是武汉高端市场实现大跨越:各项目在供应、消化、价格以及产品、推广等方面都实现大跨越,高端市场进入多元化整合阶段;
??? 2、2006年是武汉高端市场快速上升期:如果说2005年是武汉高端市场的“滑行年”,那么2006年武汉高端市场就开始进入“起飞”的航线,快速上升;
??? 3、域外客户的可拓展空间巨大:高端客户的范围突破地域限制,形成以武汉为核心、辐射周边、带动全国的覆盖效应,而武汉中部崛起下的良好经济态势,更是给这些来自全国消费者增添了坚强后盾。
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??? 二、不动产投资规律——如何实现不动产的流通属性?
??? 让不动产流动起来——流动带来价值
??? 商品的根本属性就是其流通性,不能流通的产品是无法成为商品的。不能流通就不是商品,但房产却明明就是商品的一种,这里面似乎存在驳论。房产属于商品,但又属于不动产,是不能移动的产品。所以房产又属于特殊商品,与常规商品相比,其流通性由于其不动性变得难以琢磨。
??? 不动产不能移动,但这并不妨碍房产的流通。认真研究可以发现,房产的流通并不是靠房产本身的流动来实现的,而是通过产权、人的流动来实现的。其中在销售阶段,人的流动是实现房产流通性的根本。即使是产权的流动,落实在最终使用阶段,也依然需要人的流动,因此实现人的流动是实现房产流通特性的最关键要素。
??? 就是说,一个片区房地产的发展,在其它条件等同的情况之下,人流具有决定性影响。以此为判断标准,可以说是放之四海而皆准。人流越大越便利,房产实现其流通属性就有了更坚实的保证。
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??? 三、水岸星城2期价值认知的三种途径?
??? 1、立体交通体系:扩大水岸星城的客户来源
??? 进入2007年,随着秦园路的开通,以及过江隧道、地铁的建设,在原来内环路、武三干道的基础上,水岸星城所在的区域,交通已经越来越便利,呈现出地下的隧道、地面的路网、空中的桥梁所构成的立体交通网络,南北通达、东西融合,人流的流动已经越来越便利,这必将扩大水岸星城的客户来源。
??? 客户来源的扩大,将使项目的供求关系趋于紧张,而人员的流动与聚集,又反过来促进区域内的人文活动,产生更正面的影响,这种良性循环从而使不动产的流动性极大改善,实现价值跳跃。
??? 2、武汉首次“异业联盟”:实现不同行业内的客户流通
??? 福星惠誉与中国移动、招商银行品牌联盟,是武汉房地产发展历史上第一次“异业联盟”,对于房地产行业而言,这是客户渠道的一次变革,也是房地产客户渠道极大扩张的革命性事件,影响深远。
??? 2006年,中国移动在美国《金融时报》发布“全球最强100品牌排名”中,以品牌价值392亿美金排名第四。招商银行凭借出色的服务意识和创新理念,在日趋激烈的金融市场上,赢得了广大客户的青睐。这两家机构,集中了社会上数量众多的高端客户,这些客户经济实力强、学问程度高、市场适应能力强,与水岸星城的定位一致。
??? 因此,实现“异业联盟”之后,福星惠誉与中国移动、招商银行之间,就实现了资源共享,更可以实现信信息的点对点传输,为客户提供横跨房地产、金融、通讯三大领域,在客户争夺战中获取主动。
??? 这种“异业联盟”,就改善了不同行业内之间的客户流通,使三个方面都得益于客户流通所带来的价值。
??? 3、水岸星城价值裂变之路:边缘化→中心化→核心化
??? 在水岸星城之前,这里是油料作物基地,是武汉的边缘化地区。后来内环的开通,区域实现了中心化,水岸星城因此成为武汉内环以内最大规模的商品房项目、也是唯一的带有TOWNHOUSE的高端项目。
??? 而随着秦园路中北段的开通,以及过江隧道、地铁的建设,在原来内环路、武三干道的基础上,人员流动将大大加速,由于交通四通八达,基于成本最低的集约配置原则,已经被中心化的本区域,就会核心化,与已经出让的武重地块一起,成为武汉的高端项目聚集中心,成为武汉高端人士的居住核心。
??? 区域实现区域核心化对于购房者意味着什么?按照城区价值变化的规律,中心化会使城区价值提升的话,那么核心化则是城区价值裂变的最大推动力,区域因此实现质变。核心化是中心化区域能否再次突破瓶颈、更上一层楼的必由之路。
??? 说到这里,大家应该对于如何看待扑朔迷离的房地产市场以及如何去衡量估价水岸星城的价值,会有更为清晰的理解和认识。

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?? (注:本文为新葡萄京娱乐app总经理高虹2007年4月15日在水岸星城2期产品发布会的发言稿,略有删节)

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