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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

空港高增值片区将取代金银湖片区

编辑:高虹 发布时间:2007-07-24 点击次数:422

尊重的各位领导,业内朋友们:
??? 今天很高兴在长江日报和新恒基置业联合主办的“武汉空港高增值片区研讨会”上和同业交流有关空港物业价值的话题。作为一家房地产顾问咨询机构,大家关心购房者依据什么做购房的决策?房地产专业人士如何把握区域价值的变化规律?作为银湖翡翠营销顾问单位,新葡萄京娱乐app率先在武汉提出了“机场财富干线高增值片区”的区域价值定位,其依据又是什么?这就是今天我发言所要表达的核心思想。

??? 一、智慧购房,须策略第一
??? 对于一般购房者来说,买一套房子,获取的是一种生活,但不同购房行为获取的生活存在着质量、学问、价值的差异。而对于成熟的购房者与投资客来说,购房与其说是一种个人行为,不如说是以自己的毕生积蓄为一个城市投下份量极重的信任票。
??? 户型、园林这些事关房地产产品素质的问题,固然重要,但是依然属于技术范畴,是必须具备的基本功。而购房投资,其实是一门智力活,需要策略。技术再对,策略错了也无济于事。而如果策略对了,技术即使发生一些偏差,问题也不严重。
??? 什么是购房投资的策略?其实就是选择城市发展的主方向,选择与城市一起腾飞,把自己的购房行为与整个城市的努力方向站到一起,这就能够受益于城市的整体战略推进。这无论是在武汉,抑或全国乃至全世界都市,都概莫能外。
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??? 二、金银湖价值的重新认识:从生态环境效应—产品品质效应—城市界面效应:
??? 我认为,金银湖的楼市经历了三个阶段:
??? 第一个阶段是在2002年以前生态环境效应,以生态环境、价格、规模社区为优势吸引市场,是汉口最早形成的也是最大的商品房集中区域,以新世界康居物业的“常青花园”“为典型代表。
??? 第二个阶段是从2002年—2006年的产品品质效应,以万科四季花城、耀江丽景湾为代表的一批外来一流企业进入片区开发,带来了先进城市的规划理念和产品形态,当时金银湖作为武汉城市开发热度最大的区域,连续两年之内区域价格涨幅都是名列全市第一。但是由于区域供应量过度,价格被透支过大,导致了从2005年开始,市场进入调整期,随着城市中心区建设的步伐加快,金银湖一度成为边缘化市场。
??? 第三个阶段是2007年开始,金银湖进入城市界面效应。在经济分析界,就有一个常用的规律性理论:城市界面效应。城市界面,就是指一个城市与外界对接的主要区域,主要就是城市的主出入口,比如机场、高速公路、港口、火车站等等。
??? 经济界研究发现,在所有的发达和较发达国家以及其城市,其人口、产业、资金基本都会聚集在沿海岸港口一带100公里的土地上,以及沿着城市界面(机场、高速公路、铁路线、港口等)的地域布局,如果在黑夜里从高空看下去,灯光沿着这些范围点亮,而越远离这一区域,越是一片黑暗。
??? 武汉自改革开放以后,逐渐形成了边缘化的趋势,资金、人才都大量外流,在这种背景下,全市经济布局并没有明显的规律性可言。随着中央政府出台中部崛起的战略,武汉即将进入资金、人才回流的新阶段,这个时候,城市界面效应必然起作用。
??? 三镇独立的武汉,其不同区域楼市发展的关系,目前就呈现出城市界面效应的雏形。早期的南湖机场、武汉港,使武昌、汉口获得了更多的资源、商务配置。而缺乏城市界面的汉阳楼市,目前就存在较大的差距。
??? 随着财富向亚洲的历史性迁移,中国产业向中部转移,跨区域经济的兴起,城市之间的这些机场相互之间的联系要比城市之间的其与地方之间的联系密切得多,机场所带来的经济活动、人流、物流、信息流也表现为最高附加值、最高增值的特征。机场就成为一个城市的主要高增值的经济界面,围绕机场、特别是机场与城区之间,就形成为“高增值地区”。
??? 所以,城际、国际间的对接区域,也就是城市界面往往成为楼市热点,比如机场、港口、高速公路的影响就是如此。其中,机场的物流、人流、信息流最为高端,附加值最高,而高速公路此之,港口的意义则更在于物流,铁路的物流和人流价值都有,但是均属于低附加值的行为。直接地说,机场及高速公路沿线的价值是最高的。
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??? 三、银湖翡翠:武汉“城市界面效应”的佐证和实践机会
??? 见多识广的读者可能已经发现,上海、深圳、北京、广州等中国一线城市的机场高速公路附近,都是高端住宅聚集之地,其获得的增值部分往往超出所在城市平均水平的5~13倍。在北京,首都机场及其高速公路沿线与CBD、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、中关村、使馆区、亚奥商圈及丽都商圈等少数区域并列为“黄金地段”。首都机场及其高速公路沿线的华远·裘马都,两年内增值已经达到270%。
??? 在深圳机场方向的招华·曦城,从最初的10000元/平米,两年内直线上升到目前的41000元/平米,合计增值310%、年均增值155%,超过深圳平均水平的幅度的13倍,高增值城市界面的威力可见一斑。
??? 早期,武汉机场及其高速公路沿线受到的“城市界面效应”并不明显,那是因为武汉经济还表现出相对封闭、内生循环的特点,这种情况在中部要崛起、外部产业要向武汉转移、武汉力量要向外渗透的背景下,成为过去将是一个迅速的过程,那么机场在这个过程中就犹为重要。
??? 因此,紧邻国家级湿地公园、位于机场高速公路以西、王家敦CBD以北的银湖翡翠,就会受到“城市界面效应”的刺激,机场所表现出的高增值物流、信息流、人流的特征,也会铭刻在银湖翡翠的身上,深圳机场及沿线有招华·曦城、北京有华远·裘马都,武汉也必然将在经济规律内运行,在城市界面效应下,银湖翡翠的表现可以提供佐证和先知者的实践机会。
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(注明:本文系新葡萄京娱乐app总经理高虹于5月13日在“空港高增值片区研讨会”上的发言稿,略有删减。)

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