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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

武汉楼市城际置业的幕后推手

编辑:策划中心 发布时间:2007-07-24 点击次数:492

??? 如果说2003年,十余万温州人携300余亿民间资本在中国楼市上游走;那么在2007年,全国性资本汇聚武汉已是不可争辩的事实。
??? 中部崛起、政府土地对外高强度的推介招商,促进了产业的转移,企业的进驻,也带动大量人才流动,在区域经济一体化的前提下,得中而厚的大武汉汇聚了更国际化、全国级的资源:
??? 如世界500强企业和越来越多的制造业企业华中区总部选择落户武汉。已有60余家落户武汉;
??? 如富士康、中芯国际进驻光谷,促动区域均价三月跳涨500元/㎡;
??? 如希尔顿落址徐东,碧桂园进驻汉南……
??? 各路资本不约而同的选择了武汉,同时也使众多不同区域置业者的目光聚集武汉。
??? 今年5-6月,新葡萄京娱乐app所服务代理项目城际客户置业比例超过以往,达到历史高位,比如:在武昌核心区:作为武汉高端楼盘代表之作,水岸星城2期天地赏开盘日成交突破三亿,其中城际客户比重突破25.6%,其中省外客户成交比例约占16%。在金银湖板块:以“机场财富干线、城市门户、原生双水岸、首席趋优社区”定位的银湖翡翠5月份成交104套,稳坐片区销售排行冠军宝座。在当月成交统计中发现省外客户比重约为28%,其中来自深圳、浙江的外省人士超过20%,城际客户对于空港高增值片区的价值尤为认同。
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??? 资本转移,促进异地置业意识的觉醒
??? 记得一位专门研究穷国经济学的诺贝尔经济学获得者曾经说过这样一句名言:“穷国之所以穷,就在于他们的许多不动产无法通过交易变现为可以随着个人一起自由流动的可移动资产”,只有流通才能体现商品价值,而越多的流通带来越大的价值。
??? 长期的流动价值无限,在因流动所产生的资产溢价的促进下,异地置业意识已经觉醒并越来越普及,由此产生了大量城际客群的出现,从而推动诸如武汉这样一个城市的居住需求容量无限扩展。
??? 随着经济及消费观念转变时期到来,当中国的经济还能像今天这样持续稳定快速的增长,那么大家大部分,或者至少是一小部分的百姓的居住需求将会得到持续的放大。在这种放大的作用下,异地置业意识的觉醒成为一种必然。
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??? 行业集中度提升,核心优质资产吸引大量异地置业群体
??? 在目前资本流通过剩经济环境下,一些全国知名房企如今万科、中海、碧桂园、珠江-合生创展系等已经顺利突破千亿市值。伴随着通胀因素、资产价值溢价以及短期内人民币升值的加速也将共同推动地产股走强。市值的增加扩大了房企的再融资能力,在竞争中这些品牌房企处于有利地位,行业集中度将面临进一步提高。
??? 从这个角度来看,核心优质地产企业市场占有率呈稳步增长态势,尽管房地
??? 产板块估值已不低,但在本币升值的大前提下,好行业增长前景和房地产企业业绩的可持续增长被长期看好,从而也吸引了大量的品牌追随者。当这些核心优质的实力房企进行异地开发时,这部分因品牌追随而产生的异地置业者们也会随之而来。
??? 一方面,在行业集中度的大幅提升下,武汉城市吸纳力极大增强。如华润万科、融侨、复地、福星等众多资本筹措能力 强的开发商麋战江城,重资比拼、屡创楼市新高,众多地块楼面地价逼近房价水平:如华润汉钢53万方项目楼面价为3887元/㎡;而同期汉阳商品住宅的整体均价也仅3528.67元/㎡;又如47万方杨园地块楼面价为3405元/㎡,与武昌区的商品住宅价格整体均价4430.05元/㎡之间的差价不过1000元/㎡;再如上海豫园3290元/㎡的楼面价竞得武重地块,直接促动中北-徐东市场由2006年底的5000元/㎡左右到目前众多楼盘的6000元/㎡以上售价的形成。这些优质实力开发商的进驻,不仅整体提升了武汉楼市在全国的知名度,同时也极大增强了武汉的城市吸纳力。
??? 另一方面,楼市格局逐步提升,聚焦了大量异地置业者的目光。经济发展的一般规律表明:区域经济群内部在客观上需要一个能够撬动区域发展全局的战略支点,即有交通枢纽、产业牵引、要素集散、服务中心、管理中心和创新中心六项功能的中心城市。在上一波的异地置业潮中,沪深最受青睐。
??? 而如今的武汉,在“区域经济一体化”和“中部崛起”战略支撑下,楼市格局逐步打开,吸引了越来越多的异地置业者的目光,成为了第二波、也是更为普及的异地置业潮中最受关注的城市。
??? 行业集中度的提升与楼市格局的打开,不仅带动整体楼市向上发展,而且也为异地置业投资提供了更安全、便捷、轻松的平台,为城际间客户资源的互动创造了有利条件。
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??? 良好预期产生回归效应,成为异地置业的另一大支撑
??? “大家在深圳工作,但深圳的房子太贵。现在来武汉买一套房子,方便在武汉养老,即使不在武汉养老,这套房子也可以作为投资。”从深圳来购房的钱先生说。
??? 早在2004年,武汉市长李宪生就曾豪迈的断言:如果说20年前的投资机会在深圳,10年前在上海,那么今天,最好的楼市投资机会在武汉。转眼三年过去了,这个预言也逐渐变成了现实。
??? 近几年来,武汉生产总值以年均13.5%的速度增长,2007年1季度全市GDP为782.93亿元,全年将可能实现历史突破:3000亿。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿,均只用了三年的时间,武汉已经进入快速增长阶段。
??? 而在楼市方面,截止目前武汉全市新售商品房均价保持在4000元/㎡左右,只相当于深圳房价的28%。同时,与全国其他19个副省级城市相比,武汉房价也仅仅排行居倒数第5,比同类城市沈阳、西安、南京都低,甚至低于全国均价,这种优盘价低的高性价比在全国都是罕见的。
??? 经济的繁荣是支撑异地置业者投资武汉最强有力的信心保障,使武汉楼市受到外来购房者青睐,尤其对于那些工作或者生活在外地的湖北籍客户,或者曾经学习、生活、工作于武汉的客户具有极大吸引力:养老型置业、定居型置业(目前在外地工作但拟回或者已回武汉定居的群体)、度假型置业及因工作地点的变更而形成的机动型置业(如富士康效应),这部分群体的回归,构成了武汉楼市新生力量。
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??? 抢滩武汉,中部地区最诱人的“奶酪”
??? 据武汉房地产主管部门属下著名房地产网站对今年6月上旬房产流量区域客户统计,其中IP地址为省外客户的比例近40%,其中,以广东省为最对武汉的关注度最高。而在去年,省外比例还不足10%。


??? 无独有偶。据政府相关统计数据表明,从购房群体构成来看,武汉市商品住宅购买主体目前虽然仍以本市为主,但近三年来,外地购房者(包括本省除武汉市外的其它城市、外省、境外)比例正呈不断增加的趋势。抢滩武汉,与武汉人一起分享这块诱人的“奶酪”,正成为时下异地置业者,尤其上海、温州等异地置业群体进军中部地区的一大热潮。据统计:
??? 2004年,武汉本地购房者高达90%,外地购房者的比例仅为10%;
??? 2005年,本地购房者比例降至71%,外地购房者比例则达到了29%;
??? 2006年,武汉市销售85597套住宅中,近四成共3万余套的买家都是外地人,其中不包括境外人士购买的105套;
??? 截至到2007年5月,武汉市外湖北省内个人购房比重为25.72%,较上月上升了0.52%;而武汉市内购房比重则开始减少,较上月下降了1.15%。
??? 由于武汉开始承担沿海产业转移,同时城市之间房价差巨大,导致武汉现在具有相当强的价格优势,城际置业现象越来越多。与2004年相比,外地购房者在汉投资比例整整上升了近30个百分点,投资份额占到了近4成。这个数据背后种种迹象表明,在城市综合经济实力高速发展的背景下,武汉房地产似乎已经进入转型期,未来极其广阔的升值空间正在吸引越来越多的城际置业者的目光,武汉房地产市场将会迎来高速上涨期。

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