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专题研究 / TOPIC RESEARCH

地缘优势——支撑汉口楼市信心的不变情结

编辑:策划中心 发布时间:2007-07-30 点击次数:478

??? 在地道的武汉人心中,对汉口都有一种解不开的情结,它是武汉人心中的一种荣耀与向征,五百年来,凭其“广纳四方商贾,吞吐九洲货物”的强大集散功能在全国与武汉人心中占有重要地位与影响,被称之为天下四大名镇之一,其独有的汉派码头学问、汉派里份以及曾经代表一个时代特征的殖民遗迹,无不显示着这里曾经的辉煌。
??? 也正是这种辉煌,使得汉口成为武汉人口最为集中、商业最为繁华、经济最为发达的区域,名列三镇之首。2002年——2004年,汉口是武汉房地产市场一直以来的价格制高地,但从2005年开始,武昌的崛起、汉阳的发力,使老汉口一枝独秀的格局面临改变,随着2007年武汉楼市的高速发展,三镇齐驱的趋势日益明显。
??? 仅管如此,汉口区域在整个武汉楼市中仍旧有着不可替代的地位,区域旺盛的市场需求所创下的楼市“速销神话”;经过几代人沉淀而来的世居情结所形成的无法替代的地缘优势;以及相对而言更为集中的价格区间与更趋一致的楼盘品质,在全市乃至全国购房者心中都形成了一种无法改变的信心保障,就是这种保障,成为支撑汉口楼市信心的不变情结。
??? 汉口在武汉三镇的楼市地位
??? 从地图上看,被汉江与长江包围起来的汉口,一直以来犹如一个独立的国王,俯看着对岸的汉阳与武昌,得中而厚的优越感似乎与生俱来。但是,随着城市的发展,在汽车、快速交通网络大力建设和大武汉城市圈政策支撑下,武汉的城市规模进一步扩大,汉阳与武昌日益崛起,以前俯视全城的优越感现在越来越受到威胁。
??? 其实早在2006年,武昌楼市就已现峥嵘,不仅在楼市品质、价格、供应规模等方面全面超越汉口,而且凭借“一江两湖、两江四岸”稀缺资源优势,稳座武汉高端市场的头把交椅。进入2007年,这种后来居上的势头似乎更加明显。
??? 第一,在住宅供应上,汉口以微弱优势取胜全城
??? 据新葡萄京娱乐app数据库监测显示,上半年,汉口区域(包括江汉、江岸、硚口、东西湖四个板块)新增供应套数为16293套,而上半年武昌区域(包括武昌、青山、洪山、东湖高新四个板块)的销售套数累计为15878套,汉口区域以415套的微弱优势暂居第一。

??? 第二,在销量上,“速销神话”彰显老城区地缘优势
??? 新葡萄京娱乐app数据库监测数据显示,上半年,汉口区域(包括江汉、江岸、硚口、东西湖四个板块)累计销售商品房总套数为22117套,占全市销量的43%,虽然低于武昌区域(包括武昌、青山、洪山、东湖高新四个板块)6个百分点暂居第二位,但是江岸区却以10342套的销量位居其它各区之首,其中上半年新开项目融科天城更是创下了2天销售603套楼市神话,尽显老城区地缘优势。
??? 第三,价格上区间更为集中,各板块之间价格差异缩小
??? 上半年,汉口区域四大板块(江汉、江岸、硚口、东西湖)商品房均价范围在3400~5000元/㎡之间,而武昌区域四大板块(武昌、青山、洪山、东湖高新)的商品房价格范围在2700~5000元/㎡之间。从中显示出,汉口区域整体楼盘品质更为集中,没有明显的价格“短板区域”。
??? 第四,在土地供应上,汉口供应量明显受到限制
??? 自2005年以后,受城市格局与历史遗留等诸多的限制,汉口中心区可供应土地越来越少,土地供应的稀缺性直接影响到汉口区域的整体规划,进而影响到后期的房地产进程,导致2005年以来,土地供应规模大幅下降。

??? 2007年上半年汉口楼市的5大盘点
??? 尽管汉口楼市目前在整体发展态势上略逊于武昌,但却不乏片区亮点,未来发展空间仍旧不可忽视。
??? 1、汉口中心区供小于求,房地产卖方市场信心不减
??? 以江汉岸三阳路片、江汉西北湖片、桥口宝丰路片为代表的汉口中心城区,受原有土地格局的限制与拆迁难度的加大,新面市项目较少,无法满足市场需求。区域内产品十分热销,以5月开盘的融科天城为例,2007年5月26日开盘当天,就以 6500元/㎡均价实现93%的解筹率,次日便全部售罄。实现销售金额4.5亿元。火爆的销售使其成为今年上半年汉口中心城区楼市的一大亮点。
??? 2、临江高端片整体势头有所减弱
??? 对于高端市场而言,2006年以前可以说一直都是汉口的天下:
??? 从2003年武汉高端市场初步形成开始,全市的主要高端项目大都集中在以地段优势领先的汉口区域,如福星城市花园、怡景花园、惠园CP、名雅居等;?????
??? 至2004年,汉口的高端项目开始成为大量投资者如温州炒房团的关注目标:如万豪国际当时以5000-6000元/㎡的天价热销,其中上海、温浙一带的商人及投资客户占到25%左右、一期投资客户近40%;
??? 到了2005年,以“兰陵·大公馆”、“万科·香港路8号”为代表的品质+地段型精装小豪宅则成为了大批中产阶级的新宠,产品畅销;
??? 而到了2006年,汉口的这种优势地位开始动摇,全年高端推量仅为44.7万方,仅占全市推量的26%;
??? 至今年上半年,作为汉口高端主战场的沿江片整体销售势头大幅下降,如去年一度与汉阳锦绣长江、武昌金都汉宫抗衡的时代豪苑项目,在今年几乎没有任何声音,而随着新世界中心接近尾盘、外滩棕榈泉的售罄,高端市场仅剩下如天下·国际公馆等少数几个项目孤军奋战。
??? 而未来重振汉口高端雄风的重任似乎只有落在即将登场的武汉天地项目身上了。
??? 3、129亿市政投资助力,后湖挺直腰杆
??? 尽管在行政区划上,后湖属于江岸区,可说是正宗的城区。但长期以来,在武汉人心中,从来就是将其与城区分开对待的。其价格长期以来,也一直与沌口、金银湖等区域相同,虽然离中心市区仅十来分钟的路程,但房价却相差2000多元/㎡,价值的严重低沽。已经成为后湖长期以来无法突破的瓶颈。
??? 但是,随着城运会召开、129亿市政投资带来的巨大魅力,区域品质楼盘的支撑,区域价值正在回归。
??? 如在今年上半年,一度丧失区域话语权的新地置业重新开始区域炒作,通过对汉口第六大道的系列炒作,使东方明珠重新找回了区域王者的地位,在市场形势一片大好的宏观环境下,区域市场价值开始有所回暖, 2期开盘当天热销165套,狂揽1个亿,其价格也从最初的3600元/㎡直指4200元/㎡,跃进当月武汉市在售楼盘销售排行榜前六甲,区域市场开始价值回归之路。
??? 4、“高增值空港片区”促使金银湖“复活”
??? 素以“汉口后花园”而著称的金银湖板块,其房地产市场从99年至今已有近十年的发展历程,在经历生态环境阶段产品品质阶段之后,一度沉寂。而今借武汉天河机场2号机楼扩建2007年底投入使用,武汉将成为全国第四大空港之机,区域价值也因城市界面效应而重焕新姿,高增值空港片区成为其新的代名词。
??? 从生态走向空港,以“机场财富干线、城市门户、原生双水岸、首席趋优社区”定位的银湖翡翠,紧跟武汉城市发展脉搏,改观与提升金银湖区域原始属性价值,区域价值获得重估,销售强劲:5月份成交104套,以绝对姿态高居区域销售排行榜之首;6月销售继续热销旺势。高增值空港片区改变着区域属性,引领武汉业界,更渗透于深圳、上海等一线城市,受到大批城际客户青睐。
??? 5、长丰大道将成为古田板块下一个楼市热点
??? 作为汉口老工业区的古田板块,其房地产历程是伴随着轨道的延伸而发展起来的,可称之为名副其实的“轨道效应”。在2003-2005年曾繁荣一时,在汉口房地产市场上占有重要的一席之地。
??? 但是目前,随着这些因轨道效应而兴起的首批入市项目如汉口春天、香港印象、融侨锦城、丽水康城、汉口人家等相继进入尾盘,古田板块轨道沿线可供应项目逐渐减少。而与此同时,随着CBD的崛起,区域北部长丰大道及其延长线沿线将可能成为下一个楼市开发热点。
??? 目前,区域轨道沿线在售项目不仅价格较高,而且供应量也有限,如汉口春天、丽水康城等均价都在5000元/㎡左右,走势强劲的融侨锦城售价也达到了4900元/㎡,其余项目基本售罄。与此同时,区域北部长丰大道及其延长线周边土地资源相对丰富,价格极具优势,随着交通的日益便捷,沿线项目受到消费者极大关注,如天泽一方,均价仅3800元/㎡,优势明显,销售看好。
??? 可以预计,古田板块楼市继轨道效应的第一波高潮后,在诸如王家墩CBD的全面启动、长丰大道延长线的提前开通、长丰大道公交总站的建设等市政规划及配套利好的带动下,区域热点将逐渐北移,以长丰大道为主轴沿线将迎来第二波楼市高潮期。

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