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专题研究 / TOPIC RESEARCH

空港高增值片区,金银湖城市价值重估开端

编辑:策划中心 发布时间:2007-08-05 点击次数:487

??? 2007年武汉国民经济强势开局,楼市“一片红火”,既有富士康产业经济聚合下的光谷盛世,也有资本游戏中大鳄频频高价拿地的“大象足音”;既有市政建设推力下的中心城区楼盘的一销而空,又有轨道交通沿线、如古田区域楼盘价格快速增长……
??? 与光谷、古田等区域特征类似,同样具有中环、轨道交通、紧贴武汉中心区、城市近郊一隅区位属性的金银湖,在城市进程的脉搏中,楼市复苏。与众多中环附近的近郊区域不同,金银湖同时占据机场沿线、高尔夫和马场等绅士学问场所、国家级湿地等唯一性或城市级资源。随着城市发展,金银湖从郊区到城市,进入价值重估阶段,将迎来第二次波峰。
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蝉联武汉 “榜眼”,价格增幅仅次关山
??? 五月,金银湖区域一改销售低迷状态,进入回暖复苏期,银湖翡翠、万科·西半岛销售业绩大幅提升,销量均破百套。
??? 同时,区域成交价也全面回升。金银湖区域总体价格增幅在汉口近郊组团居住区中连续数月保持第一,五月备案均价增幅蝉联片区“榜眼”,仅次于关山片区。
??? 根据房地产市场信息网统计,4月金银湖区域备案均价比3月上涨1.78%,价格增幅分别比同期的古田、后湖区域高出约0.5、0.55个百分点;5月,金银湖区域成交均价继续上涨,比4月上涨近1.57%,价格上涨幅度是后湖的2倍。
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价格洼地,盆地区域藏机遇
??? 五月,金银湖楼市量价的“爆发”,从一定程度上讲,是沉寂两年之久区域价值的释放。
??? 纵观金银湖楼市,不难发现金银湖楼盘开发起点高、品质好:
??? 无论是万科进入区域前的别墅产品时代,还是在万科进入后开创的产品时代,金银湖都是大盘汇聚、品牌及实力雄厚开发商盘踞的区域;无论是环金湖、银湖,还是黄狮海,区域楼盘都秉承了高绿化率、低容积率、大间距、高比例配套学校会所商业街等公建的区域特点;同时,区域生态的自然景观资源丰富,居住舒适度是无可挑剔的。
??? 在万科·四季花城引领的2002-2004年度,金银湖更是留下了万科四季花城、耀江丽景湾、汀香水榭、沿海·丽水佳园等数个在全市范围内耳熟能详、个性鲜明的楼盘,也引进与创举了花园洋房、类别墅、90余㎡“小复式”等特色产品,引领武汉楼市的发展:
??? 同时期万科四季花城等典型楼盘均价,均明显高于汉口中心城区, 2004年5月开盘的丽景湾项目价格均价3200元/㎡,而直到一年之后,光谷才达到这一水平。
??? 2005年后,市场进入调整期,随着城市中心区建设的步伐加快,金银湖一度成为边缘化市场。在沉寂的时期,金银湖价格进入“洼地”:
??? 目前内环线商品住房均价在6000元/㎡以上,二环线和内环线之间为4500-6000元/㎡;三环线和二环线之间为3500-4500元/㎡。同属于三环线和二环线之间,古田片区热销楼盘的均价由2006年底的3800-4000元/㎡上涨为目前的4600-4800元/㎡;珞南板块由4000-4300元/㎡上涨为目前的4500-4800元/㎡;光谷楼盘价格在4500元/㎡以上——而金银湖,档次品质高的代表楼盘银湖翡翠、西半岛也仅为4000-4300元/㎡。?
??? 在武汉新的价值空间体系中,金银湖价值被低估!而这种价格洼地,给金银湖置业者蕴藏着升值与财富机会。
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城市外扩,从“郊区”到“城市”

??? 在城市发展中,金银湖价格洼地与楼盘高起点、高品质的冲突正在化解。
??? 正如武昌中心区——徐东片区“边缘化→中心化→核心化”的区域质变之路,在汽车、快速交通网络的大力建设和大武汉城市圈建设政策支撑下,武汉的城市规模进一步扩大,金银湖区域也从“郊区化”进入到“城市化”城市发展进程中:
??? 常青立交、中环线打开了金银湖发展的瓶颈,金银湖与古田、与CBD等区域更融合了,而如桥口区武汉四中等优质教育资源,住在金银湖就可以享受;中环线、机场路、金山大道、京珠高速等公路,轨道交通1号线、2号线(地铁)共同构建了区内"蛛网"形立体交通,将拉近金银湖与中心区距离,金银湖与市区的地租级差将大为缩小。
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国家级湿地,难以复制显珍贵
??? 湿地,可以调节气候,增加空气湿度,是全球公认的价值最高的生态系统,有“地球之肾”之称。金银湖,2007年3月被列进“全国城市湿地公园”。12000亩的水域面积、42000米的环湖线、大量湖汊与湿地保存完好,环境自然生态,居住舒适度无可挑剔。
??? 物以稀为贵!居住于金银湖,不仅满目绿意、居住舒适;作为千百年沉淀下来的大自然的馈赠,湿地是仅存于金银湖区域的,是金银湖独一无二的地域因子,给金银湖带来的更是珍贵,给未来预留了较高价值空间。
??? 根据一线城市发展看,湿地通常被充分嫁接,成为城市豪宅的主场,甚至充当着城市价值与形象的“标杆”。如深圳的红树林,聚集深圳知名品牌商,房价也一路高歌,2003年区域众多楼盘树立了8000元/㎡城市价值标杆,而现在标杆后劲仍十足、逼近5万元/㎡。由此可见,金银湖区域楼盘未来价值空间大。
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空港城市界面,促动金银湖重生
??? 金银湖,直线连接CBD与机场,武汉的“城市界面”:向北18公里是武汉天河国际机场,向南7公里是汉口火车站、 CBD。
??? 世界趋势大师阿尔文·托夫勒《财富的革命》一书中指出,世界各地都在专注于发展“高增值地区”,以机场为核心的城市生态体系正是这一典型。而纵观发达和较发达国家以及其城市,机场、港口、高速公路等城际、国际间的对接区域,往往成为楼市热点。机场的物流、人流、信息流最为高端,附加值最高、高增值性强。
??? 上海、深圳、北京、广州等中国一线城市的机场高速公路附近,都是高端住宅聚集之地,其获得的增值部分往往超出所在城市平均水平的5~13倍。在北京,首都机场及其高速公路沿线与CBD、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、中关村、使馆区、亚奥商圈及丽都商圈等少数区域并列为“黄金地段”。首都机场及其高速公路沿线的华远·裘马都,两年内增值已经达到270%。在深圳机场方向的招华·曦城,从最初的10000元/㎡,两年内直线上升到目前的41000元/㎡,合计增值310%、年均增值155%,超过深圳平均水平的幅度的13倍,高增值城市界面的威力可见一斑。
??? 21世纪是航空的世纪。飞机将成为越来越多人的出行工具。而机场的作用,就像高速铁路在20世纪、公路在19世纪和海港在18世纪的作用一样,驱动产业,驱动城市的发展——天河机场,武汉全国首个民航改革试点处,全国第四大航空枢纽中心,正促动着武汉的发展:正如5月18日,美国花旗银行、通用电气、高盛投资、摩根大通、美林亚洲、苏格兰皇家银行、空客、波音等23家世界500强金融、航空巨头齐聚武汉,并与相关汉企建立合作关系,共同打造武汉航空市场。
??? 随着中部崛起战略的实施,财富向亚洲的历史性迁移,中国产业向中部转移,武汉产业、资金、人才回流的速度与数量提升。空港促动产业发展的同时,也会发挥城市界面效应,可能改善金银湖的配套、促进产业升级,带来更多人流。武汉机场就是武汉的门户片区;金银湖就是武汉的高增值区域。
??? 也许,目前区域仅有713、730、207、603、604等5路公交车,交通还不是很通畅;也许目前日常生活就在小区里,还不够完善;但是是停留在现在,还是憧憬无限未来?
??? 在时间轴上,在城市进程中,这些是因时而变的。正如世上本没有路,走得人多了就有了路;正如十年前老百姓愿望居住能达到处级干部的水平,十年后变成现实;正如当汽车在美国最早出现的时候,驾驶汽车的权利在美国的法典中被定义为特权,而在今天这种当年的特权早已变成人们的基本权利。
??? 城市的发展、机场的城市界面效应,区域资源价值进一步增加与提升,改变与提升着金银湖地域的初始属性,促动金银湖进入价值重估阶段,金银湖楼市正走着洼地到平地的质变之路,即将迎来新的增长点、迈向新的高峰。

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