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专题研究 / TOPIC RESEARCH

隧道时代,开启江南楼市新貌

编辑:策划中心 发布时间:2007-08-05 点击次数:480

??? 早在2006年,武昌楼市就已现峥嵘,以全面超越的姿态成为全城关注的焦点:不仅在项目品质、销售价格、供应规模等方面全面超越汉口,而且凭借“一江两湖、两江四岸”稀缺资源优势,稳座武汉高端市场的头把交椅。
??? 进入2007年,武昌中心区继续树立市政规划利好+产品营销“两条腿行走”的领袖形象,而“万里长江第一隧”的开建更使其如虎添冀,为其带来源源不绝的楼市新动力。
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隧道扩展区域居住半径
??? 长江隧道之于武昌中心区的作用,不亚于长江大桥。如果说长江大桥使分踞于长江两侧的武昌与汉口“天堑变通途”第一次真正实现融合,那么现在,长江隧道将使武汉人的择居观念面临改变,使北岸南居的跨江置业成为可能。
??? 长江隧道的开建,将是推动武昌中心区楼市加速的发动机,源源不绝的人流、物流、信息流将赋予坐拥内环的武昌中心区新的居住概念和价值。
??? 要知道在上海,内环线内的价格是外环的3倍,而在东京,纽约、伦敦这样的国际大都市,城市核心区的价格更是周边区域的3-5倍。
??? 而目前在武汉,据武汉市房地产信息网的数据显示:内环线商品住宅均价为6000元/㎡左右、二环线和内环线之间为4500-6000元/㎡、三环线和二环线之间为3500-4500元/㎡。内环与其它环线之间的价格差距仅在1.3-1.7倍之间,由此可见,武昌中心区未来面临着极大的向上重估空间。正是这一价值,支撑着这个区域创造了一个又一个的楼市记录:

??? 如水岸星城二期——天地赏一开盘就销售了280套,销售金额达到2.5亿元;
??? 如华润·凤凰城每次推出新房源,销售率总是达到90%以上;
??? 如去年11月18日开盘的金都·汉宫,在开盘第三日,接待外地客户30多组,成交率50%。截至11月30日,金都·汉宫销售突破2亿元,其中20%份额是外地人“买单”。
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??? 除此以外,土地市场也倍受睹目:
??? 如近期交易的47万方杨园地块楼面价为3405元/㎡,与武昌区的商品住宅价格整体均价4430.05元/㎡之间的差价不过1000元/㎡;
??? 再如上海豫园3290元/㎡的楼面价竞得武重地王,直接促动中北-徐东市场由2006年底的5000元/㎡左右到目前众多楼盘的6000元/㎡以上售价的形成。
??? 参照先进城市的经验与发展规律,那么大家面对那些越来越多涌入武昌核心区的区域外置业者甚至异地置业者,面对不断超越甚至跳跃式发展的武昌核心区,也就并不称奇了。
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高端联手,共绘楼市新貌
??? 依托地段与资源优势,武昌核心区焕发了新的城市潜能,吸引了众多境内外地产大鳄。如香港华润集团、深圳金地集团、福建融侨集团、浙江金都集团、武汉城开集团等,在“形象+规模+品牌”的支撑下,区域市场需求旺盛。
??? 在“一江两湖”的景观价值,“凤凰山、昙华林、黄鹤楼等”历史沉淀的学问价值、“过江隧道、轨道交通”的交通价值、“武汉中心”的区位价值等居住价值被充分挖掘的基础上,武昌中心区的市场需求被前所未有的放大,甚至超越了地域的限制——从当前市场的成交情况可以看到:
??? 水岸星城二期——天地赏一开盘就销售了280套,销售金额达到2.5亿元,外地客户比重占到了22.6%,在武昌区的销售排行榜上,凭借连续四月蝉联榜首的实力成为武汉高端楼盘的代表;
??? 而武汉唯一一个3A项目金都·汉宫,自进入2007年以来,一改2006年的萎靡,销量猛增,所推的一期5栋楼600余套房源,整体销量达到了80%左右,其中6号楼全部售罄,而来自北京、杭州、嘉兴、宜昌、天门等外地客户比例达到了20%之多;
??? 另外,华润·凤凰城每次推出新房源,销售率总是达到90%以上,锦江国际城新推6号楼小户型,仅管均价高达9000元/㎡左右,短短几个月内的销量已达85%左右……纵观武昌中心区,几乎每个项目都有不俗的销售业绩。
??? 而与这种旺盛的需求形成鲜明对比的是,区域供应却在逐渐减速,据我司监测数据统计,2006年武昌中心区的供应量为123万方,而2007年,区域供应量仅为110万方左右,供应减幅达11%左右。
??? 这种供不应求的现象表明,武昌中心区在众多高端大盘联手打造下,滨江高端居住区的形象已经深入人心,市场需求空前膨胀,已经成为了武汉楼市的一大地产高地。
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全面超越,开创江南盛世

??? 当大家将汉口中心区与武昌中心进行对比的时候,可以发现,繁华的汉口与宁静纯粹的武昌,所代表的是两种完全不同的生活方式与生活观念,但若仅就居住价值而论,武昌中心区所在的南岸似乎已经更胜一筹:
??? 从目前的主流产品供应规模上看:武昌中心区的优势地不可动摇,从我司监测数据可知,今年全市高端供应量预计为132万方,而武昌中心区供应量就达109.7万方,占全市供应比重的83%;
??? 从目前在售项目的价格上看:通过对比可知,武昌和汉口两岸之间的价格差距在1000元/ ㎡左右,作为居住价值,武昌中心区价格赶超汉口中心区的势头明显。

??? 从土地供应格局上看:未来长江两岸的发展趋势将逐渐南移,江南片将成为未来开发重心。
??? 自2006年以后,受城市格局与历史遗留等诸多的限制,汉口中心区可供应土地越来越少,土地供应的稀缺性直接影响到长江北岸的整体规划,进而影响到后期的房地产进程。
??? 而反观武昌核心区,则完全不同,作为武汉最大的旧改区域,未来可供应土地资源相对丰富,而且,随着市政设施的完善、交通条件的改善、综合环境的整治,区域将迎来新的发展机遇。
??? 从居住环境来看,长江北岸历来为车水马龙、繁华热闹之所,商业商务繁荣;而江南片则人文教育气息浓郁、历史底蕴深厚。单以居住氛围而论,位于江南片的武昌核心区更适宜居住。
??? 综上所述,可见,在中部崛起的大背景下,随着武汉房地产市场的成长与发展,有崭新江滩景区、拥武汉最大城市内湖、怀抱壮丽长江的武昌中心区,正以全面超越的速度赶超汉口,楼市也由此进入鼎盛时代。
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