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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

光谷5047,意外之外还是意料之中?

编辑:高虹 发布时间:2007-09-02 点击次数:424

??? 8月27日上午,武汉东湖高新技术开发区五楼房地产交易大厅举行四块土地拍卖交易,其中首块地EP(2007)009号地块(以下简称“本地块”)在经历三个小时四家单位惊心动魄的激烈争夺之后被紫菘地产以5047元的楼面地价竞得,不仅刷新6月27日葛洲坝地产竞拍成功的EP(2007)008号马鞍山森林公园地块的2970楼面地价,而且也打破迄今为止武汉市土地交易史上的武昌片区土地搂面地价成交记录,成为名副其实的“新武昌地王”项目。

一、紫菘地产,从默默无闻到“地产黑马”
??? 提起紫菘地产,有了解的人知道这是武昌洪山区政府的下属企业,但是对于武汉大多数业内人士来讲比较陌生,当5047的拍卖价格传出以后,很多人以为是家外地企业,当知道此举为一家区属房地产企业所为之后,纷纷惊叹不已。
??? 事实上,紫菘地产全名为“武汉紫菘房地产建筑集团股份有限企业”,始建于1965年,已有40年历史,不过,在1996年之前的31年间,企业对外一直是洪山区第三建筑企业,1996年企业更名注册为洪山区南湖建筑企业,1997年才注册成立武汉紫菘房地产建筑集团股份有限企业。
??? 从一系列更名变化轨迹发现,紫菘地产在1996年之前,一直是以传统单一的市政工程和建筑施工为主,这期间承担光谷前期市政开发建设的主要重担,其中烽火大厦、洪山区新机关大楼、洪山区疾病控制中心、武汉职业技术学院学生公寓、七一二综合科研楼、省气象局业务科技大楼这些光谷早期的标志性建筑都是他们的作品。然而从1997年企业开始转向房地产开发之后,相继开发了华科大紫菘学生公寓、紫菘花园、紫菘名门、紫菘枫林上城等4个项目,10年间累计开发面积约30多万方,平均年开发量不足3万方,尚处开发初期摸索阶段。
??? 那么,紫菘地产在本地块的强势高调竞得,是否意味着企业看好光谷未来,加大光谷区域的土地储备,从而加快企业地产开发步伐呢?

二、5047,特殊原因导致高昂地价
??? 武汉房地产正处于中部崛起产业转移的背景下,大势向上跳跃性发展,“片区土著”不甘人后,把握机会,进入主流,紫菘地产今天所为其实不难理解。但是,相对于目前地块周边住宅5500-6000元/平米的售价来说,本地块地价成本已经接近目前销售价格,规模不大,地价成本之高确实难以承受。经过细致研究,新葡萄京娱乐app发现导致本地块高昂地价的背后另有两个特殊原因,容易被市场忽视,具体分析如下:
??? 原因一:本地块并非纯住宅物业而是住宅、办公、酒店为一体的综合复合物业,具有承担高地价能力空间。
??? 本地块位于武汉东湖开发区关山一路90号,是原武汉保温瓶厂厂址所在地。厂区总面积53703.91平方米(约80.56亩),其中净面积46557.82平方米(约69.84亩),规划容积率不超过2.4,建筑面积不超过111968.06平方米。土地用途为住宅及公共设施(办公楼、酒店),其中土地拍卖文件中明确要求办公楼、酒店物业面积不少于总规划面积的30%。
??? 也就是说,本地快开发建成之后,住宅可销售面积约7万方,办公物业、酒店、商业等非办公物业将超过4万方,而就未来两年市场趋势来看,位于关山一路临街的商业、商务物业稀缺,价值上涨必然,并且一般来说,非住宅物业价格是住宅物业的1.5倍,也就是说,随着光谷住宅价格的提升,非住宅物业因供不应求而会出现更大的价格涨幅。
??? 回头再来看5047的地价成本,并不说没有利益可赚,但是风险显然不容忽视,该地块已跳出常规住宅开发范畴,对产品创新能力、营销能力、资源整合能力要求更高,这些对于紫菘地产来说确实是一次前所未有的考验。
??? 原因二:紫菘地产曲线救国,以收购破产企业土地方身份参与竞拍,前期投入获得成本千元下调空间,当然志在必得。
??? 本地块原址为武汉保温瓶厂厂区,目前来看厂区厂房保持完整,门房还有老头值班,几十棵参天大树矗立在厂区道路两旁,从绿树成荫的厂区面貌看得出工厂曾经经历的时间年轮和变化沧桑。
??? 经了解,武汉保温瓶厂是武汉轻工系统的老企业,生产保温容器;、餐具附件等,原有职工1000 多人,后因经营不善而破产。2006年7月26日,湖北华信拍卖有限企业拍卖武汉保温瓶厂的全部债权,债权总额为人民币42039516.45元,而这次拍卖的获得方正是紫菘地产。可以看出,紫菘地产是以通过收购破产企业股权方式而进一步获得土地所有权,前期投入数千万解决企业积压问题从而为今天成功竞得铺平了道路。
??? 如果说,紫菘地产在本地块竞得之前就算是地块主人说法成立的话,那么根据国家文件相关规定,其超过拍卖底价以上的议价部分由国家和原有土地方各自获得50%,而本地块成交总地价5.6亿,高出底价约3个亿,因此紫菘地产最后的土地成本将下浮1000元左右,最后的含税地价成本应该在4000—4200之间,这恰好正是新葡萄京娱乐app前期对此地块判断的价格区间,压力自然不会外界想象那么大。但是作为一家区属开发企业,开发经验和专业能力尚在进步提高过程中,能够承受高出一般本地企业市场平均的估价接盘,反过来看出紫菘地产深谋远虑今非昔比,对其企业决策人的眼光和决心不得不佩服!
??? 通过上述分析发现,武昌新地王的诞生确实有其背后的多种复杂原因促成,虽然5047高昂地价市场不容易理解出乎很多专业人士意料之外,但是梳理地块历史和过程,特别是揭示其背后土地运作的深层次原因之后,新葡萄京娱乐app相信最后的结果应该是意料之中的事情。
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三、光谷片区即将告别纯居住开发时代
??? 通过本地块成交地价分析,新葡萄京娱乐app判断光谷片区市场形势将会发生巨大变化,后期市场将会完全跳出单纯住宅开发格局,转向更为立体的、复合的、多层面的开发模式,当然对开发企业的综合应对能力提出更大挑战。
??? 回顾光谷的发展历史,产业升级一直是带动其他行业的迅猛发展,特别是房地产业。
??? 2001年,国家计委、科技部批准武汉成为国家光电子产业基地, “武汉?中国光谷”从此 诞生;在随后的6年时间里,20多家世界500强企业驻足,17家本土企业上市,2006年光谷年产值超过1000亿元;目前,东湖高新区工商注册企业累计11647家,平均每个工作日诞生6至7家新企业,整个光谷从业人员14.5万人。
??? 2006年光谷居住人口已达60万,预计2010年总人数将达到100万,技工贸总收入2000亿元,工业总产值 1500亿元,财政收入60亿元。
??? 2007年,产业升级带来新发展机遇,随着中芯国际、富士康项目的签约及动工,光谷产业园迎来新的发展契机,面临新一轮产业升级,产业带动下的住宅、商业、商务需求得到释放。光谷产业园的发展将聚集大量科技人员与智慧阶层,区域活力与创新力进一步增强;大型企业带来大量衍生及相关产业效应,光谷成为中小企业聚集地;良好的创业氛围释放创新活力,创意型、智慧型企业将丰富光谷产业链,光谷活力进一步释放。
??? 与此对应,2007年上半年,在产业带动下,光谷房地产市场实现前所未有的跨越式发展,上半年价格涨幅超过50%,位居全市首位;分析价格增长的主要原因,还是由中芯国际、富士康等巨型企业以及世界城的商业效应带动下促成,但是值得注意的是,目前产业带动的效应有提前透支的迹象,后期住宅价格增长幅度将会减缓。
??? 同时,2007年上半年光谷住宅过快增长势必引起政府部门的关注,将通过加大住宅供应等方法平抑价格涨幅,同时,清江山水、万科魅力之城、锦绣龙城等大盘项目入市将加剧区域竞争,后期光谷住宅市场竞争激烈。
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