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我司邀请半求做形势应变培训

编辑:策划中心 发布时间:2007-10-21 点击次数:501

拓展城际视野,新葡萄京娱乐app举办形势应变培训
??? 房价、股价与物价不期然搅到了一起,政府左右为难;另一方面闲置土地处置力度加大,工业用地招拍挂正式列入新规,央行连续5次加息,第二套(含)以上住房贷款首付款比例提高到四成以上、同时利率提升1.1倍,如深圳楼市交易在调控后成交量低位徘徊……资本过剩时代,房地产走势如何?
??? 调控将对房地产业产生什么影响?房地产未来发展如何?而武汉楼市又将如何变化?营销策划必须如何因应这种新的变化?房地产产品与规划创新有什么新的动向?2007年10月13日,深圳香地咨询、房地产之窗www.BANQ.cn负责人、著名地产研究人士尹香武(半求)先生第三次来到新葡萄京娱乐app,就以上问题为新葡萄京娱乐app中高层员工进行了近3个小时的专题研讨类培训,这是新葡萄京娱乐app借鉴先进城市经验、拓宽视野、提高趋势把握能力、提高员工新形势下的应变能力的具体举措,以求为客户提供更优质的服务。
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房地产市场金融时代,预期决定价格
??? 4年的宏观调控,全民意识惊醒了。中国进入投资时代。而房地产也获得全民再教育。在房地产市场发展的初期,仅仅只是少数一部分人通过房地产市场的升值获取利润,房地产产品的实际意义大于其投资意义,但是在全国进行得数轮全国范围内的宏观调控政策,对全民进行了房地产市场价值的教育,而随着全国经济的发展,中国人民口袋中的资金越来越多,本身的投资渠道狭小,于是大量资金流向房地产市场。闲散资金的流入促使了房地产商品金融化。当房地产市场被金融化时,供求关系将发生变化,需求线开始逆时针旋转,房地产的需求对价格和供应量的敏感度越来越小。所以,在金融化房地产市场,供应越大,需求增加,而房地产价格由预期决定,而不再由供求和市场决定。
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未来,货币变化决定房价变化
??? 半求分析说,房价的发展空间,不仅是房产本身的增值。未来的房价变化,还看货币也就是这个经济度量衡本身的变化。未来,度量单位自身对外升值、对内贬值的空间,也就应该是房价变化的空间。
??? 而大家怎么来认识大家所处的货币环境呢?首先,美国人已经非常的骄气,经济一遇大小问题,则必然降息,疯狂的发钞,使原来的美金、变成类美钞,继而成为美金,美金已经不值得信任,未来世界可能陷入一段时间的全球货币群龙无首的局面。而人民币则捆绑美金,因此也必然要疯狂发钞。
??? 截止9月份,人民币M0增长13%、近7万亿,M1增长22%、近18万亿,M2增长18%。可见人民币虽然对外坚挺,但其实也是把可信任的。在货币不可信任的情况下,全球必然“资源为王”,石油、土地、粮食、矿产都会迎来热潮。
??? 房产也是资源类产品。房地产涵盖的意义非常广泛,他是房产和地产两大内容的集合,凡是涉及到土地及地上辅着物的,都囊括在房地产这个大行业中。
??? 从这个意义上来说,处于“5-20-2000现象”或者说“5-20-2000周期”内的中国,房价的空间还是不小的。
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庇古效应:租赁市场即将变化
??? 半求先生按照庇古财富效应分析,静动态房价收入比(以下简称“房收比”)达到11:1以上、静态房收比达到8:1以上,则原来储蓄准备缴纳首付而购房的人,开始失去信心,从准备买房转变为租房,并将更多的金钱用语吃喝玩乐,而不是购房。
??? 如果要买房,这群人就是“穷人”,而一旦不买房而转为租房,他们则马上从没钱转变为有钱。因此,未来的消费享受领域估计会有暴发式增长。
??? 同时,享受到消费快乐的人,都有缩小家庭规模的倾向,一个孩子甚至是丁克族都会大增。所以,预料未来中国的租金将增长,2001年开始以来,7年房价连涨而租金不变的局面,将一去不复返。
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金融调控无储备市场,抑制投机,促使房地产市场健康发展
??? 长期以往,对房地产市场发展不利,因此国家宏观调控的目的不是为了降低房地产产品的价格,而是抑制投机与过度投资,在保障首次置业者的权益前提下,促进房地产市场的健康发展。
??? 对于执政方而言,市场可以分为有储备市场与无储备市场,两个市场的调控方式是不同的。在无储备的市场,国家进行金融调控可以达到较好的收效。在我国,如粮食市场,国家有大量的储备,在粮价大幅度增长的时候,国家只需对市场进行调剂,如通过加大供应降低价格。但是对于中国房地产市场而言,目前国家基本没有住房储备,因此市场调控作用力较小,而金融市场的调控直接对投资客户的心理预期和投资回报比产生影响,起到了较好的抑制投资的作用。
??? 比如,原来购买一套100万元的住宅,首付三成,需30万元,贷款70万,利率以6.822的优惠利率计算,现在除了需要至少支付40万元的首付款外,贷款利率提高至1.1倍以上。房贷收缩,回报不变的情况下,投资增加,那么投资资金可能向其他行业转移。
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血液回流,武汉由市民化城市向资本化城市转变,刘氏拐点产生
??? 早年的武汉留不住人才,在深圳、上海、广东、沿海城市快速发展的时候,出于自身发展的需要,大量武汉乃至湖北的菁英人员流向外地。
??? 现在的武汉依然是拥有着丰富的教育资源,人力成本、交通成本、生活成本依然是全国大城市中最低的。在武汉与一线城市的高落差下,一线城市的资源开始向武汉集中,投资资金,菁英人员,武汉将成为经济、人、物的回流地,武汉的城市发展将发生质变,城市发展的刘氏拐点出现,武汉将由一个市民化的城市向资本化城市转化。
??? 深圳从2004年开始出现金融化现象,武汉近阶段的房地产市场情况类似于04年的深圳,首先表现为异地置业者增加,如部分在深圳等一线城市因生活成本等过高而无法承载时转战武汉。其次,资金大量流入房地产市场,出现了一轮城市中心区域的快速增长。
??? 武汉房地产市场在产业聚集、资本集中、需求增加的基础上,房地产市场将进入高速发展期。?

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