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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

土地议价:绝对值的相对观

编辑:高虹 发布时间:2007-11-22 点击次数:470

??? 注明:本文受福星惠誉地产内刊2007年12月(第十五期)邀请,就深圳金地集团在武汉高价拿地的事件背景,就土地价值的市场评估以及武汉高端房地产市场未来趋势发表观点和看法。
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??? 一、传统模式已难说明:但“地价高于房价”非新事物
??? 2007年8月15日,来自新中国商品房发源地深圳的金地集团以超过当时周边房价的6879元/平方米楼面地价、4.885亿总价,获P(2007)020号京汉大道义和巷地块,地块面积14794平方米,容积率约4.8,总建筑面积约71011平方米,用地性质为居住、学问娱乐用地,居住用地使用年限为70年,学问娱乐用地使用年限为40年。
??? 而在这个地块周边当时两个销售均价最贵的是8900元/平方米的九龙仓时代广场。这是武汉房地产历史上,第一次出现“地价超过房价”的现象,对市场冲击非常大。如果以传统的成本法、市场法、类比法等估价模式,都无法说明这种现象,这倒底意味着什么?给了武汉房地产界什么样的启示?福星惠誉从中应该汲取什么经验?
??? 关注全国楼市的人都知道,“地价高于房价”的现象,最早出现在上海、深圳、北京、广州这4大一线城市,而二线城市中,则率先出现在杭州。深圳更是早在1990年罗湖某地块拍卖时就出现过这种现象,上海、北京、广州也分别在2001~2002年间出现这种情况,所以这并不是新事物,只不过武汉滞后了大约5年才出现而已。而截止2005年之前出让的土地中“地价高于房价”者,也都十分成功,2005之后的由于还没有进入市场,目前还有待检验。
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??? 二、分析需要撇开的特殊因素:股市、地市之间的激励效应
??? 首先要注意到一点,金地集团获取积玉桥地块、义和巷地块的时间,恰恰处于金地两次通过股市筹资的其间。由于在新会计准则、以及资产向上重估的背景下,对于上市的房地产企业来说,存在这样一种逻辑:土地越多、以公允价值记帐则导致帐面价值越高,因此其市值也就越高,而做大了市值,则其能够通过股市筹措的资金也就会越多。
??? 因此,金地集团在武汉以及全国的拿地行为,以及所有的上市企业,在获取土地储备资源的时候,必然具有以上利益诉求,进而形成地市、股市之间的激励效应、封闭循环。之外,无论市道如何变化,上市企业都必须持续开发、持续赢利,以满足股民的要求,因此其拿地冲动要大大强于非上市企业。
??? 同时,P(2007)020号京汉大道义和巷地块面积较小、建筑规模不大,不具备规模效应,因此其对于金地集团来说,考虑更多的可能是经营的战略本身,而项目本身的经济意义应该是第二位的。
??? 这些,是大家在分析金地集团以高于房价的地价获取武汉地块时,所必须撇开的非正常因素。但即使如此,行业人士依然可以从中受益良多。金地集团的拿地行为,从城区价值链的角度,开启了武汉思考的新方向,带动了如何城区差别估值的新潮流,这则是颠覆性的,也是值得正在迅猛发展的福星惠誉可以借鉴的。
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??? 三、建立城区土地价值链的观点
??? 其实,在相关的估价条例中,早已列明,土地是分级别的。比如有熟地、生地只分,也有毛地、净地之分。如果对生地、熟地,或者毛地、净地的价值结构进行界定,土地从生地、毛地到熟地的转换,直接表现为对同一地块连续追加投资所具有的不同等级的生产力,即级差地租的增减,这种增减,就构成了城区土地的价值链。
??? 而其实各类别土地,也还可以有级别区分,比如熟地,一些国家则有峰值地、腰值地、新熟地之分等等,毫无疑问,峰值地是指熟地中市政最为完善、交通至便利、拥有稀有资源(自然资源或者人文资源、地段资源)、辐射范围广的土地。
??? 峰值地是供应余地最小、价值最高的,尤其对于商业、商务居住、学问娱乐、城市生活来说,这种地块往往具有最强的议价能力。而那些当前不是熟地,但由于城市规划、城市发展决定其将成为熟地的地块,由于周边的配套越来越完善,这些公共配套就形成对该地块的返利,也就是说,本地块在逐年收取周围建设所派发的红包,这种地块如果能够提前获取,当然就可以获取其质变的自然增值部分的受益,是最划算的。
??? 其实,城市竞争力的主要组成部分,是由核心区域对周边经济的影响力而决定的,这就是熟地的峰值地段核心价值,也就是说,只要城市存在,其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化,但是对于核心的峰值地段来说,政府、社会对其的投入则只会持续、增多,而不会减少,其安全性与高溢价的特性因此确立,其价值也因此具有绝对性。???
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??? 四、建立估算地价绝对值的相对观
??? 可见,峰值地段的经济价值当然高于其它地区。经济链越庞大,房地产估值,包含使用价值和流通价值,当然越大。房地产属于火车尾行业,被经济拉动,房地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的。
??? 深圳东门老街、香港中环、上海南京路、北京王府井等等,都是这些城市峰值地段已经耳熟能详,峰值地段,一定是城市经济活动最发达、最密集的区域,多元复合的价值构成,具有了放射性的特点。
??? 如果单从数字看,这些峰值地段,其绝对值已经远高于其它区域,因此,如果大家只比较绝对数字,那么必然会得出峰值地段价格过高的错误观点,而事实上,这种观点确实是很有市场的。但是,如果能够贴近实际,以各个区域的相对值来比较,这里的相对值包括单位土地的人口密度、单位土地的GDP、单位土地的物流资金流密度、单位土地的建设及改造投入、单位土地的配套密度,那么大家就会发现,各个区域之间的相对值排列、与绝对值排列,将呈现出倒置的特点。
??? 峰值地段的绝对值高,但是相对值却往往很低。有一个简单的说明是,绝对价值越高,参与门槛越高,因此参与者越少。而参与者越少,则越难以炒高、高估。在相对观之下,对于土地价值链的判断,是否更为靠近事实真相了呢?对于诺大的武汉,相对值比较不应该是一个高难度的专业话题,而应该是一个深入民心的价值判断准则,
??? 但遗憾的是,在笔者服务过程中,发现这种相对观依然手之又少,武汉业界,似乎堕入了这样一个陷阱,那就是简单地进行数字帐面上的简单加减乘除,从而得出数字帐面上的简单结论:数字越低就越值、数字越高就越不值。

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