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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

2008年武汉楼市眺望

编辑:高虹 发布时间:2007-12-07 点击次数:450

?? 2007年12月7日,《长江日报》房地产周刊就目前利率上调,首付提高,2008年武汉房地产趋势判断等市场热点话题,全文刊发了新葡萄京娱乐app总经理高虹的采访录,以下文字略作调整。
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记者:
??? 有关于现在的楼市分歧,您作何感想,您认为,2008年的武汉楼市会随着一线城市一般地坐上滑铁卢,还是将保持稳步上涨?您的依据是什么?
高虹:
??? 现在的市场数据繁多,使人眼花缭乱。因此,新葡萄京娱乐app认为,判断2008年武汉房地产形势与趋势的时候,如果不抓住基本面,而关注那些无关大局的细枝末节,是难以得出靠近真相的判断与结论的。
??? 大家看到,近段武汉楼市有所变化,但这与一线城市楼市是有本质区别的。一线城市资产重估已过高点,热钱众多,当国际经济发展变化,诸如原油价格上涨,深圳等对外依存度过高的城市受到国际油价的影响将更大,导致了3000亿美金寻求撤退。而对于武汉楼市的这种变化,更多的是多米诺骨牌效应,作为二线城市的武汉对于一线城市的“风向标”存在着一定的心理暗示,目前处在观望期也是合情合理的。
??? 同时,大家可以看到,政策在促使武汉楼市恢复正常。根据新葡萄京娱乐app信息研究监测平台看,10月武汉商品房成交9720套、虽然比9月今年第三高点成交量11970套,下降18.8%,但同2006年10月交易量持平。2006年10月,武汉商品房成交9743套。大家知道2006年楼市高成交期在政策变动的5月和第4季度,整个最高成交量在12月,也仅为11049套。因此上半年原来那种一周售出80%、一月清盘的销售其实是不正常的,可惜大家把不正常当成了正常。目前销售周期必将回归正常,但切不可以为,这是不正常。
??? 武汉短期内将有调整压力,适逢年底,即将进驻销售传统淡季,在银行信贷规模紧缩的条件下,受需求减缓及信贷影响,楼市近期处于买方市场,短期内市场压力较大。
??? 而2008年武汉楼市的变化,在明年除各银行相继放开信贷的条件下,会有所改观。而武汉房价的走势也不可避免的取决于两个因素的较量:
??? 一是控制需求和控制供应的力量比较。政府的调控第一次明确指向控制需求,在提高首付、增加贷款成本的情况下,房地产的杆杠效应就大为缩减,楼市中的投资者就将大为减少,这对于房价构成了相当的压力。不过,控制发展商贷款成本及土地不能分期付款,则将缩减供应。同时,在国家调整住房结构,加强住房有效供应,建立民心住房保障的主导下,对土地守住是18亿亩“红线”,廉租住房等五类住房用地将在居住用地的比重上升。因此,控制需求与控制供应其实在同时发生,基于这两个因素导致的房价变化,则要看那个方面的影响更大。
??? 二是金融政策对购买力要求提升与人民币升值下财富效应增加两种力量的权衡。一方面,大家说金融含金量的变化,对置业者的购买力要求大大提升,挤压部分需求,促使同阶段需求总量呈现下降趋势。但同时,2008年人民币仍可能大升值,预计达到10%以上。由此,同样的货币对外升值10%,外资流入仍不可扭转。而对内,房地产作为通胀对冲的主要工具,作为主要的现金避难资产,资产面临价值重估。外部变化导致的财富递增效应。从目前判断看,外部变化导致的财富递增效应超过了内部变化导致的购买力下降的幅度,那么房价还应该继续上涨。否则就是下跌。
??? 此外,武汉因高校资源丰富,智能高而人工成本相对较低,中国具有更大成本优势、可以抵消油价上涨幅度的城市,将具备比现在的一线城市更大的优势,拥有产业转移被迫加速所带来的机遇。因此,一线城市资产重估的速度将慢下来基本可以肯定。这种背景下,在楼市调控时期,部署华中区域,可能更能由产业转移至中部,带来房地产价值。
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记者:
??? 伴随年内准备金率的第九次上调,明年出新的贷款利率亦将拔高。随之带来的,贷款难度增加,还款金额增加。你认为,此金融政策带给楼市的影响是什么?
高虹:
??? 1998年开始推行按揭政策、2000年以来实行的低首付、低利率也扩大了购房能力与投资愿望。近十个年头里,银行的存在,以及其提供的两成、30年按揭贷款条件,是目前房价运行条件的金融基础之一。银行信贷,促使开发商可以用35%的自有资金翘起数十亿元的项目;促成无数大众,万元的工资可以撬动多套房源等等——利率杠杆作用,不仅促成中国住房体制的改变,实现住房产业商品化发展,促使房地产业成为中国的支柱产业。
??? 而如今,首付款提高50%-100%,五年期以上商贷的贷款利率由年初的5.81%(基准利率下浮0.85优惠)到5次加息后的7.83%,促使房地产金融含金量的改变,房地产的杠杆作用减少。
??? 构成房价的基本运行条件发生改变——金融条件发生巨变,将促成武汉楼市发生变化:
??? 首先,市场的需求总量将被压缩,主要表现为两个群体的减少:一类人群为部分投资客的离场。第二套房产首付提高100%、利率变相提高25%,这就意味着即使房价继续上涨,对于投资客来说,其自有资金的收益率则下降了150%以上。如果房价下跌,那么其损失也呈现扩大趋势。二类人群为,购买成本的提高,阻挡在商品房楼市之外的购买实力相对较弱的自住客。
??? 其次,可能导致市场走向分化。财富分化,促成置业人群流向高低两级市场。在光谷、金银湖区域楼市,开始显现。从这种趋势看,楼市的分化体现在两个方面:一是品牌与非品牌商的分化,二是高低楼盘之间的分化。
??? 再次,可能形成开发企业新格局。因为传统融资条件的改变,对开发企业提出新要求。资本能力强、融通能力增加、资源获得渠道多的企业,在市场将占有优势。因而,在这种情况下,不同企业可能会根据风险及目标,改变拿地策略、投资方向与产品权重,在服务、营销等方面进行调整,应该在定价上保持足够理性,而在营销成本上予以适当的增加,以应变市场的变化。
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记者:
??? 有专家指出,土地价格是拉高房价的一大因素,您怎样认为?作为中介机构,在外界普遍唱衰楼市的时候,应做出怎样的营销方式,使楼市销售维持一个健康的状态?

高虹:
??? 从成本角度看,地价确是房价的构成部分,但这绝不是说地价决定房价。房价上涨源于多因素,最主要是需求引起的。
??? 在中国经济金融化程度越来越深的背景下,作为经济循环中最重要的财富载体之一的房地产也表现出金融化的特点,按照新葡萄京娱乐app研究得出的结论,房地产产品在其使用性能(居住)之外,还具有了金融性质,具体表现就是房地产从计划经济时代分配的物品,转变成市场经济下的保值增值渠道。按照金融产品预期反射决定当前价格的理论,可以得出基本的结论:房价即受供求关系的变化、也受心理预期的变化。金融时代,财富的预期决定了未来购买力,从而影响需求。
??? 而当前,正是构成武汉以及全国房地产市场所处的发展基本条件——金融条件发生了巨大的变化,原来那种贷款成本低、首付低的时代已经不再,房地产市场已经进入一个新的时代。
??? 楼市基本条件的变化,必然对房地产的开发经营、营销策划带来挑战,直接地说,哪家开发商、顾问代理企业能够找到新的营销模式,就能够继续取胜未来,如果不能实现应变,就将受到市场的惩罚。销售不分优劣的时候,泥沙俱下,那么现在,“优胜劣汰”的市场机制必将恢复发挥作用。
??? 新葡萄京娱乐app认为,根据当前市场的研究与判断,营销上应建立“精销”模式,抛弃快销、慢销思维。“精销”,即是要求销售价格表现与销售速度的平衡,通过对于大势的趋势把握以及对片区的分析、产品的提炼之后,追求有质量的速度,以及有速度的质量。
??? 市场可以看到,新葡萄京娱乐app所服务的项目,极少出现一天卖完的“闪销”,也不会出现脱离实际的天价,而是销售速度具有延续、价格表现有现实超越性,实现了内部要求的“精销”,这无论是对于高端房产,其实对于所有的房地产品种,都是一个道理。“精销模式”,也将成为新葡萄京娱乐app2008年全年的营销的基础标准,而放大到整个武汉,也必将进入自己的“精销时代”。

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