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专题研究 / TOPIC RESEARCH

物价“CPI”上涨,地价“CPI”下降?

编辑:策划中心 发布时间:2008-03-18 点击次数:457

??? 据最新统计资料表明:湖北省2月CPI同比涨幅高达9.7%,涨幅高出全国水平一个百分点,价格结构性上涨压力持续。
??? 然而3月12日备受关注的武汉市08年度首次土地交易结果却表明:与物价的结构性上涨所不同的是,在从紧货币政策与市场整体观望氛围的影响下,地价的回落趋势明显。其中004号京汉大道地块的成交楼面地价为6108元/㎡,较去年8月金地创造的“地王”价相比降幅达11%。
??? 土地市场的冷暖作为楼市与房价的重要风向标,在去年房价普涨的背景下,地价也出现全国性上扬,各地“地王”频出。因此,随着去年末楼市寒潮的袭来,地价的松动能否直接引发房价的下跌,成为各界关注的焦点。

???? ——08年“高含金量”地块未激活市场
??? 本次交易共挂牌9宗地块,规划净用地面积16.7万方(折合250.62亩),成交8宗,成交地块净用地面积14万方(折合215.79亩)。其中规模最大的001号地块位于中北路达60.03亩,规模最小的008号地块位于江汉区天门墩仅4.44亩。
??? 本次所供应的9宗地块中,除010号赵家条地块流拍,其余8宗地块全部成交,成交总金额为10.133亿元,平均楼面地价2557元/㎡,平均成交单价为469.57万元/亩。有5宗地块均以起始价或略高于起始价格成交,除京汉大道以及天门墩两宗的楼面地价达到6108元/㎡、4840元/㎡,其余6宗的楼面地价均在2000-3000元/㎡。
??? 相较去年同区域成交地块价格降幅明显。如004号京汉大道地块与去年11月成交的金地“地王”相比,楼面地价下降了771元/㎡,降幅达11%;而另外一宗位于中北路余家湖009号商服地块,楼面地价仅为2946元/㎡,较之去年12月成交的P(2007)044号中北路一宗商住两用地块6982元/㎡的楼面地价更如天壤之别,除地段因素外,市场因素不可忽视。此外,位于天门墩7号的008号地块更是开创了中心城区自然人参与竞拍并获得土地的先河。

??? ——量价齐跌的楼市现状迫使开发商谨慎拿地
??? 去年年末的楼市寒潮袭卷全国,至今仍未散去,在楼市“拐点”与“非拐点”的激烈争论中,武汉的楼市也一直徘徊不前,据我司监测数据显示,2月全市三大交易指标:成交套数、成交面积、成交金额环比降幅均超过50%,而同比降幅也均在25%以上。整体楼市僵持之势并没有随着春天的来临而有所改变。量价齐跌之势使开发商对未来楼市的信心仍处于不可言说的摇摆之中,反应在土地市场上使其拿地行为愈加谨慎。
??? 宏观政策的调控与市场的双料夹击下,使得楼市走势愈加扑朔迷离,开发商在拿地的过程中也显得更加理性、更加谨慎,多数的报价是在落槌的最后一刻,并且加价仅为最低额度。

??? ——“国23条” 下圈地冲动受抑,面粉终究难攀面包
??? 面对今年以来,全国多个城市在所谓的“新年第一拍”中纷纷出现流拍流标、底价出让或溢价不高的现象。大家不由得想到了08年初出台的“国二十三条”,其中明文规定“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”,此外 “未按合同约定缴清全部土地价款的,不得发放土地证书,也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”等相关细则的规定从资金压力上使开发商的“圈地”冲动受抑,有效抑制了“地王”的产生:
???? 一方面开发商对未来预期的改变导致拿地时出现犹豫甚至轻易放弃的结果;
??? 另一方面由于大开发商当前形势下以如何缩短开发周期,加快资金流动成为其首要任务,目前并不急于拿地;而中小规模地块的集中入市使得在去年受实力限制而被迫出局中小型房地产企业得以进场,受自身经济实力的限制,也不可能促使地价大幅抬升。
??? 在上述政策调控与市场预期改变的双重效应下,07年“面粉贵过面包”的畸形状况在2008年或将不再出现。

??? ——地价与房价的博弈最终由参与市场博弈各方的预期所决定
??? “面粉”的价格松动了,是不是一定意味着“面包”的价格也会相应松动呢?长远来看肯定如此,但中期来看,地价的回归并不意味着房价也会马上相应回归,而是取决于市场博弈各方实现利益均衡解的过程的长短。
??? 在当前形势下,受市场与政策的双重影响,参与楼市博弈的各方对未来市场的信心与预期已经发生逆转。而在不同利益的驱使下,博弈各方都将根据自己对未来市场的预期与信心程度采取不同的行为。在这个动态博弈中,参与房地产市场博弈各方的不同行为与态度都将决定这个博弈过程的长短。
??? 任何市场的发展都将遵循自身的规律,而任何无视规律的行为最终都将受到规律的惩罚。大家可以看到,2007年的武汉楼市在城市建设以及轨道交通、两型社会等利好消息的带动下,楼市价格已经出现提前透支未来购买力的预兆,在风险与稀缺效应下,房地产市场的预期必将重新调整,房价也将逐渐回归真实。而房地产市场的竞争也将从“钱海战术、人海战术”回归“脑海战术”,“创新”与“智慧”将成为未来竞争中的两大核心要素与致胜法宝。

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