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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

水岸星城类购房观:前深圳与后武汉

编辑:高虹 发布时间:2008-09-27 点击次数:437

编者按:

??? 水岸星城,城市中央低容积率湖滨生活城邦,精耕六年,持续开发三期,是武汉财富主流圈的第一居所之必选。国庆节前夕,水岸星城4期全城公开,提出“少奋斗十年,提前跻身主流圈”推广主题,在业内产生强烈反响,特别吸引了一批事业发展顺利的中青年成功人士的关注与兴趣。为此,楚天都市报特邀请新葡萄京娱乐app总经理高虹女士就水岸星城4期的物业价值与购房取向作专题阐述。(本文转载自《楚天都市报》925地产专刊版,题目及内文稍作修改。)

??? 一、客户嫌便宜不嫌贵的道理
??? 早年,笔者在深圳服务华侨城波托菲诺项目的天鹅堡组团,在进行客户访谈时,就发现一个明显的让很多人意外的现象。那就是:客户不希翼这个小区房价过低,也不希翼这个小区的物业管理费过低。如果这两项价格过低,他们就不买了。
??? 因为,如果这个小区的房价过低,就会形成住户不以群分,各种层次的人都能进来的尴尬局面,而不同的人住在一起,生活习惯、价值观都不一样,互相就会干扰,而如果将价格门槛加高,住户的成分就会单纯很多,对于小区舒适度、安全性、档次都是一大保障。而对于物业管理费,潜在客户希翼不要过低,因为过低,就无法保证小区的管理水平,无法招收、留下素质好、更负责任的物业服务人员,那么管理水平也就无法保证,而物业管理是小区保值增值的重要一环。
??? 价格低了就不买了,价格高才买,这对于很多武汉的专业人士可能是天方夜潭的事,但在深圳却是7年前就发生了的,这种不单纯追求价格,而追求价值的理性光芒,让人感受到深刻的教育。如果按照武汉滞后一线城市5年的规律来看的话,现在的武汉,也应该表现出类似的特征了,这就是笔者最近在考虑水岸星城项目时不断思考的一个问题。
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??? 二、购房价值观取向:价值取向和价格取向
??? 严格意义上来说,购房观有两种取向,一种是价格取向,一种是价值取向。购房的价格取向,就是追求单纯的最低价格,选择价格最低者作为购买对象,比如那些建筑质量差甚至偷工减料、规划设计落后、地段属于边角余料的房产,价格是低了,但是其价值更低,周围混乱的环境、繁杂的人流、随处可见的老旧与违法建筑、没有任何自然资源、小区档次与品质位于末端水平。这种取向在很多首次置业者的身上表现得最突出,他们由于首次进入房地产市场,缺乏足够经验,是可以理解的。
??? 而购房的价值取向,就是追求性价比,价格取向下选择的房产,并不一定能够取得最佳的性价比,而性价比,是指房产的性能(地段价值、产品品质、品牌知名度、项目规模、容积率、建筑质量、环境质量、交通情况等)与价格的比值,高性价比的购房价值取向,就是要选择那些性能好,价格处于此性能下的好价位的房产,这种房产的绝对价格看似高,但是相对价格其实是低的。
??? 相比之下,价格取向的购房观不需要太多的经验与学识,而价值取向的购房观则考验人的智慧,这也就是为什么总是少数人能够发现机会,抢占那些高价更高值的好房产的原因所在。而所有的购房者,在前进或者说成长的道路上,其实只有一条路,那就是成为一个价值取向的购房者。
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??? 三、土地价值链,购房估价的基础
??? 专业人士都知道,房产的主要价值是其所占据的土地,而土地是分级别的。比如有熟地、生地之分,也有毛地、净地之分。如果对生地、熟地,或者毛地、净地的价值结构进行界定,土地从生地、毛地到熟地的转换,直接表现为对同一地块连续追加投资所具有的不同等级的生产力,即级差地租的增减,这种增减,就构成了城区土地的价值链。
??? 峰值地是供应余地最小、价值最高的,这种地块往往具有最强的议价能力。而那些当前不是熟地,但由于城市规划、城市发展决定其将成为熟地的地块,由于周边的配套越来越完善,这些公共配套就形成对该地块的返利,也就是说,本地块在逐年收取周围建设所派发的红包,这种地块如果能够提前获取,当然就可以获取其质变的自然增值部分的受益,是最划算的。
??? 如果放到武汉,内环以内、城市核心湖滨+公园第一大盘物业的几个要素组合,水岸星城就位于无可置疑的武汉峰值地区,这里就是武汉城市的地理中心,也就是说,只要城市存在,其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化,但是对于核心的峰值地段来说,政府、社会对其的投入则只会持续、增多,而不会减少,其安全性与高溢价的特性因此确立,其价值也因此具有绝对性。???
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??? 四、武汉峰值地区的价值购房观
??? 如果单从数字看,水岸星城这样的峰值地段,其绝对值肯定是要高于其它区域,因此,如果大家只比较绝对数字,那么必然会得出峰值地段房价过高的错误观点,而事实上,包括很多从业人员在内,就更不用说普通购房者了,在评价房价水平的时候,都喜欢用房价的绝对值来衡量一个小区的价格高低水平,这种观点在市场中还非常有市场,不能不令人遗憾。
??? 但是,如果能够贴近实际,以各个区域的相对值来比较,这里的相对值包括单位土地的人口密度、单位土地的GDP、单位土地的物流资金流密度、单位土地的建设及改造投入、单位土地的配套密度,那么大家就会发现,各个区域之间的相对值排列、与绝对值排列,将呈现出倒置的特点,水岸星城这样的小区价格水平反而是实惠的、性价比高的,这对于价值取向的购房者来说,并不难理解,但要在一个价格取向的城市里,完全推广这种正确观念,可能还需要走过不短的路程。
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??? 五、水岸星城四期:价值取向购房者的不二之选
??? 作为武汉城市中央低容积率湖滨生活城邦城的水岸星城,从拿地开始至今已经走过了4年的历程,如今武汉内环第一大盘、最低容积率小区、位于公园+湖滨物业的形象已经深入人心,其中的连排别墅、叠加别墅、高层阔宅成为主流圈的第一居所之必选。多少发展中的新贵,渴望融入这个主流圈,只可惜门槛太高,一直只能望而兴叹。水岸星城四期G53的推出,使30~40岁之间的人们,终于有了以经济成本、提前十年跻身武汉城市核心财富主流圈的机会。
??? 2006-6-1,中国开始推行9070政策,即90平米以下的房子要占整个小区建筑面积的70%及以上。在这个政策的背景下,从来没有供应中等面积户型的水岸星城,在其4期G53里,首次推出了不少的中等面积户型。当面积缩小,房子的总价就降低了,原本只有40岁以上的主流群体才能消费得起的水岸星城,门槛因此降低。这就给了原来那些资金不够,却想尽造融入武汉主流圈,为事业创造好平台,为家人选择到一块即位于城市中央、又能够满足低容积、大规模、有公园、紧靠湖等条件的好宅的青年才俊,一次绝无仅有的机会。
??? 当30~40岁之间的发展中精英这样一群富有活力的城市新贵提前融入武汉主流圈,不但自己拥有了“站在主流圈的肩上”的事业先发优势,创造了更大的上升空间和人脉资源,为未来奠定了坚实的根基。同时,由于水岸星城是武汉城市中央少有的净地(没有老旧与违法建筑)、内环唯一大盘、唯一的公园+湖滨物业,他们的家人也因此具有了良好的生活环境,生活的目标,奋斗的意义因此找到归宿。

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