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专题研究 / TOPIC RESEARCH

“十一黄金周”楼市面面观

编辑:策划中心 发布时间:2008-10-08 点击次数:476

??? 随着今年十一黄金周的黯然谢幕,“如何御寒”成当务之急:或如广州汇景新城般“封盘冬眠”者、或如万科般“落袋为安”者、也或如恒大般“一针见血”者………调控洗礼下的房地产行业正经历着淡市下 “迅者生存、存者为王”的游戏法则。

??? 一、北京:黄金周内交易量大幅缩水,持币待购态势有增无减
??? 从年初的坚挺,到二季度花样翻新的促销,京城的开发商一直避讳价格直降。但是进入三季度后,在“奥运”效应下,加之“双率”的下调带动楼市有所回升,致使北京不少楼盘均欲在黄金周内一鼓作气,"直降"计划、"特价房"倾禳而出,但最终结果却未能如愿:

??? 1、持币待购态势有增无减,成交量同比下降66%
??? 今年“十一黄金周”期间,北京近百个楼盘推出名目繁多的打折促销活动,部分项目现场看房者逐渐增多。但在目前楼市普遍看跌的局面下,购房者仍不敢轻易购买,持币待购态势有增无减。数据显示,9月29日到10月5日期间,北京商品住宅签约量仅585套,日均签约量不足84套,与2007年“十一黄金周”期间日均246套的签约量相比,同比降幅达66%。

??? 2、五环以外价格波动显著,五环以内价格调整刚刚开始
??? 十一黄金周期间北京打折降价的楼盘超过百个。但其中八成以上的降价项目位于昌平、通州、房山等五环以外的郊区县,且降价幅度较大。而五环内项目价格调整才刚刚开始。正是由于多数降价房源的品质普遍较差,区域位置也不理想。难以满足不同购房者需求,导致北京楼市在黄金周内出现购房者继续持币待购、只看不买的现象。

??? 二、上海:整体楼市价格波动不大,成交量小幅上升
??? 随着8月底上海万科带头祭出“降价大旗”,杭州、宁波和南京等地新楼盘折价销售开始呈现蔓延之势。价格的吸引使得本次假日楼市人气明显较今年前几次房展旺了不少。但是由于政策没有放宽迹象,购房者观望心理严重,似乎还是看的多,买的少。

??? 1、成交量小幅回升至3月水平,但整体价格降幅不大
??? 十一黄金周,上海共成交商品房1382套(含异地楼市),日均成交量攀至200套,成交量相当于今年3月份的成交水平。
??? 由于此次房展会上首次入市的新盘并不多,因此开发商的定价和优惠措施受到普遍关注。但此前已降过一轮价格的开发商已“刹车”,如万科、大华等降价“先锋”在售楼盘的均价维持上一轮降价后水平,并无进一步优惠。其余开发商的一些优惠楼盘则维持在9.5至9.8折的小幅降价范围,整体价格降幅较小。

??? 2、人气上升,观望气氛依然浓厚
??? 10月1日至4日举行的上海房地产秋季展示会是上海黄金周期间的“保留节目”,此次房展会约3.5万平方米,参展单位200家,万科、大华、金地、复地、世茂、保利等品牌开发商几乎全部加入,参展人数达到13万人次,而首日参观者更高达4万人次,相比“五一”房展会人气有所上升,但由于参展楼盘的整体优惠程度相对略逊于八九月份,从而使部分淘房者继续持币观望。

??? 三、深圳:“黄金周”难解淡市之围,秋交会黯然收场
??? 深圳十一黄金周期间日均74套的成交量甚至低于平日水平。使得众望所归的秋交会黯然收场。

??? 1、预期中的“大规模普降潮”并未出现
??? 为了备战秋交会,深圳很多开发商准备了充足的房源。万科、中海、金地等100多家深圳开发商共展出120多个楼盘,是历届最大规模的秋交会。然而开发商打出的仍然是打折、特价房、送礼品等销售手段,大规模降价的局面依然没有出现。

??? 2、黄金周期间量价持续低位徘徊,新房价格“破九”新低
??? 在为期5天的秋交会期间,深圳楼市整体交易量仅317套,平均每天成交约63套;十一黄金周内共成交521套,日均74套,不仅与去年高峰时两三百套的日成交量相去甚远,甚至还不如秋交会前的日常成交量,楼市疲态尽显。而成交均价也从9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米,跌破9千关口。

??? 3、关外关内两重天,关内价格稳定而关外集中降价
??? 十一黄金周期间,深圳关外关内的楼市截然不同。降价的楼盘大部分集中在关外,关内只有6个特价盘。很多开发商还在坚守着关内楼市的高价;而关外楼盘打着各种旗号大幅降价,甚至关外一些楼盘已经打出“6000元每平方米”起的价格。而曾经是炒房客集体出入的大亚湾与惠州一带地产项目更是集体亮相大幅降价吸引买家:如听涛雅苑打出“首付6万,月供400元”的广告,德州城更是号称要“买一送一”。

??? 四、广州:优惠力度加大,新盘受宠
??? 在广州,“十一”国庆黄金周不仅是今年以来最大规模的同时也是最后一次促销机会,开发商们集中力量推出新货,力求赢得市场。从而出现了新盘看客云集而旧盘门可罗雀的现象。

??? 1、价格优势下,新盘受宠旧盘遇冷
??? 十一黄金周期间,广州楼市人气旺的大多是一些格明显作出回调新盘新货,其中单价在1.2万元以下的城区新货新盘都不乏看楼客捧场,郊区盘能吸引人气的也是以中低价位为主。除此以外,大部分旧货新推以及价格没有优惠或调整的则少有问津。
??? 而从成交户型上看,成交产品几乎集中在90平方米以下的单元,这意味着现阶段置业的大多是首次置业者,换房客依然处在观望期。

??? 2、市场供给充足,促销力度加大,从效果看郊区楼盘略胜一筹
??? 数据显示,广州一手住宅的总供应量超过4万套,比今年“五一”增加一成多。从供给量及促销力度上看均是今年以来最大的。包括万科、恒大、富力、保利、合景泰富等大企业都打出“多盘联动”的促销牌,市中心区楼盘、豪宅也大量推货。
??? 从促销的效果上看,力度较大的郊区楼盘相对较好,十一黄金周超过一半以上的签约楼盘集中在增城、花都和番禺等郊区大盘。
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??? 3、黄金周成交量环比微升,但与去年同期相比降幅明显
??? 9月29日~10月5日广州全市一手住宅签约总成交面积约为8.88万平方米,共794套,日均成交量113套,与黄金周前相比升幅甚微。而同比2007年十一黄金周,仅广州中心六区签约成交量已逾1500套,远高于08年成交水平。

??? 五、武汉:大江南北各领风骚
??? 十一黄金周,武汉市楼市供给量充足,武昌核心区、光谷区域、大南门区域、汉阳主城区、后湖区域在此期间均有项目认筹或开盘。全市在售项目均推出各种促销手段,希翼能在传统的销售旺季打破楼市僵局。
?? (备注:由于武汉房地产市场信息网一直处于升级更新中,十一期间的官方交易数据无法统计,本处各项交易数据均以我司实地调研数据为统计口径。)

??? 1、武昌中心区:激烈竞争下区域价格再创新低
??? 十一期间,武昌核心区成交量达133套,主要销售业绩来自区域内美林青城项目的带动。但由于区域内新房推出量较大,市场供给充足,导致楼盘之间竞争激烈,价格波动较大。其中锦绣江南打出5288元的超低起价,使区域价格跌破6000关口。各项目主要采用直接减现及特价房等手段促进销量,其中美林青城降幅达25%,促进销量大幅上升。

??? 2、光谷片区:供应集中,区域竞争进一步加剧
??? 该片区十一黄金周期间在售项目供应集中,市场竞争激烈,再加上从去年开始在富仕康效应的带动下价格涨速过快,导致今年以来区域整体价格持续回调。从最初的近7000元至目前已经跌破4000关口。
??? 从销售效果看,区域新开盘项目由于价格优惠力度较大,销售状况较好,其中保利心语推产品价格降幅近20%,开盘成交60套,成交率达52%;恒大华府开盘以8.5折的优惠当日成交11套,远远好于其五月份的第一次开盘的效果;而金地中心城则为抢滩黄金周匆忙开盘,客户流失较大。

??? 3、大南门片区:特价房效果可观
??? 区域各项目黄金周期间纷纷以暗折及特价房方式促进整体销量有所上升。从成交量看,我司监测的5个项目在本周共成交39套,其中:大华南湖公园世家暗折2万,黄金周共销11套;金地格林小城降幅近20%,黄金周内9套成交;水域天际无新的优惠措施,销量一般,黄金周共成交3套;景虹花园低价策略效果明显:该项目黄金周内增加2个点的折扣优惠,黄金周内共成交16套;静安上城价格保持6300的均价水平,高出周边项目近千元,在当前态势下销售压较大。

??? 4、后湖片区:新地表现突出
??? 该片区内的新开盘项目新地·盛世东方以4280元的均价刷新区域价格新低,同时在整体大势低迷的态势下,创造了开盘一周内销售率接近80%的良好业绩。该项目本次所推价格与去年近6000元的水平相比,降幅近30%
??? 在开发商品牌、规模及价格的组合优势下,该项目开盘当天转筹率高达89%,十一期间累计销量约200余套,表现突出。
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??? 5、金银湖片区:各项目高低分化趋势明显
??? 从片区内监测的4个项目来看,黄金周内共成交28套,其中以品质取胜的银湖翡翠与万科高尔夫等为代表的高端项目继续引领区域价格标杆,而其余项目如耀江丽景湾、沿海赛洛城、万科西半岛等中档项目则继续加大优惠力度促进销量,其中沿海赛洛城以20套的销量居首,其次则为万科西半岛成交8套。
??? 值得关注的是,该片区内拟推新盘耀江丽景湾2期香山苑起价仅3888元/㎡,在黄金周期间打出了“3年后可无理由退房,并可享受30%的增值保障”作为促销手段,对市场造成一定影响。
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??? 6、汉阳中心城区:供应稀缺,需求稳定
??? 汉阳中心城区由于新推项目较少,新房供应量少于其他片区,所以市场需求相对保持稳定,价格波动幅度不大。该片区内在黄金周期间仅有一个项目认筹,仅管均价在6500以上,但凭其良好的内在品质与实景展示,仍实现超过百组的认筹业绩。

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