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中央解冻楼市:史上最惠购房机遇?

编辑:信息研究中心 发布时间:2008-10-23 点击次数:469

??? 为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支撑扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,保障和改善民生,按照党中央、国务院的统一部署,10月22日晚7点,中国人民银行以及财政部联合出台了最新楼市调控政策。而这些政策,构成了中国房地产史上最好的购房条件,优惠幅度之大,非常罕见。预示着中国政府在进行为期近一年的调控后开始了全面振救楼市。?
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一、政策概览
??? ■ 财政部:《继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活》
??? ??? 对个人首次购买90㎡及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;
??? ??? 对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
??? ??? 对个人销售住房暂免征收土地增值税。
??? ??? 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
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??? ■ 人民银行:首付比例下调至两成,个人住房贷款利率下限扩大为0.7倍
??? ??? 贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,
??? ??? 最低首付款比例调整为20%
??? ??? 个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点。
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二、政策解读——中国楼市将迎来史上最惠购房机遇
??? 上述由人民银行与财政部两个不同部门所发布的政策,其区别只存在于实行的起始日期上,人民银行要求10月27日开始实行,而财政部则规定从11月1日开始,中间只隔了三天。而其它内容基本一致。从这两个政策的内容看,对购房者有如下两方面的利好:
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??? 1、交易税费最少节省2.1%,税费下降将促进二三级市场交易回暖
??? 新政规定: “对个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
??? 由上述政策可以看出,交易契税比调控以前的1.5%(北京为2%)还要低0.5%,比目前的3%节省了2%;而印花税原来是0.1%现在免收,以上两项目按照100万房款来计算就可节省2万+1000元=2.1万,节省幅度为2.1%
??? 除此以外,“对个人销售住房暂免征收土地增值税”将极大降低二级市场交易成本,促进二手房的交易重趋活跃。按目前30%及累进税率征收,假设房价增值20万,增值税将达6万以上。而若按新政减免,优惠幅度之高史无前例。此项政策的出台将极大促进二手房交易的活跃。
??? 同时新政还允许“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,也就是说,地方政府还可以有其它优惠措施,自主调控的空间非常大,不排除对非普通住宅也实施相同的优惠措施。
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??? 2、二套房贷政策重归调控前“两成首付”水平
??? 人民银行在本次新政中特别强调“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。
??? 按照上述政策的解读,本次新政对第二套房界定模糊,在实施上均可参照第一套房标准实行,而且地方政府与金融机构的自主空间非常灵活,因此第二套房事实上也可以实施二成首付,回到调控前的水平。

??? 3、贷款下限扩大至0.7倍——中国楼市迎来史上最优惠的购房条件
??? 在新政对购房贷款利率的最新规定中 :“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。”。
??? 此规定中“贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍”, 7折的下限比率较当前的85折还低了15%,这是中国楼市历史上最大的贷款利率折扣,由此,中国楼市将迎来史上最优惠的购房条件。
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??? 4、新政的实施将使购房者月供下降1-2成,利息下降4成,税费减少35%左右。
??? 案例一:40万元20年房贷利息可减少四成,月供减少2成
??? 以40万元20年房贷为例,按等额本息还款法,如使用1.1倍利率即7.47%*1.1=8.217%,客户每月月供为3399.8元,应还总利息为415995.66元。
??? 而按照0.7倍利率的新政计算,同样的贷款额度、年限以及还款方式,客户的利率降为:7.47%*0.7=5.229%,月供为2690.69元,应还总利息为245764.69元。相对过去,每月月供将减少700余元,每月还贷压力下降2成,应还总利息共减少了四成。
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??? 案例二:30万元20年方贷月供可减少近1成
??? 若以一套30万元20年期房贷为例,采取等额本息还款法还款,按当前5年以上的商业性住房贷款基准利率为7.47%。本次调整前,最优惠利率为6.3495%,月还款额2210.22元。调整后,最优惠利率可达5.229%,月还款额2018.01元,每月少还192.21元。月供下降1成左右。
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??? 案例三:购房交易税费减少35%左右
??? 以80平方米80万元的房子为例,调整前按1.5%的契税税率需缴纳1.2万元契税,契税下调至1%之后只需缴纳8000元。此外,暂免征收印花税可节省400元,因此,消费者购买一套80平方米总价在80万的房子,可以节省4400元,交易税费降幅达35%左右。?
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三、出手购房的最佳时机——政府全面救市,预期改变促进交易回暖
??? 财政部、人民银行此次出台的新政,尽管目的在于促进楼市交易的回暖,但对中低收入的保障性住房仍未放松。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑,针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑,其目的在于增强购房者信心与预期,带动楼市交易回暖,最终促进国内需求的上升。可谓是特殊时期的特殊政策。一旦国际国内金融局势回归稳定,这些救市的措施也就失去了存在的意义。因此,对于那些因整体大势低迷而使未来购房预期受到影响的持币观望者来说,本次新政机遇无异于到了出手的最佳时刻。
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四、利好下仍应谨慎乐观:楼市复苏有赖于宏观经济环境的稳定
??? 1、宏观经济大势才是影响房地产的基本要素
??? 新政的利好无异于给当前持续低迷的楼市吹来一阵暖风,但在利好下,作为市场供应者的开发商而言,仍应保持谨慎的乐观,因为对于已经充分具备金融属性的房地产市场而言,宏观经济大势才是影响房地产的基本要素。经济的繁荣才是支撑楼市的重要保障,影响房价以及销售量的主要因素已经不是几项优惠政策就可以马上改变的。因此在购房者未来预期上升的同时,对利润与价格的预期仍需符合市场主流。

??? 2、新政对楼市价格不能起到立竿见影的效果,成交量的回暖并不代表价格预期的提升
??? 在美金未来可能走强、中国出口萎缩的背景下,中国经济仍将面临巨大压力。因此,在中国宏观经济尚不能真正复苏以前,上述的种种优惠措施,充其量对于房地产销售量将有一定的作用,但是,对于价格回暖的意义短期内几乎等于零。
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五、武汉率先响应,即将出台十条新政激活楼市
??? 随着国务院对“1+8”大武汉城市圈综合改革试验点的批复,武汉城市圈的建设也进入实质性阶段。逢此中央新政颁布之际,武汉政府率先响应,表示即将出台在中央新政基础上更为宽松的十条政策激活楼市。这十条政策包括:恢复购房入户、刺激“1+8”大武汉城市圈购房一体化等.
??? 武汉政府对出台新政的态度不是救市而是激活,不给补贴而是保障,充分表明了政府对楼市未来的信心,认为买房是少数人的事,不会为此损害大多数纳税人的利益,后期对中低收入阶层的住房保障问题仍将视为重点。

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