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专题研究 / TOPIC RESEARCH

我司最新发布“五一”楼市专题

编辑:策划中心 发布时间:2009-05-07 点击次数:456

??? 从2007年到2009年,伴随价格的逐步调整,历经一波三折的楼市终于出现些许暖意。仅管当前对后续市场依旧没有统一的定论,但一季度市场交易量的全面回升却是不容争议的事实,经历了资金生死链大考以后,“回笼资金”显然成为当前各项目的首要大事,而刚性需求的集中释放使得本应在二季度出现的传统楼市旺季更是提前在一季度来临。对此,在传统旺季的“五一”黄金小长假能否将楼市再推高潮,小长假后楼市又将何去何从……
??? 下文将以新葡萄京娱乐app数据库平台为支撑,力图通过客观真实的数据表现,反映当前纷杂楼市表象后的市场本质,从而为后续楼市的发展趋势提供相对准确的判断依据,以供各界参考。
?
一、销量同比增长超过2倍以上,较07年增长1倍以上,市场需求放量明显
??? 从下图可以看出,与2008年相比,“五一”小长假期间,整体市场需求放量明显,无论在销售金额上,还是在销售面积上,同比增幅均超过2倍以上。如下表所示:

2008与2009年五一小长假各项交易指标对比表
年度
销售金额(万元)
销售套数(套)
销售面积(平方米)
2008年
10724.2
206
16542
2009年
26842.6
467
48421
增幅
2.5
2.3
2.9
2007年
21983.4
409
43459
2009年
26842.6
467
48421
增幅
1.2
1.1
1.1

注:由于五一法定休假时间的调整,2007年为7天,随后两年为3天,此处取各年度前三天的同期数据予以比,仅供参考。
??? 从各项交易指标可见,与去年低迷的楼市相比,本年度的五一黄金期整体市场销量明显回升,总成交量甚至高于处于楼市高潮期的2007年同期水平。从中可以看出,对当前的武汉楼市而言,合适价格下仍然存在较大的市场购买力,是楼市后续持续发展的强劲保障与支撑。


二、价格同比降幅达14%,但较07年增幅仍达27%
??? 从新葡萄京娱乐app数据监测平台显示,2009年五一小长假期间的整体成交均价为5544元/平方米,较2008年的同期价格水平6483元/平方米降幅为14%。
??? 可见,价格的逐步回归是促进当前市场交易放量的最关键因素,而在当前的买方市场背景下,消费者对价格的敏感度远远高于卖方市场下的2007年,但从整体价格水平看,当前的市场均价较2007年增幅仍达27%。
??? 因此,若排除地价因素,当前整体市场的较高价格水平仍是影响部分价格主导型购房者的最关键因素。从不同项目存量房源的去化速度、各项目整体销售进程对回款目标的影响、以及对市场有效客源的激烈争夺三方面来看,不排除下半年部分项目仍有较大价格调整空间的可能性。

2007-2009年五一小长假期间整体成交均价对比表
年度
均价
较09年增幅
2007
4372
27%
2008
6483
-14%
2009
5544
--

三、环比价升量降,小长假后的市场形势不容乐观
??? 按照楼市惯例,传统旺季后往往存在一个“节日滞后效应”,即由于节日休息缘故,部分备案数据存在一定的滞后性,因此,往往在节日期间整体成交量较小,而在节日过后整体市场销量较节日期间则呈现较大的上升趋势,同时受节日期间各项促销活动的影响,节日后的价格也往往出现小幅下调趋势,从2007、2008两年数据显示,莫不如此:
??? 2007年伴随着整体楼市的高涨,五一长假后的一周内,整体市场销量较长假期间增幅达161.8%,而与此同时,长假后的整体市场价格为4414元/平方米,与长假期间4372元/平方米的价格水平相比相对平稳,涨幅仅0.9%;
??? 2008年,三天的小长假期间,销售冷淡,日均成交量仅约69套,而在节日后的三天内,交易量却出现猛增,5月4日-7日的三天的日均成交量达240套左右,较节日期间增幅达3.5倍;与此同时,整体成交价格也较节日期间出现小调下降趋势,节后成交价格为6112元/平方米,相比长假期间6483元/平方米下降了371元/平方米,降幅为5.72%。
??? 但在2009年,这一传统的“节日滞后效应”却被需求的提前释放而前置了,除了成交量较节前出现下降趋势外,整体成交价格也较节前出现少见的上升势头:其中五一小长假的前三天,日均成交套数达344套左右,而在小长假的三天内,日均成交套数仅156套,较节前降幅达55%;此外,从价格上看,节前三天内的平均成交价格为5220元/平方米,而在节日期间,整体市场的成交均价为5544元/平方米,较之节前上涨6.2%,增长幅度较价格上升最快的2007年同期仍高出约5个百分点。
??? 正是由于经过深度调整后的市场无论对需求方的消费者而言,还是对供应方的开发商而言,都存在较大的特殊性,从而出现了这种“节日滞后效应”的前置现象,而由此所造成的“销量环比下降”趋势则需引起市场高度重视。足以证明,正是由于价格的不寻常波动,已经对整体市场销量出现一定程度的影响,而这种影响是否仍会持续到节后乃至更长时期,则需大家继续予以关注。

2007-2009年节日前后量价对比表

年度
节前销量(套)
节日期间销量(套)
节后销量(套)
节前价格
节日期间价格
节后价格
2007
3062
1021
2673
4367
4372
4414
2008
457
206
715
4911
6483
6052
2009
1032
467
——
5220
5544
——

四、节日期间套均成交面积回归到2007年水平,改善性刚需将成决定后续市场持续旺销的主力所在
??? 如下表所示,本年度五一小长假期间的日均成交面积为104平方米左右,与2007年水平相当,而众所周知,2007年的楼市是以投资为主导,整体市场可谓“大户当道”,多次置业的改善性需求是当期市场的主流,而小户型产品则极为稀缺。而在2008年,受价格高企的影响,稀缺的小户型产品极受市场青睐,从下图可以看出,2008年五一期间的套均成交面积仅为80平方米。
??? 而在2009年,五一期间的套均成交面积达103.68平方米,与2007年水平相当。可见,随着08年以来以首次置业为主的功能型刚性需求逐步释放,以提高生活品质为目的改善性刚性需求开始出现,并替代功能型刚需成为市场主流。
??? 从上述这种市场需求结构的变化可以发现,在以“总价”为购房衡量标准的“功能型刚需”逐步释放完毕后,大量以“单价”为购房衡量标准的“改善性刚需”将成推动市场持续旺销的主流,而这部分群体作为社会的中产阶层,仅管有一定的购买力,但受宏观经济环境及经济危机的影响,对单价的敏感度较高,追求产品的较高性价比成为他们购房时的一个重要考虑因素。
??? 对此,稳定的价格表现及合适的产品性价比将是促进这部分群体释放住房需求的最有效途径。同时也是保障下半年市场持续旺销的关键所在。

2007-2009年五一期间成交套均面积对比图

??? 期盼以久的五一小长假终于结束了,而此前各方的种种希望与博弈无论实现与否也终归尘埃落定,赢也好,输也罢,楼市仍将踏着它不变的节奏进入下一轮的博弈中。而真正的赢家永远只属于那些能够准确预判后市,并快速采取正确决策的行动者。
??? 关于回暖还是反弹的争议似乎已经不再重要,销量才是决定生存的硬道理。面对即将来临的楼市淡季,面对行将过半的2009年,如何走好走对下一步成为最终的赢家将是参与楼市博弈各方首当其冲需要思考的问题,涨耶跌耶,进耶守耶,谨以此文供各方参考。

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