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市场动态 / MARKET DYNAMICS

抓住武汉,再过一次黄金十年:东湖·春树里

编辑:策划中心 发布时间:2009-07-12 点击次数:449

■武汉丢了15年:一度被中央政府遗忘的“中国中央”
??? 武汉是中国经济版图的地理中心,是沿海产业转移的必经之地与最佳选择:武汉是距离世界最大水利发电枢纽三峡大坝最近的中国特大城市,能源成本是上海的1/3,交通成本是上海的1/4,工业成本是北京的1/8。武汉是中国经济地理中心,还有仅次于北京的高校资源库。
??? 但是,武汉这个“中国中央”在改革开放之后却一直被中央政策遗忘:1979年9月,武汉重新恢复、开放汉正街小商品市场,为武汉城市改革和社会主义市场经济体制的建立迈出了开启性的一步。1984-5-21,中共中央、国务院批准武汉为经济体制综合改革试点城市。1992年5月,武汉被批准为沿江对外开放城市。
??? 1992年以后,武汉在改革开放的路上,开始淡出,从改革开放初期的全国5强之一,贬为二线城市,如今的武汉,只相当与两个深圳的宝安区的产值,何其难堪。
??? 一晃就是15年,尹香武(半求)认为这是武汉失去的极为宝贵的中国市场起步的15年。但是,这种情况在2007-12-7有了改变,基础条件极为优越的武汉,其城市的未来在中国产业转移的背景下,是中国所有二线城市中最值得关注的。
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■和武汉一起,再来一次黄金十年
??? 4年前的2003年,武汉城市圈综合配套改革试验区开始申报。2007-12-7,全国发展和改革工作会议传出消息,武汉城市圈和长株潭城市群经国务院批准,成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称‘两型社会’)建设综合配套改革试验区”,这主要是为了落实国家推动区域协调发展方针和中部崛起战略,推动东、中、西部协调发展。
??? 国务院近年先后批准上海浦东新区、天津滨海新区和成都、重庆为综合配套改革试验区,如今位于中部的武汉城市圈和长株潭城市群成为国家级综合配套改革试验区,将成为中国经济新的增长极。?
??? “两型社会”的获批,武汉将被推向资源节约和环境保护的最前端:按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体目标,以武汉市为主体,发挥武汉在城市圈中的龙头和辐射作用,同时增强武汉城市圈内“1+8”城市在产业、金融、交通等方面的关联度,通过改革缩小城乡差别。?
??? 武汉获批为“两型社会”综合改革试验区,除开带来包括税收、户籍、政策上的倾斜外,更多的是为武汉挽回自信,重新找到自己在中国版图中的位置。
??? 比如如今的武汉象极了2001~2002年的深圳,而这是那个时候,深圳开始成为一个飞一样的城市,发生了天翻地覆的变化:2006,武汉机动车70.3万辆,私家车14万辆,已步入小汽车家庭化的快速增长时期,类似2002年的深圳13万辆。而HUAWEI、富士康等企业也都开始转战武汉。
??? 武汉失去了15年,现在似乎又迎来了黄金十年。沿海地区的城市居民,已经顺利地幸运地过上了一次千载难逢的黄金十年,但现在一线城市水位都已很高。那么这次武汉是否能够为大家提供再一次黄金十年?
  
■城乡户籍一体化:武汉人口破千万指日可待
??? “两型社会”的获批,武汉城市圈户籍制度率先取得实质性突破:持通用户口本,武汉城市圈九城市居民可自由流动,并形成以就业、社保、教育、卫生为重点的城乡一体化公共服务体系……。
??? 具体探索包括:逐步拆除城市圈内城市间和城乡间的户籍壁垒,建立武汉和周边8个城市城乡一体的户籍制度;建立9市以就业、社保、教育、卫生为重点的城乡一体化公共服务体系和新型农村社会养老保险制度,加快建立覆盖9城市城乡的新型社会救助体系建设;统筹9城市城乡基础设施建设等。
??? 武汉城市圈就是一直在说的“1+8城市圈”:武汉+孝感+黄冈+黄石+咸宁+鄂州+仙桃+天门+潜江。通用户籍,说的就是持有孝感、黄冈、黄石、咸宁、鄂州、仙桃、天门、潜江的户口,同样可以在中国特大城市武汉就业、社保、求学。
??? 当然,毫无疑问的是,武汉将成为孝感、黄冈、黄石、咸宁、鄂州、仙桃、天门、潜江先富裕起来的市民的当然的聚集之城,武汉的人口将迅速增长,超过千万指日可待。
??? 尹香武(半求)认为人口是房地产的最基础要素。再次重申,类似银湖翡翠、东湖·春树里、水岸星城、027社区、谓语城、新地东方明珠等小区值得重视。
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■借基金的鼻子,闻到武汉的味道
??? 如今,在继追捧中心城市的商业地产和住宅项目之后,嗅觉敏锐的海外基金已经把触角伸向了内地的二线城市。很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%,而一线城市的预期利润率则在10%~20%之间。
??? 二线城市相对高的利润主要有两方面原因,一方面是城市化进程的加快,二三线城市的住房需求不断增加;另外一方面是二三线城市的劳动力充裕、管理成本低、土地低廉,开发商的综合成本可以大大降低,预期回报率就会大幅提高。此外,多数二线城市有招商引资的冲动,因此外资进入的门槛也相对较低。
??? 而武汉是当之无愧的二线龙头,其地理位置、运输成本、能源条件,人力资源条件比广州、深圳这两个一线城市都要优越。从二线重新回到第一梯队,这并不是武汉不可实现的目标,中国的“中央”一定需要象美国芝加哥一样的都市,顶起中国的中心。
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■武汉又一具比价效应的投资标的:东湖·春树里
??? 前期,武汉的研究范本包括了银湖翡翠、水岸星城、谓语城、新地东方明珠,相信之前购入了这些标的的投资客,如今已经实现了不错的收益。那么最近,尹香武(半求)认为发现了位于武汉核心区的又一个投资目标:东湖·春树里。
??? 总建筑面积65万平米的东湖·春树里位于东湖与沙湖之间,中北路与徐东路交汇点,未来的2012年建成的4#地铁在楼下就是地铁站,属于真正的地铁上盖物业。景观资源上,中层以上单位就可以俯瞰沙湖与东湖。估计年底小区就要销售第一批单位,定价时,相信发展商会预留出足够的空间建立口碑。
??? 沙湖与东湖组成了武汉湖区,通过武汉综合体分布及体量对比,东湖·春树里“标签”明显,具备湖区物业、中轴门户、地铁上盖的典型特征:1、以规模计,属武昌第一、全市第三的都市综合体;2、武汉首个湖区综合体;3、与湖北省委、省政府一起,分别踞守湖区中轴(中北路)南北的格局---省委省政府成为湖区中轴的南门户,东湖·春树里成为湖区中轴的北门户。
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东湖·春树里的第一批房源预备推出A1和C1两栋,套数及面积如下:?

推出单位

推出套数

推出面积(㎡)

AA1

175

518.41*29-4=12960.25

CC1

96

521*26-2=12504

合计

271

25464.25


??? 预计第一批价格是:A1均价:8000~8500元/平方米; C1均价:9000~9500元/平方米。目前周遍的项目市场价格如下:高端的水岸星城高层为10000元/平方米、东湖天下为13000元/平方米,存在不小的比价效应。
??? 东湖是壮阔的场景,而春树里是温婉的表述,在东湖的春树里、在春树里看东湖,这是有讲究的生活、是有档次的商务、是有志向的表达、是位居核心的一次时代了望。
??? 至于东湖·春树里产品的相对详细的研究,则留待之后。?

武汉湖区卫星图:湖区物业、中轴门户、地铁上盖的东湖春树里
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武汉东湖·春树里卫星图
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武汉东湖·春树里效果图
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东湖·春树里相关数据:武汉湖区唯一综合体
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东湖·春树里施工现场:商业部分挑高
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东湖·春树里施工现场:质量控制不错
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