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市场动态 / MARKET DYNAMICS

九头鸟犯历史大错·深圳人应套利武汉

编辑:策划中心 发布时间:2009-07-12 点击次数:499

??? 深圳的南山、宝安楼市这几年让人难以置信的发展给予大家什么启示呢?其实就是规律!
??? 一是,2001年开始,深圳私家车数量开始上升,到了2001年底,深圳市机动车拥有量为40多万辆,2007年,深圳机动车辆超过100万辆。汽车价格的逐年下、人均可支配收入的逐年增长,使得点对点、门对门的交通成本越来越低,直接扩大了深圳人的出行及居住半径,南山、宝安地租迅速得到提升。这是当时90%的深圳人没有意料到的。
??? 二是产业转移,自2000年开始,由于建成区地价逐年上涨,产业逐渐向南山、宝安转移,就地购房力量大增。
??? 三是,机场、港口等城市主要出入口集中在南山、宝安,企业基于综合成本考虑,都绝大多数聚集到南山与宝安,就地购房力量提高之外,一些城际客户必定选择距离港口、机场近的区域。
??? 实事求是地说,南山、宝安的发展,更多的是市场自发的,因此其规律性更强。这个规律,放在其它城市,同样是适用的,经济已经没有国界、城界。用这个经验来看目前的武汉人的投资布局,大家就会发现,更风、盲目的情况比比皆是,购房者个体基本缺乏专业判断与投资布局的选择能力。

■武汉人正在犯历史性大错:专业能力仅相当于7年前的深圳人
??? 购房更多的是经济考虑,能否占有一个可持续发展的标的,才是购房投资的根本。但研究过后,遗憾地发现,武汉人的专业判断能力大概相当于2000年的深圳人,落后7年之余。
??? 目前,武汉人购房投资更多地将目光瞄准了武昌,以及三镇特别是汉口、武昌的建成区。武昌(比如光谷、积玉桥等)委实不错,主要表现在周围资源丰富、湖泊众多,高校聚集也使区域的学问氛围浓厚。
??? 这一点,与2000年及之前不少的深圳人,不喜欢南山而只把眼光放在福田、罗湖,以及2005年众多的深圳人不相信宝安的发展前景是极其类似的。事实证明了,这些多数派的深圳人错了,他们放走了这一辈子当中绝无仅有的机会。
??? 而深圳人中的少数派,则果断将资金押在宝安与南山,收获之大让人惊讶、世界罕见!武汉人目前的情况,与当时深圳的多数派一样,正在犯历史性大错。

■中部崛起显性化
??? 如果说之前沿海地区产业向中部地区转移的判断还是基于经济规律的判断的话,那么,香地咨询&房地产之窗www.BANQ.Cn得到最新资料表明,华东沿海、华南沿海向华中转移的趋势已经显性化,速度明显加快。
??? 国家发改委2007-8-23日公布《上半年轻工行业经济运行分析》,数据显示,2007年上半年,中部轻工业发展明显加快,中部崛起战略已见成效。1~6月,东、中、西部轻工业发展速度分别为25.7%、34.7%和32.7%,中部地区发展速度分别快于东、西部,中部8个省份中的5省增速超30%,其中江西增速达48.6%,居全国之首。
??? 如果说江西接纳的国内低端产业最多的话,那么湖北省接纳的国际级企业则最多。在外向度偏低的中部地区,已有百余家世界500强企业投资,其中湖北省有72家500强企业落户,90%集中在武汉。直接地说,湖北特别是武汉的经济结构更为高端、更为外向。
??? 武汉的经济结构更为高端、更为外向,这给大家什么启示?对于跨城不动产投资有什么价值?

■武汉东西湖区:相当于深圳2000年的南山
??? 武汉东西湖区总面积499.71平方公里,紧邻江汉区。武汉汉口火车站位于江汉区,天河国际机场在黄彼区,连接汉口与机场的高速公路途经江汉区、东西湖区、黄彼区三个区。
??? 在东西湖区与南山一样,拥有众多产业园区:台商投资区、食品加工区、科技产业园、生态商务城、金银湖生态园、高桥产业园、东流港牧业园、海口工业园等。
??? 东西湖区的地位与2000年南山与福田与罗湖的关系极为类似:机场高速途径、机场距离大约15分钟车程、与建成区紧邻、本身规划全新、具有大量的储备用地因此后发优势明显。可以说,东西湖区在武汉的位置,其实就相当于南山在深圳的地位,目前处于潜伏期。
??? 外资进入武汉,或者沿海内资进入武汉,由于经常需要起飞降落,以及通过火车低成本发货,因此必须靠近机场与火车站布局。江汉区已经没有容纳外资、内资进入武汉的空间了,因此东西湖区的地位就因为以上特点突显出来了。

■机场带动:金银湖就是武汉华侨城
??? 阿尔文·托夫勒在《财富的革命》中分析了“高增值地区”,全世界各个城市都在创造所谓的“高增值地区”,因为这种高增值地区能够吸引那些最聪明、最有创造力的劳动力来生产常识密集型、高增值的产品,从而将全世界的企业都吸引过来。
??? 以机场为核心形成的城市体系就是“高增值地区”的主要典型,由于城市之间的这些机场相互之间的联系要比城市之间的其与地方之间的联系密切得多,机场所带来的经济活动、人流、物流、信息流也表现为最高附加值、最高增值的特征。
??? 格雷格·林赛在《广告时代》中称这种现象为“航空世界”,每个机场的周围越来越多地出现了自己“购物商场、会议中心、7天/24小时开放的健身房、教学、邮局、牙医诊所和医生、房顶游泳池和豪华旅馆”城市越要发展,这种现象就越不可避免。
??? 目前深圳把第二会展中心选址在机场所在地福永、武汉也规划航空经济圈、航空城,或许就上以上规律的表现。2005年之前的宝安、2003年之前的南山,其经济成分中,受益宝安国际机场的绝对不在少数。
??? 天河国际机场东西湖区以北,距离半求www.BANQ.cn重点研究的金银湖片区车程大约15分钟,与南山与宝安国际机场的关系一样。同时,金银湖片区由于不在航道上,因此即可享受机场便利,又可不受飞机噪音影响。
??? 金银湖片区极为类似深圳的华侨城片区,不但位置象,其拥有的居住成份、资源状况也都类似,只是目前的建设水平要差一些。

■深圳人应买断银湖翡翠
??? 根据以上分析,各位应该对产业转移对武汉、对金银湖片区的意义,以及东西湖片区本身的价值和独特地缘关系,对于产业转移来说,东西湖区几乎是最佳的唯一选择:黄彼距离城区太远、江汉已无空间,唯有东西湖区。
??? 在产业开始快速而疯狂地想武汉转移的时候,东西湖应该引起关注,所有有志于实现城际投资布局、获取套利机会的人都应该关注到这个事实。同时,东西湖区启动的迹象明显:
??? 2004年底武汉机动拥有量57.6万辆,相当于深圳2002年年底的水平,到2006年9月份,这个数字已经达到63.65辆。随着驾驶培训普及、车价下降,相信武汉的机动车拥有量将进入快速提高的时期。
??? 其实,东西湖区与汉口中心城区,尤其是与江汉、硚口紧密相连,通过金山大道、张公堤路、107国道、二环等,与汉口解放大道、长丰大道、沿河大道、常青路、金桥大道等主干道连通,路网系统可谓四通八达。
??? 金银湖片区规划起点高,基本没有违法建筑,道路系统科学,常青立交、马池路立交、姑嫂树立交、新墩立交形成了不同方向的良性循环,而且与汉口主城区之间无须任何路费,特别机场高速与二环的全立交桥的建成开通,使片区的通达性迅速改变,这将直接缩小片区与建成区之间的地租级差关系。
??? 即使与半年前对比,武汉街道上的车流密度也大为提高,车辆增多,预示着城市即将快速长大,在产业向武汉转移的背景下,汉口、尤其是朝机场方向的二环沿线的改变可能超出意料之外。
??? 目前,以区域品质最好的新恒基·银湖翡翠为例,其小高层售价在4300元/平米左右,这个价格属于紧利润条件下的价格,以与未来的王家墩CBD距离5公里的空间关系比较,这个价格的安全性基本无忧。
??? 同时,随着规律的体现,武汉人迟早会认识到并归于规律,因此,半求判断提前介入,买进新恒基·银湖翡翠在时间与空间上都是一个不错的选项。

■后市:金银湖已出发,武汉人将受惩罚
??? 毫无疑问,武汉人的目光里,金银湖片区目前并不是热点,但半求www.BANQ.cn想市场会惩罚只把目光投到脚底的武汉人的,金银湖片区目前启动的意味越来越浓厚了。据武汉交管部门数据,三镇开始快速迈入汽车社会,机动车数量以每年接近20%的速度增长。
??? 不过,令人难以置信的是,在武汉15个城区(包括沌口、东湖高新两个开发区)中车辆增长速度最快的,却不是中心城区,而是东西湖区。
??? 2005年10月1日,武汉15个城区中,共拥有机动车63.65万辆。其中,江岸区7.9万辆,列第一位;江汉区约7.3万辆,居次席;排在第三位的是东西湖区,拥有在册机动车6.56万辆,超过硚口区的6.4万辆。
??? 而2002年底,东西湖区机动车拥有量不足2.1万辆。也就是说,不到4年间,东西湖区的机动车拥有量增长了3倍。而同期,武汉建成区的机动车增长速度不足30%。更令人惊奇的是,在6.56万在册的机动车当中,个人拥有的小汽车超过2.7万辆,排在武汉第一位,超过排在第二位的武昌区(2.1万辆)。
??? 2005年东西湖区交管部门统计,该区拥有在册机动车4.24万辆,出现300%的超常规发展,启示之强烈,够了!

武汉东西湖区地图

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区域位置与机场高速关系

金银湖生态商务城

武汉金银湖国际高尔夫球俱乐部

东方马城赛马场景

金银湖公园

东西湖区略影

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