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专题研究 / TOPIC RESEARCH

别墅产品差异大,外来客成购买主力

编辑:徐丹 发布时间:2009-07-12 点击次数:476

? 编者按 :从100多万到4000万,江城在售别墅楼盘间价格差异十分巨大。此外,不同项目间同类别墅产品的价格差异有时也以百万为单位,故而不同别墅楼盘间销售状况冷热不均现象十分明显。这使得江城别墅项目虽不少,但成交量在楼市总量中所占比重十分有限。那么,这一现象产生的原因是什么?市场的供应结构又是怎样的?此外,别墅产品的销售与行业大势、宏观经济环境有怎样的关系?通货膨胀的预期对别墅项目下半年的销售又会产生什么影响?为此,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」就此作专题阐述。?

  1、价格非影响别墅销售的关键因素,外地客户成主力购买群体?

据新葡萄京娱乐app监测,武汉在售别墅项目30余个,1-5月成交180余套,成交占比为0.61%。经历1993-1997年的启蒙阶段、1998-2001年的起步阶段及2002年后的发展阶段,至当前,武汉别墅市场已经进入全新时代。

?从市场成交看,城市别墅、中等面积别墅、叠拼别墅是需求主力。位于中心地段的城市别墅,由于中心地段、终极自住、别墅稀缺优势明显,受市场热捧。以武昌中心区的水岸星城、汉阳的华润中央公园等为代表,极受市场青睐。而远郊区别墅在面积上,呈现对200-350平米、350-450平米区间的户型产品的偏好。根据抽样调查,200-350平方米户型面积需求比例为30%、其次为350-450平方米别墅、需求比例为26%。从产品类型上看联排别墅仍为市场需求主力:房屋类别的选择上,多联排别墅的需求比例较高,占比为58.46%,独立别墅和双联别墅的需求分别为20.34%21.20% 从关注点上看,自然环境、户型和保值能力分列前三位,价格因素仅为第四,价格并非是选择别墅物业的最重要因素。?

从购买人群看,外地客户成为别墅消费的重要群体。分析各片区的代表项目,外地客户均占到较大的比例。主要以武汉回乡客户以及外地投资客为主,客户看重武汉的发展潜力、武汉与沿海的价格差异等。在未来,随着“两型社会”的发展、城际交通的便捷性和武汉将承接更多的产业转移,武汉吸引更多的外地客户。同时,特色项目的客户扩展性更强。具备一定特色的别墅项目,其客户扩展性更强。特色一方面表现在稀缺资源的占有上,如品牌资源及山水资源等,如保利十二橡树;一方面表现的建筑设计上,如人信千年美丽以其中式设计吸引了武汉众多的学问人。从需求看,终极改善型居住与投资并重。一如保利橡胶庄园500多套别墅4年卖出400余套,客户由投资渐向终极自住过渡,目前该项目入住率达50%以上。此外,产品也决定了客户群体存在差异。经济型别墅以区域高智、高知、高收人群为主。而独体别墅的客户较大程度来自与外地。如保利十二橡树该项目前期客源主要来至于光谷周边区域的高校老师、高新产业高管或是企业主,目前随着三环线的开通,客户虽然依旧以武汉本地客户为主,辐射半径有所扩大,1+8城市圈的客户占比有所提升。千年美丽,主要来源于上海、浙江、温州在武汉有实体企业、经商或是原武汉人在沿海城市工作回汉购房的群体为主,作为度假或是养老之用;纳帕溪谷以北京以及品牌的追随客户为主。

  从价格看,目前市场别墅类产品因其组合不同,价格呈现差异。联排别墅主力单价区间在13000-15000/平方米、总价约为200万元以内;叠拼别墅产品价格最低。独栋别墅价格差异较大,一般项目独栋别墅总价在350-500万元之间,而如F·天下、泰合四千院子、宝安山水龙城、纳帕溪谷等独栋产品售价在1000万元以上。随着当前市场的回暖,别墅项目售价也不同程度的提升。

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  2、宏观环境推进别墅市场的发展

  当前,别墅在08年度脱颖而出,销售“别有洞天”,产品正进入更广泛人群视野。促进当前别墅市场进入新时代的原因,除了稀缺和品质优良外,下述因素也助推了别墅市场的发展:

一与中国经济发展阶段相关,当前中国渐进入M型社会,正在改写着营销法则,如范思哲、星巴克等国外高档豪侈品在中国内地市场的渗透力日趋增强,就是这一现象的最好表征。M型社会一方面为别墅产品创造更广泛的消费群体;另一方面M型社会下,财富转化与积累更迅速,导致客户的置业观念在改变。启蒙期与起步期的别墅市场客户多是通过上十年积累财富的客户,他们买房的观念和经营企业的观念很像;而当前有部分财富者是继承型的、有的属于快速积累型的,他们需要体现现有阶层价值,品味的需求差异导致别墅功能的转变,而多层次的财富阶层促进别墅市场全面开花。

二武汉城市规划与发展助推了别墅市场。武汉作为我国地产开发的二线城市,占据优越的地理位置、天然的自然环境,造就了其良好的别墅发展的土壤。随着城际动车组的开通、武汉环线建设、1+8城市圈的打造、产业之城,武汉磁场越大,对商业、产业的吸引优势逐步体现,拓展边缘性的别墅客户,促进别墅市场的发展进入新的阶段。

三是当前别墅产品品质提升。与以前相比,别墅的产品向复合型、多样化发展,开发风格与理念较前沿,其配套全方位提升,产品创新及细节处理更成熟,别墅的气质全面提升。借用外力、资源整合、品牌专业力量,别墅的品牌与影响力提升。

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  3、别墅市场多元化发展,中心片区进入城市别墅时代

  20072008年度相比,武汉别墅市场在区域分布上呈现“城市泛别墅、郊区奢华型发展”并存的特点:

  在传统的汤逊湖、后官湖知音湖、盘龙城等生态环境资源型区位,别墅开始发力,向奢华型别墅发展,如泰合四千院子,30亩用地仅建4栋别墅,平均每栋占地7.5亩,0.26的超低容积率,70%的绿化率,每一栋别墅背山面水,以栋为单位精心设计,实为武汉乃至华中地区顶级别墅,每栋别墅售价在千万元以上。

金银湖、光谷、后湖等近郊纯别墅项目减少,复合型产品增多,主要为依托大社区配置、发挥临湖优势的配制别墅产品,如沿海赛洛城100余万的临湖80180-250平方米联排别墅。

在郊区环境资源型别墅项目向经济型、豪华型两级分化之时,汉阳中心、武昌中心也进入城市别墅时代。核心地段与自然资源结合,发挥乘数效应,如水岸星城、华润置地中央公园联庭别墅、金地国际花园叠拼别墅。当前,城市别墅有别与传统的独栋别墅,产品进入创新时代。从外形看,多为花园洋房式,叠拼、联排由传统的2-3层向4-5层过渡;从产品看,赠送不局限于传统的底层别墅,中层别墅和高层别墅也有不同面积的赠送。除传统的地下室、前庭后院外,三叠院设计、别墅配置电梯、直入车库等多重配置,促进城市别墅空间更尊贵、生活更优越。

此外,武汉市外围区域别墅市场也活跃,如鄂州红莲湖、鄂州梁子湖、黄陂木兰湖、汉南等区域别墅项目也渐近武汉视野。

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  4、逆势抗跌、顺势增值,别墅市场波动相对稳定

  2008年度,以别墅为代表的高端住宅市场却独树一帜,表现出较强的“抗跌性”。从市场发展轨迹看,别墅等高端产品在逆势期具有较强的抗跌性,在顺势期拥有明显的增值性。别墅的稀缺性、政策性、资源性、品质性决定了其与经济大势呈现顺势火车头、逆势火车尾的关系。别墅产品拥有优质设计和管理,低密度稀缺物业,更安静、更私密;鲜明的产品特点更关注人性化;大配套让生活品质有保障。同时“禁墅令”,让别墅用地审批受到限制,低密度产品供应量少于普通住宅,保障了其稀缺性,也使其他价格和租金比中低档住宅稳定。除上述原因外,由于别墅产品本身销售速度较普通产品慢,在逆势期其资金链条与压力相对较少,也保障了别墅类产品在逆势期的抗跌性。而在经济向上阶段,资本市场的活跃将为别墅市场创造更多的投资客户,并形成交易链条,保障了别墅市场的平稳性与产品的增值性。

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  5、通货膨胀预期或正向刺激别墅销售

  某种意义上通货膨胀代表的是货币贬值,相对于楼市也一样,货币贬值相对应的就是楼市的增值,如果单纯从通货膨胀这个角度来讲,房价的继续攀升势在必行。而别墅作为奇缺性产品,奇货可居。同时,中国的流动性在全球前列,更应该在美国之前,而中国又缺乏象美国一样的货币内部自我调整机制,因此,未来中国的通胀幅度,将极其可能超过美国、欧洲。由此,随着楼价的攀升更多领域的资金和外部资金会以各种方式进入中国市场和中国房地产领域。虽然政府又必须出于敬重一定程度上的市场经济规律即大量供应土地来平衡整个市场,但对别墅供应影响较少。从这个意义看,通货膨胀的预期很可能对别墅项目下半年的销售产生正向激励。

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