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江城楼市“尾盘营销”名目多，房源多为现房或准现房

以“尾盘”名义展开市场营销已成为近期江城楼市的一个现象。在这些“尾盘”中，除了传统意义上的“尾盘”外，一些原来称不上“尾盘”的房子也被开发商“嫁接”到“尾盘”上。那么，当前武汉市进入“尾房清盘”阶段的楼盘究竟有多少？市场供应和前几年相比又有什么不同？主流价格区间如何？购买“尾房”又该注意什么？为此，新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」就此作专题阐述。

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楼市广打“清盘“牌，单价5000元以上产品成主体

?从我司监测的信息看，今年以来“清盘特惠”“最后珍品”“最后房源压轴上市”等诸如此类房产清盘广告不断进入大家视野。市场上存在一定量的清盘特惠的信息：从清盘广告和市场了解，当前处于清盘或尾盘的楼盘30余个，占在售楼盘的10%左右。

但从今年这些盘源看，“清盘尾盘”分为几类：

一、分期尾盘，即阶段性尾盘：项目分期，当期进入尾盘，后续楼盘进入市场有待时日，大家称之为“阶段性尾盘”。这类楼盘目前，占有一定主导。随着城市内供地、尤其是中心地段、规模性和净地供应比较少，有些楼盘存在拆迁、厂房搬迁等因素，阶段性尾盘有扩大趋势，同时楼盘分期间的衔接时间跨度较大。

二、楼栋尾盘：这类清盘，促销意义更大于实质，为当前尾盘市场中一个较新成员。

三、房源尾盘：这类清盘，主要针对房源而进行的，更多适用于规模楼盘、房源多样化楼盘而言。

四、传统尾盘：此类楼盘属于大家通常意义上的尾盘，其销售率达到70%以上。此类尾盘仍是尾盘构成的主导。截止09年5月，在打出清盘广告楼盘中，该类楼盘占52%。

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阶段尾盘和销售率超过70%以上的传统尾盘有26个，占尾盘信息楼盘的76%。从片区分布看，主要集中于南湖、武昌中心区、汉口中心区，分别为6、5、6个，累计17个，占尾盘信息的50%。由此，反应到市场上，除青山、古田长期处于供应空白外，南湖、后湖、江岸等热点区域也相继进入供应断档期。

?从价格看，清盘房源价价位中在5000以上的中高价位楼盘，其中5000-6000元/平方米楼盘有占26%、6000-7000元/平方米占21%，7000元/平方米以上楼盘占21%。同时，尾盘有较大优惠，有的以特价房、一口价体现，有的以购尾房总价额外优惠数万元，有的以单价价优方式体现。

?从当前供应看，武汉09年度1-5月消化存量为主、新开工相对迟缓，进入尾盘阶段楼盘有扩大趋势。09年度1-4月武汉新开工量295.56万平方米，下降42.9%。

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尾盘质量提升，淡季楼市调整成推力

　　当前的“尾盘楼盘”与前几年存在一些不同：

１、有些“伪”尾盘的充斥，即阶段性尾盘，尤其是楼栋尾盘、房源尾盘。

对于阶段性尾盘而言，虽然供应上有一定时间跨度，但跨度较小。而楼栋尾盘、房源尾盘更多体现的是销售策略，以集中释放吸引眼球、制造氛围；以客户细分、逐步部署不同房源去化节奏，减少存量房对后继产品的冲突，避免内部房源矛盾。

?２、当前阶段的尾盘，相当比例处于“准现房”。

比如处于新华西的顶琇晶城，为经济大道上全实景现房发售，园林景观都已经呈现，即买即住，不仅可以省略漫长的交房等待期。而且现房发售，实质感受现场、物业、服务，了解更清晰，降低购买风险，买的更踏实。

３、尾盘的品质保障提升。

从当前的尾盘看，尾盘不见得都是选剩的房源。从大家监测看，当前许多楼盘按楼栋、或按单元、按户型面积来推盘，剩下的楼盘可能是策略的楼盘。尤其是房源性尾盘，通常具有优良的性价比。比如：水岸星城，内环线上65万方的超级水景资源大盘，楼盘产品丰富：联排、叠拼、花园洋房、电梯洋房、高层、超高层各类住宅产品线多样化，从06年入市，屡居片区销冠，并多次评为全国优秀案例。时隔3年，前期珍藏产品，如一线临湖美墅、洋房开始陆续释放。

?４、尾盘的促销力度更大，具有性价比优势。

在上升通道，是皇帝的女儿不愁嫁，房子多是挑剩的房源，在采光、楼层上，尾盘房源或多或少有些劣势，有的甚至有瑕疵，但是基本上不愁卖。而当前，在08年及09年初的“特价房”的大趋势下，尾盘房源多重优惠，如“特惠”、“一口价”、“多重优惠”、“清盘优价”等等。

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大家认为，当前“尾盘”的这些特征，主要是去年盘底市场调整的结果。

一方面，去年令人彷徨的全球金融风暴、前期严格的信贷条件，使得部分开发企业负债率提升、资金短缺或周转降速，限制了开发商的节奏；同时，市场迷雾重重，难以判断清晰，影响开发商信心与开发节奏。而今年市场的回暖又比预期要快造成的。武汉09年以来存量的消化占市场比重较大。如5月成交项目中2007年前开盘项目多达90个、占楼盘数量的26%。主要是今年每月的上市量明显低于销售量，有些区域有些时候上市量为0。

另一方面，08年的淡季无疑给“啃骨头”的尾盘雪上加霜。一些原本处于尾盘阶段的楼盘直接封盘，由于企业有一定资金压力承受力，积压到09年度销售。有些企业在淡季“炼内功”，淡季内改进工程、完善配套，促使尾盘房源质量提升。

此外，去年的调整，也引发市场消费主体的变化：大量积压的存量客户造成积压房源的多样化。尾盘不再局限于传统意义的高低楼层、大户型等方面，而是多重面积段、不同房型的房源。致使当前的尾盘选择面更宽泛。

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购买尾盘要细心自信

?从上述看，当前尾盘与往常相比，在质量、保障上有一定提升。但从观念和称谓上，尾盘还是很容易被直观感觉是别人挑剔剩下的，是问题房、劣势房。但尾盘一般也具有中心城市、配套成熟、物业呈现、即买即住等优势，具有一定“淘宝”价值。房屋作为大宗资产，关系居家，在购买“尾盘”时，需要注意：

1.慧眼识珠，了解尾盘形成的原因。尾房形成的原因多样化，购买之前要多加甄别。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，查看房源产权是否完整，从而可以有效避免购到“烂尾房”、选购适合自己的房源。

2.横竖对比，了解市场价值。对于尾盘而言，很多时候习惯于了解项目前期价格。其实，除了解前期售价，对现在价格对比外，更要注意和周边新盘、尾盘的比较，并考虑入住时间上是否有要求，选择性价比、适合自己的楼盘。

3.长短结合，兼顾尾盘的投资收益。尾盘一般有价格优势，在满足居住用途外，用来投资获益也是主要的方面。

4.自信，选择适合自己的。选购尾盘，注意量体裁衣。首先明确自己最需要什么，是面积、位置为先？还是楼层、户型为重？还是环境为首要考虑？同时，购买自信。只要适合自己，没有大毛病的房源，可以大胆拿下。

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