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专题研究 / TOPIC RESEARCH

江城楼市“尾盘营销”名目多,房源多为现房或准现房

编辑:徐丹 发布时间:2009-07-12 点击次数:458
编者按:

尾盘名义展开市场营销已成为近期江城楼市的一个现象。在这些尾盘中,除了传统意义上的尾盘外,一些原来称不上尾盘的房子也被开发商嫁接尾盘上。那么,当前武汉市进入尾房清盘阶段的楼盘究竟有多少?市场供应和前几年相比又有什么不同?主流价格区间如何?购买尾房又该注意什么?为此,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」就此作专题阐述。

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楼市广打“清盘“牌,单价5000元以上产品成主体

?从我司监测的信息看,今年以来“清盘特惠”“最后珍品”“最后房源压轴上市”等诸如此类房产清盘广告不断进入大家视野。市场上存在一定量的清盘特惠的信息:从清盘广告和市场了解,当前处于清盘或尾盘的楼盘30余个,占在售楼盘的10%左右。

但从今年这些盘源看,“清盘尾盘”分为几类:

一、分期尾盘,即阶段性尾盘:项目分期,当期进入尾盘,后续楼盘进入市场有待时日,大家称之为“阶段性尾盘”。这类楼盘目前,占有一定主导。随着城市内供地、尤其是中心地段、规模性和净地供应比较少,有些楼盘存在拆迁、厂房搬迁等因素,阶段性尾盘有扩大趋势,同时楼盘分期间的衔接时间跨度较大。

二、楼栋尾盘:这类清盘,促销意义更大于实质,为当前尾盘市场中一个较新成员。

三、房源尾盘:这类清盘,主要针对房源而进行的,更多适用于规模楼盘、房源多样化楼盘而言。

四、传统尾盘:此类楼盘属于大家通常意义上的尾盘,其销售率达到70%以上。此类尾盘仍是尾盘构成的主导。截止095月,在打出清盘广告楼盘中,该类楼盘占52%

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阶段尾盘和销售率超过70%以上的传统尾盘有26个,占尾盘信息楼盘的76%。从片区分布看,主要集中于南湖、武昌中心区、汉口中心区,分别为656个,累计17个,占尾盘信息的50%。由此,反应到市场上,除青山、古田长期处于供应空白外,南湖、后湖、江岸等热点区域也相继进入供应断档期。

?从价格看,清盘房源价价位中在5000以上的中高价位楼盘,其中5000-6000/平方米楼盘有占26%6000-7000/平方米占21%7000/平方米以上楼盘占21%。同时,尾盘有较大优惠,有的以特价房、一口价体现,有的以购尾房总价额外优惠数万元,有的以单价价优方式体现。

?从当前供应看,武汉09年度1-5月消化存量为主、新开工相对迟缓,进入尾盘阶段楼盘有扩大趋势。09年度1-4月武汉新开工量295.56万平方米,下降42.9%

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尾盘质量提升,淡季楼市调整成推力

  当前的“尾盘楼盘”与前几年存在一些不同:

1、有些“伪”尾盘的充斥,即阶段性尾盘,尤其是楼栋尾盘、房源尾盘。

对于阶段性尾盘而言,虽然供应上有一定时间跨度,但跨度较小。而楼栋尾盘、房源尾盘更多体现的是销售策略,以集中释放吸引眼球、制造氛围;以客户细分、逐步部署不同房源去化节奏,减少存量房对后继产品的冲突,避免内部房源矛盾。

?2、当前阶段的尾盘,相当比例处于“准现房”。

比如处于新华西的顶琇晶城,为经济大道上全实景现房发售,园林景观都已经呈现,即买即住,不仅可以省略漫长的交房等待期。而且现房发售,实质感受现场、物业、服务,了解更清晰,降低购买风险,买的更踏实。

、尾盘的品质保障提升。

从当前的尾盘看,尾盘不见得都是选剩的房源。从大家监测看,当前许多楼盘按楼栋、或按单元、按户型面积来推盘,剩下的楼盘可能是策略的楼盘。尤其是房源性尾盘,通常具有优良的性价比。比如:水岸星城,内环线上65万方的超级水景资源大盘,楼盘产品丰富:联排、叠拼、花园洋房、电梯洋房、高层、超高层各类住宅产品线多样化,从06年入市,屡居片区销冠,并多次评为全国优秀案例。时隔3年,前期珍藏产品,如一线临湖美墅、洋房开始陆续释放。

?4、尾盘的促销力度更大,具有性价比优势。

在上升通道,是皇帝的女儿不愁嫁,房子多是挑剩的房源,在采光、楼层上,尾盘房源或多或少有些劣势,有的甚至有瑕疵,但是基本上不愁卖。而当前,在08年及09年初的“特价房”的大趋势下,尾盘房源多重优惠,如“特惠”、“一口价”、“多重优惠”、“清盘优价”等等。

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大家认为,当前“尾盘”的这些特征,主要是去年盘底市场调整的结果。

一方面,去年令人彷徨的全球金融风暴、前期严格的信贷条件,使得部分开发企业负债率提升、资金短缺或周转降速,限制了开发商的节奏;同时,市场迷雾重重,难以判断清晰,影响开发商信心与开发节奏。而今年市场的回暖又比预期要快造成的。武汉09年以来存量的消化占市场比重较大。如5月成交项目中2007年前开盘项目多达90个、占楼盘数量的26%。主要是今年每月的上市量明显低于销售量,有些区域有些时候上市量为0

另一方面,08年的淡季无疑给“啃骨头”的尾盘雪上加霜。一些原本处于尾盘阶段的楼盘直接封盘,由于企业有一定资金压力承受力,积压到09年度销售。有些企业在淡季“炼内功”,淡季内改进工程、完善配套,促使尾盘房源质量提升。

此外,去年的调整,也引发市场消费主体的变化:大量积压的存量客户造成积压房源的多样化。尾盘不再局限于传统意义的高低楼层、大户型等方面,而是多重面积段、不同房型的房源。致使当前的尾盘选择面更宽泛。

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购买尾盘要细心自信

?从上述看,当前尾盘与往常相比,在质量、保障上有一定提升。但从观念和称谓上,尾盘还是很容易被直观感觉是别人挑剔剩下的,是问题房、劣势房。但尾盘一般也具有中心城市、配套成熟、物业呈现、即买即住等优势,具有一定“淘宝”价值。房屋作为大宗资产,关系居家,在购买“尾盘”时,需要注意:

1.慧眼识珠,了解尾盘形成的原因。尾房形成的原因多样化,购买之前要多加甄别。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房,购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况,查看房源产权是否完整,从而可以有效避免购到“烂尾房”、选购适合自己的房源。

2.横竖对比,了解市场价值。对于尾盘而言,很多时候习惯于了解项目前期价格。其实,除了解前期售价,对现在价格对比外,更要注意和周边新盘、尾盘的比较,并考虑入住时间上是否有要求,选择性价比、适合自己的楼盘。

3.长短结合,兼顾尾盘的投资收益。尾盘一般有价格优势,在满足居住用途外,用来投资获益也是主要的方面。

4.自信,选择适合自己的。选购尾盘,注意量体裁衣。首先明确自己最需要什么,是面积、位置为先?还是楼层、户型为重?还是环境为首要考虑?同时,购买自信。只要适合自己,没有大毛病的房源,可以大胆拿下。

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