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专题研究 / TOPIC RESEARCH

土地改造多元化 旧城改造或成未来重点

编辑:孙雁 发布时间:2009-07-12 点击次数:450
编者按:

2009年,随着楼市销售的逐步稳定,以及国家在购房及土地政策上有针对性的适度宽松,开发商资金压力的缓解及企业持续开发的需求也使其购地热情逐渐恢复,金地、福星惠誉等实力开发商纷纷出手拿地,开启了新一轮的拿地热潮,在这一轮的趋势带动下,武汉各开发商对土地的需求较此前均有所增长。而从今年上半年的土地供应看,工业用地的供应占比较大,如何解读这一现象?今年内,武汉市土地供应在结构上又会有什么特点?会对武汉楼市今后的发展产生什么影响?为此,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」就此作专题阐述。

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一、数据解读:

  至本年度64日,武汉市共有三次土地交易,共出让土地31宗,除三宗因故延期以外,其余28宗全部成交。其中:

合计成交土地面积151.88万方,折合2278.23亩;较之2008年全年1518亩的成交量,涨幅达50%.

合计可建规模为428万方,成交金额71.58亿元。

平均成交楼面地价为1672.6/平方米,较之2008年的2101/平方米地价水平,降幅达20%

从成交土地的用途看,在截止64所成交的28宗土地中:

不同用途土地成交情况对比表

用地

性质

出让规模

万方

占比

宗数

占比

可建规模

万方

占比

出让金额

亿元

占比

楼面地价

(元/㎡)

居住用地

52.79

34.73%

9

32.14%

14

34.35%

23

32.39%

1570

商业用地

1.02

0.67%

2

7.14%

5.4

1.26%

1.2

1.69%

2215

商住用地

82.34

54.17%

9

32.14%

252.68

59.04%

46

64.79%

1819.6

工业

15.73

10.35%

8

28.57%

22.53

5.26%

1.27

1.79%

565.06

合计

152

100.00%

28

100.00%

428

100.00%

71

100.00%

1672.6

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从上表可以看出,截止64,所成交的土地中,工业用地共成交8宗,占总成交宗数的29%,相当于现阶段整体出让土地的1/3份额。是2008年全年成交工业用地的2.7倍(2008年仅成交3宗工业用地)。而其平均楼面地价仅565.06/平方米。这也是导致2009年上半年全市交易土地较之2008年量涨价跌的主要原因。

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二、现象解读:

?而从成交区域上看,七大主城区中,工业用地主要集中在汉阳区的黄金口工业园,所成交的8宗工业用地中,汉阳区占有5宗,占整体工业用地的63%。从上述现象可以看出,

一方面:政府拟通过多元化土地结构的供应带动土地市场需求:

2008年楼市低迷及资金链压力等影响,土地市场陷入低迷,尤其居住类用地,各地均出现连续流拍现象。对此,政府为了改变这一现状,从土地供应结构入手,通过加大如商业、工业、办公、金融等非居住类用地,刺激土地不同需求的释放,从而保证土地市场的稳定。

另一方面,配合产业转移趋势,加大工业用地供应促进城市发展

2007年底开始漫延的经济危机,使得沿海大量产业转移到内地。而武汉凭借交通、资源、能源、科教、及劳力成本等各方面优势,成为沿海产业转移的首选。从这一趋势上看,未来工业用地需求将随着产业转移而增加。正是针对这一趋势,政府在本年度加大了对工业用地的供应以适应城市的发展。

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三、趋势解读

?一方面武汉政府加大了不同用途土地的供应,丰富了土地的供应结构,带动了土地市场的多元化需求;

另一方面,随着目前楼市销售的逐步稳定,以及国家在购房及土地政策上有针对性的适度宽松。资金链压力的缓解及企业持续开发的需求使得开发商的购地热情也逐渐恢复。

?据此,武汉市今年内在土地供应结构上将出现如下特征:

1、在房地产市场交易持续稳定的前提下,住宅类用地或将较之目前适量增加,但整体土地供应结构仍将朝多元化方向发展。

随着楼市交易的持续稳定,目前,各大实力开发商纷纷出手拿地,开启了新一轮的拿地热潮。

在这一趋势带动下,武汉各开发商对土地的需求将有较此前有所增长。政府针对这一趋势,或将适度加大对住宅类用地的供应。

但同时,工业、商业、金融及公建等不同性质的多元化土地供应仍将持续放量,打破以往居住用地一统天下的格局;保障土地市场供需结构的均衡,从而实现土地交易价格的稳定。

?2、居住类用地仍旧以中小规模为主,旧城改造将成政府关注重点

在政府大力投资城市基础建设,带动经济增长的总方针下,旧城改造将成为政府未来的关注重点。在政府的工作目标中,未来3年将完成全市所有城中村的旧城改造目标。

据此判断,在未来的居住类土地供应中,旧城改造用地或将成为今后土地供应的一个重要方向。

此外,在现阶段,保证房地产市场持续稳定健康的发展是各级政府的共同目标。对此,为了避免出现2007年囤地现象及降低开发商资金门槛,保证土地交易的公平性与多方参与性,中小规模用地仍将成为未来一定时期内的供地方向。

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针对这一供地趋势,作为一级市场,对未来房地产市场的影响体现在如下几个方面:

1、多元化的土地供应结构将使房地产市场的供需结构保持均衡,防止出现结构性失衡所带来的不稳定影响。

通过不同用途土地的供应,将居住类用地供应保持在合理水平, 即可防止因供应猛增而出现的市场不合理放量,也可避免因土地供应不足而导致的楼市供应萎缩所出现结构性价格上涨,最终促进楼市供需结构的稳定发展。

2、针对旧城改造用地的增加,在增强开发商社会责任、增加市场购房需求的同时,也可保证楼市价格的稳定。

旧城改造用地的增加,一方面将产生大量还建刚性购房需求,促进楼市交易的持续稳定;

另一方面,对拆迁户的安置与补偿也将在一定程度上增加企业的社会责任感。

同时,随着拆迁量的增加,各类保障性用房如还建房、限价房、经济房等也将随之增加。从而对商品房市场产生一定的制约,促进楼市价格的稳定。

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