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市场月报 / WEEKLY MARKET

2009年7月市场月报(7月1日-7月31日)

编辑:策划研究中心 发布时间:2009-08-06 点击次数:481

?????7月,一方面是武汉全市成交10830套,这是继3月以来连续五度破万,成交均价也稳升;一方面是严控二套房再次以各种方式出现在人们视野中。政策干预,楼市仍续写传统淡季旺销的光辉楼市。对于二套房贷政策再度严控,楼市如何反应?
??? 本月武汉楼市整体的成交看,具体呈现下述特点:

??? 武汉楼市整体冲高
??? ——本月楼市持续火热,成交套数五度破万:7月,全市整体成交火热依旧,呈量价齐升之势,成交均价为5473元/平方米,增长速 度较6月提升,环比上涨1%;成交面积为116.77万方,环比增加1.4%。
??? ——供需比进一步缩小,楼市“涨”声一片:7月,全市新上市面积仅8.54万方,远低于6月的31.88万方,而成交面积相比6月环比增加1.4%,供应速度明显低于销售速度,供需比进一步缩小。这也是各项目纷纷提价的基础。据了解,万元楼盘陆续开始浮出水面,目前均价过万元的项目已经超过10个,其中,武汉天地御江苑从4月开始连续数月上涨,本月成交均价达14113元,相比年初上涨2000余元。
??? 投资价值物业受市场关注
??? ——大户型成交占比持续增加:从不同户型产品成交套数的占比看,90㎡以下户型与90-120㎡户型成交占比依然最高,分别为33.5%、31.7%;其次为120-140㎡户型产品,占比为20%;140㎡以上户型产品的成交占比最低,为14.8%,但成交占比持续增加,环比6月增加1.8%。
???—— 膨胀预期下,开发商顺势打投资牌,投资价值物业受市场关注。在保增长第一要务下,2009上半年M2增长超25%以上,极大加剧财政风险和银行信贷风险,造成通货膨胀预期压力。投资型买家表现出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理,开始陆续进场。7月26日开盘的万景国际,推出360套小户型,开盘当日销售约80%;8月1日开盘的创世纪广场,开盘也去化近300套房源。水岸星城“最具投资价值物业”促进G17开盘成交200多套,成交金额突破2个亿;万科金色家园跨界LOFT也亮出了“投资者、使用者,都是获利者”的旗号。
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??? 中心城区房价持续上涨,近郊区成交放量
??? ——武昌区取代东湖高新区位居榜首,中心城区房价持续上涨。武昌区7月以1697套的成交量取代东湖高新区登上冠军宝座,东湖高新区则以1608套的成交量位居第二。同时,7月,硚口区成交均价大幅提升,比6月上涨476元/平方米,为5706元/平方米。其他成交均价上升区域为(按照均价上涨从高到低排列):硚口区(+476)、江岸区(+352)、汉阳区(+308)、洪山区(+264)、江夏区(+246)、武昌区(+204)。中心城区房价持续大幅上涨。
??? ——东西湖区挤入前三甲。上半年,武汉楼市区域成交两级分化成为一个显著的特点,武昌区、东湖高新区、江岸区、洪山区、东西湖区、汉阳区等成为成交热点区域,而青山、经济技术开发区、江夏区的成交则持续低迷。7月区域成交发生转变,近郊区成交放量。7月东西湖区以1216套的成交量取代上月的汉阳区位列第三。而经济技术开发区、江夏区、东西湖区的成交量则出现不同程度的增长,其中,经济技术开发区本月成交套数环比增涨2倍有余,江夏区环比增加8%。而热点区域虽保持不变,但是成交量却开始减少,其中,江岸区成交套数环比减少18.76%,洪山区环比减少17.53%,东湖高新区环比减少14.6%,汉阳区环比减少10.3%。虽然中心城区供应量的不足会影响楼市的成交,但是房价的持续上扬也是一个颇为关键的因素。在市政建设的支撑下,区域间的差别逐步缩小,加上近郊区4000元左右的价格优势,促进近郊区域的成交放量。
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??? 武汉楼市暂处于政策营销阶段,反促进成交率提升。
??? ——成交率提升。武汉于7月下旬收到相关通知,这也是武汉7月的成交较为平稳的关键因素之一。在上半年宽松的货币政策及税费优惠中,武汉首付二成的客户比重较高达60%以上。除受支付能力的影响外,部分客户是公积金水平较高,部分客户则是希翼加大手头资金的流动性获取最大收益等等。当前,武汉已有部分银行收紧二套房贷,主要强调首付必须4成,而在利率优惠方面,二套房购买者仍可享受最低7折的优惠,前提为此前购房时的贷款已经还清。面对银行的操作空间,客户提前签订合同,以规避未来四成贷款风险。促进了7月20日以来两周成交套数过3000套水平。
???? ——武汉楼市加大推盘量。7月下旬至当前,二套房贷严控下市场加速推盘量。8月第一个周末,开盘认购项目近20个,并一改单元推售方式为集中加推,楼盘推售量多达三五百套。
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???? 虽然与2007年相比,经济运行环境、政策环境、国家目标、楼市需求方构成、城市阶段等环境都存在较大差异,适度宽松的货币政策仍将延续,短期政策组合拳可能性较小;同时,二套房贷在受操作空间、通胀预期、房地产支柱产业、大量的武汉城区改造等因素冲击下而效用递减。但大家仍不可忽视杠杆效应大降,对价格和成交量造成的压力。据初步统计,自住需求大约在目前的购房者中占35%,改善型需求比例约55%左右,而投资性需求占10%。收紧二套房贷,取消利率优惠后,将会减少市场30%左右的需求。
????当前,在经济尚未完全复苏的前提下,需用长远眼光看待后市,谨慎乐观调整价格、配比相应产品,建立市场后期防范体系,谨防政策大动带来的冲击。

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全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测
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全市销售排行榜TOP20
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按成交金额排列

按成交套数排列

按成交面积排列

序号

项目名称

成交金额(万元)

项目名称

成交套数(套)

项目名称

成交面积(㎡)

1

水岸星城

26333.67

君融天湖

324

水岸星城

35787.07

2

融侨华府

14562.41

水岸星城

289

君融天湖

27387.81

3

华润置地·中央公园一期

11812.46

万科魅力之城

235

融侨华府

20243.01

4

世茂锦绣长江二期

11678.63

鑫瑞·小城故事

191

南国明珠二期三组团

16865.29

5

三金·鑫城国际

10862.78

香缇美景二期

174

万科魅力之城

16726.77

6

武汉天地·御江苑二期

9740.47

融侨华府

170

清江山水1.2

16164.39

7

复地·东湖国际一期

9520.19

清江山水1.2

165

东建.金鼎湾

16060.39

8

万科金色家园三期

9289.27

华润置地·中央公园一期

156

保利·心语

15913.82

9

晋合世家

9064.05

沿海赛洛城三期

147

三金·鑫城国际

15674.47

10

保利·心语

8991.61

东建.金鼎湾

145

汉口花园二期D

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