您的位置:资讯中心/大家观点
大家观点 / YOU&ME VIEWS

从2007到2009:房价跳水会重演吗?

编辑:尹香武(半求) 发布时间:2009-09-09 点击次数:446

??? 7月份二套房贷严控通知下发,华南华东等一线城市“集体跳水”、连续价升量跌,武汉楼市中众多品牌企业纷纷集中亮相加大楼盘推量。类似的金融措施与一线城市量价变化,2009年楼市会走一条同2007年类似的路吗?2009年未来几个月楼市将会如何发展?作为地产同行该如何防范于未来?
??? 以下是新葡萄京娱乐app策略股东尹香武(半求)先生对楼市的研判,供客户参考、供职员回味、供同行审阅。

■前言

??? 在2个月前,大家还在断言房价还要爆涨,今天却出现了普遍房价暴跌的忧虑,中国楼市幼年期特征可见一斑。其实本人并不愿再多涉及谈论房价,关键在于社会各界主观色彩、泛道德评判太多。

??? 情绪化的思维无助于解读目前的格局,不妨放下所有的固有观念,从理性的角度,来对目前的楼市进行分析。毕竟目前的格局,或许酝酿灾难,或者酝酿机遇,这是一个不平凡的年代。

??? 自中央在2008年下半年开始放松信贷以后,深圳楼市从2009年初开始回升,从3月份以来,原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场,忽然转向为以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主,比例快速上升到40%以上。这种客户,主要受杠杆刺激,对于贷款依赖性较大。

??? 投资客的进场,使各地楼市随后达到小阳春、暴涨,甚至各地再次出现新地王,终于使房价的最终决定者中国人民银行再次出手。7月份严控第二套房贷通知下发,在2009-7-15的www.banq.cn/html/7535.htm《严控二套房贷辩证:父子间的显规则与潜规则》中,尹香武(半求)已明确提示:

??? “…如能真正地、不变相地实行,那么将对于中国房地产市场将造成很大影响,4成首付意味着首付成本提高100%,而利率从7折提高为1.1倍,则意味着利率支出增加57%,两者相加意味者购房者的杠杆效应大幅度下降,即使只计算首付,杠杆效应也大降100%……由于房地产市场是中国唯一具备杠杆效应的投资市场,因此,杠杆效应的大幅度下降,必然将在较大程度上影响房价。”

■2007年楼市跳水的条件

??? 此通知下发之后,各地楼市成交开始下降。深圳8月新推盘开盘销售率下降到2~3成,新盘整体销售率比7月低5.4个百分点。另8月份深圳新房成交量跳水,全市成交套数、面积分别环比减少25%和30%,与今年高峰时比降幅超过52%。

??? 显而易见,各位都会关注这样一个问题:2007楼市行情在2009年重演的可能性有多大?大家以深圳为例,来推算产品供应类同的中国一线城市楼市,在2007年为什么会跳水?

1、当年大户豪宅占供应量的70%左右,总价高的物业流动性差,受到金融政策的影响更大。

2、房企受到资本市场冲动,拿地与融资形成正相关刺激,开发投资增长较大。一旦金融政策变化,正相关关系受到破坏,房企降价压力大。

3、房企的资本金比例从20%,直接提高到40%,缩小了房企的资金杆杠效应,达到100%。

4、当时投资客比例高达到50%以上,抢购现象严重。但受限与投资客专业技能限制,品种搭配问题较大,组合结构上不能抗风险。

5、受到投资扩张,2007年的供应充裕,一旦金融变化导致销售下降,就形成供应过剩。

6、中国恰好在世界金融危机开始发酵的前夜推出紧缩政策,宏观调控效应与世界金融危机效应重合加剧了楼市调整幅度。

■经济困难、楼市受宠;经济获救、楼市被弃

??? 进入2008年半年以后,中国在前一次在错误时点进行紧缩之后,汲取教训,果断地采取了全球最大力度的货币扩张政策,接近8万亿的新增贷款,与十大振兴建设规划,将中国经济率先救出谷底。

??? 其中,由于房地产行业是国民经济中,唯一即是消费、又是投资的领域,也是牵扯面最广的市场,对于国民经济的拉动作用最大,因此在拯救经济的全盘活动中,房地产事实上是一个核心,虽然没有明说,但是受到最大重视,暗中放宽了很多限制,比如二套房贷、优惠利率、VIP认筹、10天内必须开盘等限制都没有再实行。

??? 进入2009年年中以后,中国经济率先确认复苏,而以美国为首的世界经济也开始复苏,中国出口开始增长。就在这个时候,似乎是楼市拯救经济的重任已经完成,就出台了控制政策。

??? 所以,从2008年至今的半年多时间里,可以用“经济困难、楼市受宠;经济获救、楼市被弃”来形容,而这种局面可能还将持续相当长的时间,各方应该特别注意中国这个特别怪异的情况。这在其它国家是没有的,投资移民历来都是最受欢迎的。

■2009年的楼市运行条件

??? 那么2009年是否会重演2007年的那一幕呢?这就要具体分析2009难的楼市条件。

1、供应量正在萎缩,可能继续创造地量

??? 实事求是地说,2008年10月之前,中国的楼市政策是错误的,导致从2006年年底开始,全国商品房投资量、开工量、在建规模和竣工量都快速下滑,目前的供应量远远小于2007年,而这种情况还将持续到2011年之前。一旦政策企稳,非常容易出现供应不足的现象,而其实目前的交易量下降,有购房者观望的因素,但也有供应量下降的因素,各位想想,在深圳8月份开了几个盘?屈指可数啊。

??? 房地内参?半求工作室www.BANQ.Cn数据表明,2009年1月深圳合计新批商品房预售123151.01平米,比2008年12月份下降83.99%。2月377774.91平米,3月306258.06平米,4月659220.9平米,5月373153.78平米,6月360402.28平米,7月599887.76平米,8月273125.05平米%。

??? 合计2009年8个月新批3072973.75平米,平均384121.72平米/月,按照这个平均数,深圳2009年将只能新批461万平米、4.6万套商品房,其中住宅大约为414万平米、4万套。

??? 2007年,深圳住宅批售589.2万平方米,销售住宅500.4万平方米、5万套。2008年,深圳住宅批售666.6万平方米、销售住宅408.8万平方米、4.4万套。因此,2009年的供应呈现大幅度下降趋势,而土地供应自2007年7月份以来,已经创出17年来最低,因此,新批房的量将延续到2011年。

??? 目前楼市成交萎缩,并非需求萎缩,而是供应萎缩造成的,而且萎缩的势头在2010年将进一步加剧。

2、大户为主已经过渡到中小户为主

??? 2008年之前一致延续到2007年年初,深圳楼市以大户豪宅为主,所占比例甚至高达近70%,这种物业门槛高、总价高、流动性差。而2006年开始实施的9070政策,经过两年的发酵,已经开始有效果。

??? 2009年上半年,大户豪宅比例开始稀释,尤其是进入下半年以后,以金地上塘道、招商花园城5期、花样年花郡、深港1号、华侨城馨苑、天健?时尚空间、鸿隆?世纪广场灯等中户型、小户型物业开始密集入市。面积的缩小,有助于减低高价感受。

3、2007~2008是下降周期,2009是复苏周期

??? 中国和世界的经济,目前都已经处于复苏都处在过程中,一般地说在这个阶段房价再进一步回落的势能大大减小,甚至难以调整。目前有报道说美国房地产的交易量和价格都在回升。

4、不是找值的,而是找泡沫少的:货币对于人们的教育并未开始

??? 这个理由,尹香武(半求)之后将撰文论述,在求迷会的后续专题演讲中,也将把半年之前的一些思考进行汇报。但是总而言之,目前中国人还没有被货币教育,本轮的货币教育的惨痛程度,将可能超过1992年那一轮,而教育发生的年份,可能在2012~2014年之间。在这一背景下,实物资产如房地产将是不多的避难渠道。
或者说,目前的投资,不是找绝对值的标的,而是找泡沫少的,只有这样才能将货币危机对自己的损害降低到最低点。

5、房企降价压力归零。

供应量处于低点,导致上半年几乎全部房企都超额完成了全年任务,很多企业甚至提前放假。而由于资本金比例重新降低到25%,因此,房企资金扩张效应重新扩大,任务超额完成、资金扩张实力增加,为什么会冒然降价呢?

6、政府出地效应降低

??? 从深圳,到重庆,到杭州,与楼市相关的官员出事的不少,使政府在楼市的行政效率开始下降,土地出让更是受到直接影响。而土地少的背景下,资金太多的国有房企开始在各地制造地王,社会预期改变,参照系改变,降价的空间难以寻获。

■分析结语

??? 经过上述分析,可以发现,2009年的运行条件与2007年并不相同,甚至有了质的变化。在所有资产全面泡沫化的今天,货币拥有者必定会利用楼市的上述条件,进行避难操作,因此房价的拐点不会出现。但显然,房价却存在阶段性波动的可能性,这可能主要出于对于现价的共识还未形成,需要一定时间所致。

??? 而目前的成交缩量,改变的不是房价上涨的态势,但改变了房价的速率。之外,结构性的调整可能性还是存在,主要表现在品类、区域、套型上,这三个方面的选择已经发生了根本性的基础性改变,希翼购房者一定不要有惯性思维,要尽快回到专业技能决胜的道路上。

??? 工业革命以来,全球楼市自身周期一般为18年,涨14年跌4年,1~2年就从跌到涨再到跌的过程没有发生过。从大周期看,中国大陆目前处于楼市上升周期,龙市很大可能会展开。

??? 2007年,资金紧缩导致楼市紧缩;2009年,资金从中央银行流出只是减少,并未截止,所以2009年下半年房价的牛鼻子会得到控制,但牛变熊的可能性很小。但是,如果金融政策逆转,资金从净流出转向净收回,那么房价的压力就大了。

??? 但关键问题是,在恐怖平衡下,在国际楼市首付1成的情况下,中国会这样做吗?

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图