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市场月报 / WEEKLY MARKET

2009年8月市场月报(8月1日-8月31日)

编辑:策划研究中心 发布时间:2009-09-11 点击次数:445

??? 本月全市成交均价持续走高,涨幅达到09年涨幅之最;同时有效供应的不足,二套房贷政策的制约,全市本月的成交量经过5个月连过万套后首次回落至9753套,表现为一线城市同样的市场走势“价升量跌”。站在楼市传统旺季“金九银十”的门口,楼市走向何方?
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??? 从本月武汉楼市整体的成交看,具体呈现下述特点:

??? 武汉楼市“涨”声一片,成交量回落
??? ——成交均价持续上涨,成交套数回落至万套以下:
8月,全市楼市量价关系调整,呈价升量跌之势,成交均价持续上涨,环比增幅为4%,为09年以来最高涨幅,成交套数为9753套,环比减少10%,回落至9753套。
??? ——区域成交趋势一致,价涨量跌:从11大片区的情况看,除主城区成交均价持续冲高外,远城、远郊区的成交均价本月亦均出现不同程度的上涨;而在成交量方面,除江汉、青山两个片区的成交量环比增加外,武昌、江岸、东湖高新、东西湖等成交热点区域的成交量本月均出现回落,其中,武昌、汉阳本月成交量萎缩三成有余,东湖高新区本月成交量也减少约20%,而经济技术、江夏等远郊区域的成交也是无一例外。
??? ——供应收紧,各项目销售单价出现不同幅度提升:8月,全市新上市面积为18.54万㎡,全市成交面积为97.52万㎡,供应速度明显低于销售速度,供需比持续缩小。供应的减少,需求的释放,使得楼市各项目频繁提升成交单价。从武昌核心区看,区域内融侨华府、金地国际花园、爱家国际华城、百瑞景等项目7月的成交均价主要集中在7000元/㎡或以下,进入8月,融侨华府、金地国际花园的成交均价已突破8000元/㎡,爱家国家华城、百瑞景也已迈进7000元/㎡的行列,而东湖春树里、兴华嘉天下等项目的成交单价也上调300-500元不等,本月新推出的锦绣江南3期,成交均价也达到了7600元/㎡;意欲建立区域价格标杆的复地东湖国际,本月表现也十分明显,1#楼的成交单价上涨500元至9000元/㎡,5#楼的成交均价则上涨2000元/㎡,达到13000元/㎡,与金都汉宫看齐。
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??? 小户型成交约占“半壁江山”
??? 小户型本月集中推盘促使成交放量,8月成交占比增长10%。
8月,航天双城、金地国际花园、金地中心城等项目均推出过百或数百套的小户型产品,且成交量均过百套,其中,金地国际花园SOHO产品开盘即基本售罄。另从不同户型产品本月成交套数的占比看,90㎡以下户型成交占比最高,为44%,占比环比上月增加10%,增幅明显;其次为90-120㎡户型,成交占比为29%;120-140㎡户型产品成交占比位居第三,为15%;140㎡以上户型产品的成交占比最低,为11%。与上月相比,除90㎡以下户型成交占比有所提升外,其他户型的成交占比均减少3%-5%不等。
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??? 二手房市场“复制”一手楼市价涨量跌趋势
??? ——二手房受到新房涨价影响而快速跟涨,“惜售”现象明显,二手房市场呈双降之势。
武汉新房市场价格连涨使楼市出现“追涨风”,二手房市场也闻风涨价,甚至出现“一晚涨一万”的现象,二手房价格的快速上涨使得业主以各种不同的方式进行“惜售”,二手房市场8月的挂牌量出现小幅下降。同时,统计亿房网二手房成交数据显示,8月二手房成交量不足3000套,环比减少6%。二手房市场呈现供需双降的现象。
??? ——二手房贷款申请收紧,加大市场调整可能。二手房价格涨幅过快,拉大买卖双方的心理价位,部分购房者已经选择观望,而随着二套房贷政策的出台,二手房贷款申请也相应收紧,而且不少银行贷款利率由7折上调为8至8.5折,甚至有的大型国有银行已经停办二手房贷款,使得二手房市场面临再度调整的可能。
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??? 迎接传统旺季,项目加大推广
??? 新盘集中上市,投放广告项目增多,品牌企业旗下项目集中推广。
8月,我司监测31个楼盘公开认筹、加推或开盘,环比7月增加7个;另根据我司监测的报广统计,8月共103个项目投放报广,环比7月增加24个;从投放报广的项目看,大型品牌房企本月集中推盘,恒大地产、保利地产、金地集团、福星惠誉地产等品牌房企旗下项目本月集中推广,随着“金九银十”的到来,各项目均加大推广力度。
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??? 一线城市成交持续回落
??? 一线城市成交单价一路飙升,创历史新高,成交量持续回落。
统计8月各一线城市的成交情况,可以发现,除广州成交价跌量升外,北京、上海、深圳三个城市持续上月价升量跌之势,其中,北京成交量环比减少1%;上海成交量环比减少10%,深圳成交量环比萎缩约30%,而三个城市的成交均价均达到了历史高位。


??? 7、8月市场成交量的减少,使得09年楼市复制07年的担忧随之而生,但要注意的是,现今楼市运行的条件与07年大不相同,甚至有了质的变化。中国和世界的经济,目前都已经处于复苏过程中,一般来讲,在这个阶段房价再进一步回落的可能性不大,此外,资本金比例重新降低到25%,房企资金扩张效应重新扩大,任务超额完成、资金扩张实力增加,并不存在降价的压力。但显然,房价却存在阶段性波动的可能性,这可能主要出于对于现价的共识还未形成,需要一定时间所致。
??? 目前的成交缩量,改变的不是房价上涨的态势,而是改变了房价的速率。此外,结构性的调整可能性还是存在,主要表现在品类、区域和套型上。
??? 工业革命以来,全球楼市自身周期一般为18年,涨14年跌4年,1-2年就从跌到涨再到跌的过程没有发生过。从大周期看,中国目前处于楼市上升周期,龙市很大可能会展开。
??? 2007年,资金紧缩导致楼市紧缩;2009年,资金从中央银行流出只是减少,并未截止,所以2009年下半年房价的牛鼻子会得到控制,但牛变熊的可能性很小。但是,如果金融政策逆转,资金从净流出转向净收回,那么房价的压力就大了。


全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测
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全市销售排行榜TOP20
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