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市场月报 / WEEKLY MARKET

2009年9月市场月报(9月1日-9月30日)

编辑:策划研究中心 发布时间:2009-10-15 点击次数:477

“金九”失色,“银十”或成“银十一”
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??? “金九”成色不足,一线城市成交量持续三个月下滑,此外,北京成交均价也出现下滑,武汉方面,9月楼市呈现价量齐跌的趋势。刚刚结束的十一黄金周也因“大长假”成为楼市成交最平淡的一周。最长假迎来最冷交易,由此也加大了“银十”的待考验力度,“银十”或滞后为“银十一”。
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1、“金九”成色不足,成交价量齐跌。
??? 金色9月,武汉楼市“成色”明显不足,全市成交环比价量齐跌。武汉楼市继8月成交跌破1万套之后,9月成交持续回落至9000套以下,为8412套,环比减少1341套,环比降幅为14%;成交均价也一改持续上涨势头,为5620元/㎡,环比下降64元/㎡,环比降幅为1%。
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2、中心城区成交放缓,近郊区发力。
??? 中心城区9月成交环比均回落,东湖高新区、东西湖区等近郊区成交环比上升。房价一路攀升,当前中心城区的成交均价已超过6000元/㎡,其中,江岸区9月的成交均价达到7232元/㎡的历史高位,中心城区过高的房价令人望而却步。在中心区高房价的压力和远城区、郊区的优惠吸引下,购房者开始转移“战场”。据统计,除青山区成交环比增加外,其余各中心城区9月的成交量均出现不同程度的下降:江汉区环比减少近千套,降幅为58%;江岸区环比减少365套,降幅为33%;汉阳区、硚口区环比均减少约两成;武昌区、洪山区环比均减少近百套。而与中心城区成交集体回落相反的是,近郊区的成交环比集体增加,东湖高新区、东西湖区9月的成交分别环比增加18%、6%,包揽冠亚军,经济技术开发区的成交也环比增加10%。
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3、中小户型加大供应,促进9月近七成的市场占有量。
??? 加大供应促进销售,120㎡以下户型占据市场成交量的68%。9月,宝利金国际公寓、东湖春树里普提金国际公寓、万科魅力之城、万科金域华府等项目相继推出数百套的中小户型产品,且成绩斐然,其中,宝利金国际公寓、万科魅力之城、万科金域华府等项目开盘均去化70%-80%。根据9月不同产品成交占比统计,90㎡以下户型成交占比最高,为38%,其次为90-120㎡户型,占比为30%,两者占整体成交量的68%。
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4、传统旺季,楼盘频频“活动”。
??? ——共154个项目投放报广,宣传力度加大。
??? 据本司监测数据统计,9月,共154个项目投放报广,总投放版幅为511.75版,环比8月分别增加51个、290版。进入传统的销售旺季,各项目都卯足了劲,希翼在“金九”打上漂亮的一仗。其中,恒大地产表现最为明显,其旗下4个项目的报广投放量分别占据9月报广投放的前4位。恒大地产在全国推行的报广“轰炸”战略也取得了相应的成绩,最新公布的前三季度地产企业销售排行中,恒大击败万科获得成交面积冠军宝座。
??? ——64个项目认筹、开盘或加推,力战“金九”。
??? 9月,共64个项目公开打出“加推、开盘、认筹”的信息,占全市在售项目个数的17%,相比以往最高30个楼盘的入市量翻了一倍。进入09年的最后一波销售高峰期,各项目频繁加推,以促进销售,顺利进入第四季度,进而能完美收尾。
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5、国庆期间日均成交套数不及日常40%,“银十”开局不利
??? ——日均成交不足120套,成交均价小幅提升
??? 国庆8天长假,累计成交946套,日均成交仅有118套,成交量明显减少。与09年“五一”小长假156套的日均成交量相比,减少38套,与节前一周日均312套的成交量相比,不及其一半。其中8日销售套数更仅16套签约。而在成交均价方面,“十一”期间的整体均价为5971元/㎡,相比“五一”上涨426元/㎡,涨幅为8%,相比节前一周上涨323元/㎡,涨幅为6%,成交均价小幅提升。
??? ——房交会惨淡收场,成交创近两年新低
??? 本次秋交会于国庆期9间举行,受“双节”分流影响,加上前三季度需求的集中释放及成交均价的持续上涨,为期四天的秋交会,观展人数和成交量均创近年来最低记录。此次秋交会意向成交量(含二手房)为857套,成交总面积8.02万平方米,成交金额4.52亿元,观展人数约4.2万人,为近几年来最低。今年春交会意向成交907套,已是近两年最低记录,此次857套成交量则再创新低。
??? ——“十一”缓推盘,“银十”或变“银十一”
??? 往年的黄金周,各项目频频亮相,以促楼市“房金周”,公开表明开盘、加推、认筹的项目基本保持在10个以上。而今年最长假“十一”,受国庆、中秋双节及房交会的影响,开盘项目寥寥无几,一般均选择在节前或节后入市。据监测,仅恒大旗下项目及光谷片区累计7个楼盘打出“十一开盘、加推”的信息。
??? 同时,“十一”作为旅游度假“黄金周”,也是不少楼盘的“储客周”:如格林春岸开盘日期推迟至11日;爱家国际华城再次以2万抵5万的四重优惠进行139-158平方米新品加推认筹;福星惠誉国际城预计10月尾开盘,水岸星城预计11月开盘……9日武汉成交量快速回升日常水平,预计后期成交量仍将有所回升,“银十”周期可能滞后于“银十一”。
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6、一线城市成交连续三月回落
??? 一线城市成交持续回落,北京现“价量齐跌”。“金九”落空,除广州成交环比增加外,另三个一线城市9月成交持续回调:上海成交量萎缩15%;深圳成交下降8%;北京则呈出现“量价齐跌”的局面,成交量环比减少8%,成交均价也环比下降约400元/㎡。


??? 金九已去,楼市成交的持续回落让大家感受到渐浓的秋意,而“十一”黄金周的开门一炮也欠力道,“黄金周”未成“房金周”,更多的项目则选择将“黄金周”变为“蓄客周”,“银十”或延后至“银十一”。另一方面,房价的持续上涨,让部分刚性需求重新陷入观望,成交有所走缓,需求的再度压抑,会遏制房价持续快速上涨的态势。但是潜在的需求依然巨大,且大部分房企09年的销售目标已经提前完成,不存在销售的压力,因而房价回调的可能性不大。
??? 另外,从武汉楼市06、07、08年第四季度的销售情况看,四季度成交量环比增长情况高于下降情况,其中06年第四季度的销量环比第三季度增长59%;07年由于宏观政策的紧缩第四季度的成交量环比减少28%;08年在房产新政的支撑下,第四季度的成交量大幅反弹,环比增长近70%。在货币、金融、行政等外部政策等环境没有更具体而实质性改进条件下,预计四季度,房地产市场仍会有一波行情。楼市走向或以平稳为主。

全市总体销售数据监测

全市及重点区域成交构成监测

全市销售排行榜TOP20


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