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市场月报 / WEEKLY MARKET

2009年10月市场月报(10月1日-10月30日)

编辑:策划研究中心 发布时间:2009-11-10 点击次数:476

调整风声起,“银十”楼市平稳落幕

??? 相比成色不足的“金九”,“银十”楼市表现稍有好转,一线城市成交一改数月集体跳水的趋势,北京、深圳、广州三大城市10月成交均出现不同程度的回升,其中,深圳成交量环比增加近50%。与一线城市的大起大落相比,武汉楼市表现相对稳定。在调整风声、优惠取消的热论声中,年底政策动向及楼市走向成为后续关注的焦点。
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1、10月楼市低开高走,月尾呈下滑趋势,整体量价平稳
??? ——节后楼市大幅反弹,随后两周成交呈持续下滑趋势。

??? 经历最冷“黄金周”——日均成交不足120套,对比三季度市场上的火爆形势,这个数字令人大感意外。而在市场上拐点论呼声一片时,节后第一周,楼市成交大幅反弹,环比增幅达51%,而十月后两周的成交虽保持较高销量,但环比依然分别下滑10%、4%。10月楼市低开高走,而在高房价的压力下,整体仍呈现下滑的趋势。
??? ——武汉楼市10月成交环比相对持平,价量波动幅度均不大。
??? 10月,全市成交商品住房8179套,环比减少3%;成交面积为84.09万方,环比减少5%;成交均价为5883元/㎡,环比上涨5%。量价变化幅度均不超过5%,成交情况环比相对平稳。成交均价09年以来基本保持持续上涨态势,尽管9月微幅下调,但本月马上止跌回升,向6000元大关迈进。在当前缺乏降价压力的市场环境下,楼市价格回调的可能性很小。

2、10月缓推盘,老盘新推占主导,近郊区楼盘销量不俗
??? ——武汉10月开盘、加推、认筹项目共25个,且多为老盘加推。

??? 据统计,10月公开打出“加推、开盘、认筹”信息的项目共有25个,环比9月减少近40 个,“银十”楼市显得较为平静,其中,老盘新推占主导,新盘寥寥无几。
??? ——近郊楼盘销量不俗,前20强楼盘占“半壁江山”。
??? 从全市楼盘销售排行中可以看出,近郊区楼盘有10个成为本月销量前20强,占据了“半壁江山”,泰然南湖玫瑰湾、保利心语、万科魅力、保利华都等项目更是“居高不下”,成为榜单上的“老面孔”,其中,泰然南湖玫瑰湾荣登全市销量之冠,保利心语则摘取季军头衔。

3、小户型“受宠”,成交持续高占比
??? 在高房价的压力下,小户型近几个月可谓是风生水起,本月小户型持续热销。
根据10月不同产品成交占比统计,90㎡以下户型成交占比最高,为39%,其次为90-120㎡户型,占比为33%,两者占整体成交量的72%,占比进一步增加。万科圆方、天下晶立方、领寓、人信汉商银座等公寓产品的集中入市及热销,整体推进小户型产品成交占比的提升。另一方面,全市10月套均成交面积的变化也可以明显的反应这一点,10月,全市套均成交面积为102.8平米,环比9月减小2.44平米。
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4、楼市低调销售,促销又推新招
??? ——宣传力度骤减,报广投放版幅减少近60%

??? 据本司监测数据统计,10月,共有91个项目投放报广,总投放版幅为208.50版,环比9月分别减少63个、303.25版,降幅分别为41%、59%,其中,版面降幅接近60%。经历了前三个季度的火爆销售,众多楼盘已经提前完成了年度销售任务,此外,9月的集中推盘,也需要一个时间段来进行消化,同时,面对后市的一个不甚明朗的格局,开发商也采取了较为谨慎的态度。
??? ——价格居高不下,楼市促销又有新动作。
??? 10月,全市楼市均价向6000元大关迈进,面对居高不下的市场价格,众多楼盘再出新招,变相降价,以吸引再度选择观望的购房者。回观10月,“面积赠送”成为颇为热点的词汇,不少楼盘都推出了赠送面积的优惠措施,形式也更为多样,除传统的赠送空中花园、入户花园、阁楼等形式外,还出现了更新、更大的赠送延展空间面积的形式——天台改房间、空调位变卧室、一房变两房、两房变三房的“变形空间”。而市场对这些楼盘的追捧程度,从宝利金国际公馆、万科圆方、万科魅力之城、领寓等项目的开盘热销场景可见端倪。

5、一线城市楼市10月成交呈现“翘尾”态势。
??? 经历了“金九”的成色不足,在优惠政策可能退出的预期下,“银十”普遍表现出反弹。
统计数据显示,北京、深圳、广州等一线城市一手住宅在国庆长假后均有集中成交,促进10 月成交均出现不同幅度的增长。其中,深圳楼市“十”至名归,在经历连续4月的下滑后,成交出现大幅反弹,环比增加49%;北京楼市在连续3个月的下滑后,10月的成交量止跌回升,期房住宅(除去限价房、经适房)成交10203套,环比增加3%;广州楼市10月成交环比也增长一成有余。一线城市在经历了惨淡的“十一黄金周”后,于10月下旬成功杀了个“回马枪”。10月成交的反弹,除了与传统旺季的供应较大有关外,更与近期市场关注的房贷、税费等政策即将到期有关,趁优惠条件还未到期前抓紧购房,“抢购”情绪对当前的成交起到促进作用。

??? 楼市忽冷忽热就像此时的天气,令人捉摸不定。从上述分析可以看出,当前市场观望气氛逐步显现。在供应市场,由于销售任务的提前完成,众多项目采取平稳销售的方式,以获取最大利润;另一方面,去年对市场的预期不乐观,导致开发商土地储备不足,开发滞后,无新盘可推。今年土地供应的增加,加上国务院《关于集约用地的通知》的下发,会加大后续市场供应,也会一定程度抑制房价的快速上涨。在需求市场,经历了前三季度的热销,部分刚性需求已经得以释放,而房价的高居不下,也抑制了后续需求的释放。此外,拉动市场的投资性需求,也在投资规律的驱动下渐渐向高价位的高端房源靠拢。在供需的相互博弈及政府的调控下,后续房价涨幅会有所放缓,但回调的可能性却不大,而成交量可能继续小幅回落。

全市总体销售数据监测

全市及重点区域成交构成监测

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