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09年关房贷优惠微妙走向分析

编辑:徐丹 发布时间:2009-11-19 点击次数:481

??? 近日,“房贷7折利率或被叫停”的消息铺天盖地,市场中各种猜测莫衷一是。银行、政府各种口径的反反复复,向市场释放什么信号?是否意味着明年优惠政策会被叫停?会对楼市将产生哪些影响?新葡萄京娱乐app对目前这一市场热点问题进行了研究,并提出了相应的应对策略。

当前武汉房贷优惠已悄然减少
??? 从武汉市场上各楼盘房贷情况看,下半年在银行信贷规模缩小时期,武汉关于房贷优惠已悄然减少:
??? 二套房贷,银行已由2008年11月至2009年7月间的二成首付提升到当前四成首付支付;关于房贷利率,在11月以来,已经发生变化。首次置业者贷款利率优惠幅度也略有减少。
??? 目前,武汉有些楼盘可根据申请人资格及信用状况实行首付2成、利率7折,但审批更为严格;也有部分楼盘房贷优惠减弱,除建行首付2成,贷款利率为85折;首付3成,贷款利率为8折;首付4成,贷款利率7折。工行、中行、农行、招行、交行等银行房贷首付2成,优惠利率与首付成数、支付方式挂钩。如交通银行首付2成,最低只能享受7.1折利率优惠;中行某支行第一年不实行利率优惠、第二年开始可享受7折利率优惠;招行首付3成享受7折优惠审批机会较大。

房贷紧缩风声促动武汉楼市成交量激增
??? 在房贷利率优惠方式可能取消的消息促动下,武汉楼市11月前半月,全市日成交套数为467套,比9月日均280套高出66%、比10月日均273套高出71%。部分楼盘也开始降低优惠措施或直接提价。
??? 关于“优惠政策的即将结束”的风声是购房者仓促出手的主要诱因。对于购房者而言,房贷直接影响个人的现金流和未来预期。如购买一套60万的商品房,首付2成,贷48万,那么,七折与八五折利率的30年利息的差额就达9万多元,利率提高所增加的支出接近首付款。虽然从月供金额看,一位自住客原本计划贷款50万元、30年等额还清,7折、8折利率下的月供款增加在250元以内。但按1倍利率实行,月供款将提升22%;利息总额增加50%。同样,一位投资型二套房贷款50万元、30年等额还清,1.1倍利率下的月供款比7折利率下的月供款增加743元,是原月供款的30%。

中长期看,房贷有收紧趋势
??? 从当前看,房贷优惠利率取消的传言当前未得到证实,从政策出台的可能分析,短期内出台的可能性比较小,房贷全面收紧的可能性不大。从中长期看,作为微观金融手段,房贷政策走势取决于未来的货币政策走向。
??? 货币政策从6月末的央票发行、银监会对银行资本充足率等要求提高,实质上已经从“极度宽松”转向了三季度真正的“适度宽松”。出于防范通胀风险和资产价格泡沫的考虑,央行仍会沿着紧缩货币政策的道路稳步地行进。伴随经济复苏,充裕的流动性也令通胀压力和资产泡沫的风险初露端倪:CPI17个月后已经连续两个月环比正增长;PPI则已连续6个月环比正增长,价格上涨的压力非常明显。货币流动性方面,狭义货币M1与广义货币M2的增速近期屡次创下近15年来的历史新高,9月份已分别达到29.51%和29.31%的高位。同时,市场上“热钱”有加速流入迹象。9月份国内金融机构外汇占款增量超过4000亿人民币,是2008年4月以来最高,且当月外储增量减掉FDI、贸易顺差的差额高达410亿美金。
??? 综合以上分析,为抵制经济转好时期过度充裕的流动性和通胀,未来货币政策可能从紧,更多的体现在数量型调控工具上,如继续加大公开市场操作的规模、提高公开市场操作的中标利率。由于房贷杠杆效应大,房地产行业链条长,联动效应大,因此对于中长期房贷虽有收紧趋势,但可能选择区分对待方式,包括区域的选择、客户对象的选择和银行自主权限的空间。避免房地产行业的起起落落,同时出于对经济复苏的可持续性考虑,和当前通胀问题还不是十分紧迫,预计短期内,房贷全面收紧的可能性不大。

提升项目形象,突出项目保值增值价值
??? 短期内政策事件营销,可促进成交量提升。而其适用对象通常是刚性需求或改善性需求意愿强烈客户。在需求市场,经历了前三季度的热销,部分刚性需求已经得以释放,而房价的高居不下,也抑制了后续需求的释放。消费的提前必然为后续市场带来隐患。对于房贷政策的调整,首先是对需求总量的调整,对于支付能力中低的客户影响性较大。未来,在通胀时期,房地产的金融属性将显现,房地产的保值性是最为关注的。提升项目形象,突出项目保值增值价值,有利于减少未来政策转向下受影响程度,同时有助于利用通胀下房地产对冲工具,拉动市场的隐性投资者需求,即有购买力的改善性需求者和自住兼投资性目标客户。

加快开发节奏,防止政策调整带来的楼市反转
??? 当前仍处于通胀预期阶段。在持续的价格压力下,通胀可能在明年年中到来。纵观房地产市场政策出台,与经济形成反向相关作用:“经济困难、楼市受宠;经济获救、楼市被弃”。因此,在经济复苏、通胀到来时,房地产市场将面临政策紧缩的风险。纵观近几年成交走势,楼市多呈现“先扬后抑”之趋势,即明年上半年在通货膨胀下,楼市不大可能出现下行;但同时高增长不可持续,下半年成交量可能出现回调,呈现“春暖秋凉”之状况。为避免2010年中通胀下政策的调整,开始收缩流动性控制通货膨胀时可能给楼市带来的打击,建议开发商加快开发节奏,并保证充足的现金流,以应对明年可能到来的市场调整。

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