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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年3月市场月报(3月1日-3月31日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-04-15 点击次数:491

??? 3月,两会尘埃落定,大宏观环境不改,楼市再度活跃,全国各地楼市成交量均大幅增长。武汉楼市成交再度飘红,12个行政区成交均大幅上扬;而在供应方面,多个楼盘集中推盘上市,迎来武汉市场今年首次推盘高峰。此外,武汉获批中部中心城市、湖北12万亿的投资计划等利好消息不断,武汉大趋势持续向好。
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??? 1、3月成交顺市反弹,成交量成倍增加
??? 春暖花开,3月通常也是地产行业成交回升的周期。据统计,全市(含黄陂)3月累计成交8101套/84.02万方,环比增加4277套/45.38万方,环比增幅分别为112%、117%。对于武汉今天3月的楼市,首先得益于整体大宏观环境,一季度中国GDP增长值预计达12%,货币供应趋势性下降但不改宽松货币环境,此外人民币升值压力、负息环境,宏观经济处于过热前端。二是,房调政策下北京3.15地王事件,市场产生了充裕的流动性与追涨、恐慌性购买群体。三是,从政府的表态、开工建设和投资环境上,武汉大趋势持续向好,第二次人口红利开始逐步显现,众多在外武汉关联人群对武汉的关注度提升。四是,当前局部市场供应处于历史低位,造成楼盘抢购现象。
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??? 2、黄陂成交跃居首位,武昌受供应影响成交退出前三甲
??? 从区域表现看,全市12个区3月成交量环比均增加,其中,7个区域成交量环比呈倍数增长。从排行看,黄陂、东湖高新、东西湖三区位居前三甲,其中,黄陂区以1343套的成交量跃居首位。黄陂区不足4000元的价格优势明显,市场供应也相对较高,加上市政建设、交通轨道等的支撑,该区域逐步得到市场的认可,根据新葡萄京娱乐app监测平台监测数据显示,黄陂区连续数月成交量均保持在千套左右,本月则登上全市冠军宝座。而“常居”区域成交前三强的武昌区,本月退出前三强行列,以947套位居第四位,从区域市场特征看,供应不足是影响市场成交量的关键因素,据统计,截止3月下旬,武昌区可售房源仅约8000套,可售面积不足100万方,比去年年底减少25%,为2009年以来最低供应。
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??? 3、万元楼盘超过20个,新推楼盘均价大幅拔高
??? 根据本月备案项目成交情况统计,除开别墅项目,成交均价突破万元的项目已经超过20个,其中,武汉天地御江苑、金都汉宫、晋合世家三项目成交均价均已超过15000元/㎡,位居前三强。经历了2009年,全市各项目均价均出现大幅上涨,在当前市场调控期,项目均价上涨势头依然不减,其中以新推房源表现尤为明显。新葡萄京娱乐app数据监测平台显示,3月,全市共有32个项目公开打出开盘、认筹或加推信息,从这些项目开盘情况看,新推房源均价明显高于原销售房源,其中,华润置地中央公园表现最为明显,该项目3月27日加推二期产品,开盘均价12000元/㎡,高出原均价近2000元;于本月加推的爱家国际华城、兴华嘉天下及万科城三个项目成交均价也分别跳涨近1000元;此外,融侨华府、水墨清华、中建康城、金地中心城等项目均价也均上涨300元以上。
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??? 4、别墅市场3月现集中推盘,成交不俗
??? 3月,橘郡、保利十二橡树庄园、庄园1896、武汉碧桂园、城投翰城等别墅项目先后加推新房源或入市,加入武汉市场供应大军行列。在成交方面,别墅项目也表现不俗,从加推、开盘表现看,城投翰城3月28日推出42套别墅产品,当天成交约30套;橘郡3月28日加推中心组团,当日成交18套;对于正常销售的纳帕溪谷项目,在4月1日、2日则出现开盘式的集中销售现象,两天集中销售18套。通胀压力下,资产保值动机使得投资客选择特定产品进行投资。
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??? 5、综合体项目相继入市,吸引投资客眼光
??? 2009年,福星惠誉国际城和菱角湖万达广场两个综合体项目均以商业先行打开市场,取得成功,这两个项目的入市引起市场强烈关注,市场后续表现也十分理想。进入2010年,位于建设大道的中华城项目及位于王家墩CBD的葛洲坝国际广场两个综合体紧随其后,集中在3月先后面世,这两个项目的入市受到市场投资客户的极大青睐,其中,中华城项目一天时间内500个VIP号牌发放完毕,温州客户占据一半;而葛洲坝国际广场开盘当天,约300组客户到场,异地置业者及投资客成为主力群体。规模体量、建筑高度、综合物业、新兴地段等构成项目地标性。同时,市场大势及武汉利好消息为这些项目吸引投资群体提供了有利条件。
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??? 6、首次土地拍卖平静落幕,整体楼面地价为491元/㎡
??? 2010年3月19日,武汉土地市场新年第一次拍卖会举行,成功出让的10宗地块,除位于江夏区纸坊的P(2010)006号商业用地进入竞拍环节外,其余地块均以底价成交。10宗地块总出让面积43.3万方,约合649.43亩,可建规模115万方,总成交金额5.65亿元,整体成交单价约87万元/亩,楼面地价为491元/㎡,其中,单宗最低仅146元/㎡。
??? 顺应武汉城市整体规划,2010年土地市场以郊区地块开局,而在市政建设、配套等还不完善的情况下,近郊、郊区地块的集中供应,特别是商业用地的供应,对开发商的吸引力尚不明显,使得本次土地拍卖相对平静。此外,郊区地块较低的挂牌价则是本次土地交易楼面地价整体偏低的主要因素。

??? 3月,全国“两会”举行,在房地产议题上,关注重点由09年的“积极”与“稳定”调整为今年的 “遏制”和“保障”。整治囤地炒地、控制土地供应、抑制投机性及投资性购房、勒令78家央企退市、整肃房地产信贷……这一系列举措均表明了政府的调控态度。而在宏观经济方面,今年7.5万亿的新增贷款额度使得贷款空间依然充裕,一季度GDP预期12%的增速及CPI同比上涨2.3%左右的判断,加上工业增加值、信贷等5项增长数据进入“红灯区”,使得当前经济处于一个敏感的端口。警惕4月货币政策微调可能。
??? 对于武汉市场而言,当前利好不断、大趋势持续向好,第二次人口红利也开始显现,市场信心充足,而4月也将迎来楼市第二波推盘高峰。综合各方面因素,4月楼市将延续3月势头。
??? 但宏观经济处于过热前端、投资带动自住恐慌性购买成分较重环境下,关系民生的楼市政策仍敏感,价格仍具有深度调整风险市场自调风险不容忽视。美国等国际环境、加息、汇率的变化,对可能引发投资的撤退,对中国楼市市场的影响都较大。面对此环境,各项目需加强预警,做好客户置业次数、目标、能力、来源等梳理性与维护工作,做好营销解筹与转化,协调房贷与融资环境,以应对市场自调风险。

全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测

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