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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年5月市场月报(5月1日-5月31日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-06-10 点击次数:428

??? 传统的“红五月”在楼市调控政策下远去。受政策影响,全国重点城市楼市5月成交量全面下滑,其中,杭州成交量萎缩七成以上,北京、深圳均减少约六成,上海减少一半,广州萎缩1/4。成交量的明显下滑表明调控政策效力已逐步显现。武汉楼市整体销量环比下跌约四成。面对市场变化,标杆企业价格显现松动迹象,继恒大全国85折销售后,万科也作出反应,北京、深圳、武汉项目均现降价销售。房产税获国家支撑,“双限+双认”的三部委联发的二套房认定,楼市调控周期预期增长。

??? 1、5月备案量同环比均回落,成交面积同比减少近20%
??? 5月,全市商品住房备案8296套,备案面积为94.54万方,累计备案金额58.36亿元,三项指标环比分别下滑40.41%、33.89%、36.18%;同比分别减少24.38%、18.63%、7.13%。5月备案项目中,东西湖区的长源假日港湾项目为湖北省电力局的集资房,不对外销售,该项目本月备案712套,若剔除该项目备案量,全市5月备案量环比降幅将进一步扩大。随着楼市调控效应的显现,楼市成交明显回落。
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??? 2、东西湖、江汉、青山三区成交量环比上升,开盘项目成为推进区域销量的主要因素
??? 从区域成交情况看,东湖高新区备案量蝉联首位,区域内清江山水、世界城米兰印象、保利心语、万科魅力之城等多个项目的轮番开盘,支撑区域第一的成交量;江汉区5月备案量跃居第四位,区域内菱角湖万达广场、葛洲坝国际广场两个综合体项目相继开盘,且销售良好,加之万科“唯选置业计划”推进了区域内万科城、万科圆方两个项目的成交,江汉区5月排行上升五个位次。而对于曾经的热点区域武昌区来说,该区域近两月新推房源寥寥无几,整体成交相对平淡,区域4、5月备案量排名均颇为靠后。在调控环境下,开盘/加推项目成为影响区域整体成交量的关键因素。全市12个区域,除东西湖、江汉、青山三区外,其余9个区域的备案量环比均减少,且降幅均超过30%,降幅明显。
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??? 3、全市备案均价环比小幅下降,周度备案均价亦呈现下滑趋势
??? 5月,全市备案均价为6173元/㎡,环比下降3.46%。从周度备案均价看,5月四个周备案均价分别为:6838元/㎡、6431元/㎡、5767元/㎡、6069元/㎡,周度备案均价呈现下滑趋势。价随量动,市场观望氛围渐浓,楼市销量持续减少,使得市场价格显现松动迹象。
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??? 4、区域均价有涨有跌,个盘对整体备案价格影响较大
??? 从区域备案均价看,12个区备案均价涨跌各半,其中,江岸、洪山、青山三区降幅较大,江汉、汉阳两区则涨幅较明显。究其原因,区域内各项目备案量的变化是影响区域价格变化的主要因素。江岸区融科天城2期、武汉天地御江苑、金阳新城、银泰大智嘉园等高端项目备案量的减少及经济适应房项目备案占比的增加,使得江岸区5月备案均价环比下降10%;洪山区未来城项目4月集中备案400余套,使得区域当月均价向9000元大关迈进,5月,该项目备案不足20套,洪山区均价下降21%回归至7000元以下;青山区备案量持续低位,5月,经济适用房项目现代花园成为区域内成交主体,使得区域均价不足3400元/㎡,为区域排行最后一位。而对于江汉区5月突破万元的均价,菱角湖万达广场、葛洲坝国际广场、万科城、万科圆方等项目的较高备案量功不可没。
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??? 5、市场价格出现松动,二环外项目多直接调价,中心城区偏向于打“优惠牌”
??? 继恒大全国85折优惠后,武汉市场价格出现松动,但不同区域采取方式不一。二环外项目调价较为直接,万科城6月初加推,均价下调15%-20%;湖墅观止以4000元/㎡均价开盘,低于周边项目近500元/㎡;后湖圣城和园5月底认筹,公开均价6000元/㎡,低于版块内其他项目6000元以上均价。而与之相对,中心区则偏向于走“低调”路线,通过优惠方式来下调实收单价。本司对重点竞争项目的监测数据显示,武昌核心区重点监测的10个项目中,半数加大了优惠幅度来平衡价格:复地东湖国际5月最大折扣可达到89折,折后单价相比4月下降1000元左右;融侨华府在常规优惠基础上推出“壹计划”;爱家国际华城则增加“扎气球,两房优惠2万、三房优惠3万”等优惠方式。
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??? 6、淡市销售率走低,住宅投资化回归民品
??? 随着新政的实施,新盘开盘去化率明显下滑,从5月新盘成交情况看,近八成的新盘去化率均不足50%,多数集中在30%-40%。而对于借助品牌优势、精准营销、适当调整价格的项目,销售情况相对良好。万达集团菱角湖万达广场5月中旬推出其二期住宅产品,开盘前,通过价格公示,对登记客户进行筛选,找准目标客户群体,在价格小幅上调的情况下,开盘当天仍取得“去化一半”的销售业绩;万科金域华府二期,以下调15%的均价入市,开盘去化也超过了80%;清江山水“五一”期间推出小户型产品,一律95折优惠,实收均价不足6000元/㎡,假期三天去化超过八成。在投资、投机需求被遏制,刚性需求再度成为主力的市场环境下,找准目标客户群体,并辅助以适当的促销、优惠手段,对于推进项目销售有较为明显的促进作用。
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??? 住宅成交量下降、去投资化回归民品格局形成。价格管理是房地产最重要的途径。合适的定价,将每个单位分别处理并使得每个单位达到最高价,减少“消费者剩余”是经济学的一个重要的原理。而因客户不同采取灵活的价格变动政策是减少消费者剩余最有效的途径。在淡市期,住宅投资化已回归民品,即当前对房屋购买弹性最小的一拨是自住为主,这里包括新婚人群、拆迁刚需人群等,以新婚期与满巢一期为主。在淡市期需要对各自既有的产品和品牌力,认真研究客户,建立产品-客户关系,围绕客户展开营销,使得营销溢价能力最高。而在淡市中,速度越快,溢价越大。成交速度能成为“证言”,促进项目良性发展。谨防在进一步的观望期中,供求关系变化的存量市场形成的压力。

全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测

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全市销售排行榜TOP20

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