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2010年上半年武汉写字楼市场报告

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-08-02 点击次数:501

??? 写字楼,经济晴雨表。与城市的资本发展、经营者状况、区域经济发展密切相关。随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重城”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现,2010-2015年,武汉写字楼市场发展进入“快车道”。2010年上半年,武汉写字楼供需均增长,但在价格方面,写字楼价值还有待体现。在区域布局上,武汉写字楼项目开始由城市中心向外围扩散,光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。

??? 1、上半年写字楼供应占比提升1-3个百分点,小户型成当前市场供应主体
??? 2010年上半年,武汉市写字楼物业竣工面积占全市上半年商品房竣工面积的5.27%,相比最近5年2%-4%的占比有所提升。此外,写字楼竣工面积与宏观经济走势相对一致:经济繁荣时期,写字楼竣工面积较高;经济萧条时期,写字楼竣工面积则急剧减少。在产品面积上,当前市场在售的多为基本单位面积在100平米以下的小户型、空间组合灵活的写字楼项目。同时,产品在业态上亦相对丰富,例如公寓式办公、LOFT办公、三层复式办公空间等。

??? 2、成交量:2010上半年写字楼成交开始放量
??? 2010年上半年,全市写字楼回暖,成交面积达16.6万方,与2009年全年成交量基本持平。经济逐步向好,“武汉,中部的中心” 城市地位的提升,外来企业拉动写字楼需求。同时恰逢沿海产业内陆转移,如东湖高新区继中关村后被列入“全国自主创新示范区”,“新三板”、10亿创业基金等扶持,给实体经济发展创造更优条件,促进武汉产业发展,催生东湖高新区、东西湖区等产业区域产销结合的新型低密度多元化办公物业需求。上半年,海峡IBD创业城、光谷国际商务中心、武大科技园GEO OFFICE等办公物业销售良好。此外,“国十条”等政策促进是写字楼、商业等商用物业效应,市场资金流向发生变化,转移至商用型物业。

??? 3、OA(办公/住宅)价格倒挂,写字楼价值待显现
??? 2010上半年,武汉写字楼成交均价为6678元/平米,比同期住宅均价仅高620元/平米。2008年写字楼价格高出住宅均价约1000元/㎡;2009年住宅市场发力、写字楼等办公物业走向光谷、黄陂等新区域,写字楼均价被住宅追赶。写字楼、住宅价格倒挂,中心板块内高端写字楼与高端住宅表现更为明显。

??? 4、汉口写字楼均价位居全市价格标杆
??? 对比武汉目前在售写字楼,可以看出,汉口区域写字楼均价依然是全市价格标杆,整体均价约在16000元/平米左右,档次也依然保持高端;武昌区则逐步挖掘高端写字楼市场,目前在售的新时代商务中心及在建的保利学问广场均定位为甲级写字楼,价格也均在万元以上;汉阳写字楼缺乏,顶琇广场作为其标志性项目,颇受关注,但是受区域及市场影响,价格不足8000元/平米,远不及汉口、武昌。

??? 5、典型版块出租率均超过80%,甲级写字楼供不应求
??? 写字楼租金与所在区域商务成熟度及写字楼档次密切关联。甲级写字楼云集的建设大道板块,其写字楼租金基本均在50元以上,板块平均租金约为60元/平米,为全市最高。在出租率方面,武汉典型商务圈写字楼平均出租率基本均超过80%,其中,建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90%。甲级写字楼聚集的建设大道板块平均出租率最高。在甲级写字楼供有限的情况下,外资、外地企业的快速进入及企业的扩张使得武汉甲级写字楼市场供不应求。

??? 6、甲级写字楼外资、外地企业占8成以上,客户需求面积大
??? 不同档次、不同区域写字楼,其客户则各部相同。在档次上,甲级写字楼租赁客户以外资、外地企业为主,占比8成以上,且需求面积大;乙级写字楼客户中,本土企业占比超过六成,客户在面积选择上偏向于200-300平米面积区间。在区域上,汉口作为武汉商业中心,区域内高端写字楼客户多为外资企业、金融贸易企业、高端服务企业以及房地产企业等;作为教育中心的武昌区域,区域内徐东板块、中南板块写字楼客户中,社会服务、制造业、文体教育、科学研究等企业占比较大。

??? 7、武汉三镇办公物业:“三线”“三点”“三发展”
??? 当前武汉市场写字楼项目主要集中于内环线周边板块内,从三镇分布看,汉口、武昌商务氛围浓厚,而汉阳办公物业则较为稀少。汉口区域,成熟商务圈呈三条线状分布,即建设大道金融一条街、解放大道武广商圈,中山大道沿江片区,其中,建设大道商务圈成为甲级写字楼汇集地。武昌区域,商务圈呈散点分布状,即徐东板块、中南板块、光谷板块,中南商圈起步早,发展成熟,将发展成为武昌的商务中心。汉阳区域,办公物业起步较晚,当前,钟家村、王家湾、沌口三大板块内均有写字楼物业出现,办公物业开始兴起,而世茂地产和万达集团两大巨头,将整体推进汉阳写字楼市场的发展。


附图:
1、近年武汉写字楼市场竣工面积走势图


2、近三年武汉写字楼成交面积走势


3、写字楼、住宅季度价格对比

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4、板块租金情况对比


5、板块出租率情况对比

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