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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年7月市场月报(7月1日-7月31日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-08-11 点击次数:419

??? 4月17日,新“国十条”出台,史上最严厉房地产调控拉开序幕,4月亦成为武汉楼市成交分水岭,5、6月成交连续两月下滑,但成交均价则无明显变化,持续高位。至今,新政调控已满百日,新政对市场的第一波影响归于平静,市场进入对政策调控效应的观察期,博弈、观望依旧为市场主要态度。武汉7月市场“稳”字当头,成交量价均无明显变化。另一方面,武汉统计局公布数据显示,在楼市调控政策影响下,武汉房地产开发投资结构出现调整,住宅投资占比开始减少。
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??? 1、楼市备案套数环比增加一成,新推房源支撑楼市成交量
??? 7月,全市商品住房备案6806套,备案面积64.88万方,环比分别增加11.78%、7.02%。在“国十条”出台成交量连续两月回落后,7月成交开始回升。新政出台3月有余,政策落实成为后续调整主基调,部分观望客户开始出手。市场新推房源成为支撑市场成交的主要力量,7月开盘、加推的11个住宅项目中累计去化约为50%,且备案超过150套项目均为7月加推项目(如顶琇广场、清江山水、广电江湾新城)或6月加推于7月集中备案项目(如菱角湖万达广场、圣诚和园、万景国际、万科金域华府),7个项目累计备案1873套,占全市备案量的28%。
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??? 2、黄陂区备案量跃居首位,汉阳区备案量跻身前三甲
??? 从区域备案排行看,黄陂区表现突出,本月备案1022套,跃居首位,成为备案量唯一过千套区域;江岸区本月备案982套,环比减少3%,位次下滑至第二位;汉阳区本月备案866套,环比1.6倍增加,跻身前三甲,区域内顶琇广场7月推出COLOR公寓,去化良好,本月备案577套,整体提升区域备案量。江汉区7月新推房源减少,本月备案量环比减少17%,位居第四,退出前三强。
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??? 3、成交套数TOP10项目中,套均面积小于90平米项目占比一半
??? 7月,小户型产品成交活跃。从套均面积看,全市商品住房成交套均面积为95.33平米,环比减少4.24个平方米,环比减幅为4.26%。从项目成交排行看,成交套数TOP10项目中,套均面积小于90平米项目占一半,且集中在前6强项目中,冠亚军项目顶琇广场、菱角湖万达广场套均面积均不足90平米;而在备案套数超过50套的项目中,套均面积小于90平米项目占比36%,套均面积小于100平米项目占比64%。
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??? 4、7月备案均价环比下降3%,但整体趋势依旧持续高位
??? 7月,全市备案均价为6291元/平米,环比下降3.25%,经济适用房的大量备案成为影响均价的关键因素。整体而言,全市均价走势依然在波动中上行。从日备案均价走势看,上半月日均价呈上涨趋势,进入下半月,日均价出现短暂下滑,但随后快速回升,并持续上扬,日均价基本保持在6000元/平米以上。从周度备案均价走势看,周度均价环比涨幅分别为2%、3%、-2%、6%,周度均价虽中途出现下调,但整体依旧持续上扬,最后一周均价达到本月最高,为6817元/平米,环比月初上涨8%。政策调控下,楼市均价快速上涨势头被遏制,但房价下降趋势并未形成,整体依旧持续高位。
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??? 5、青山区凭借加推项目均价跃居第三位,江岸区均价持续下滑至5000元以下
??? 从区域备案均价看,江汉区、武昌区7月均价分别为10329元/平米、8612元/平米,蝉联冠亚军;青山区本月排除了经济适用房备案影响,凭借加推项目新长江青源,备案均价达到7888元/平米,环比上涨56%,跃居第三位。另一方面,江岸区受经济适用房备案影响,备案均价持续下滑,7月备案均价不足5000元/平米,环比下降17%,仅高于江夏、黄陂两区。

??? 6、7月土地出让规模达183.47万方,城中村地块受地产大佬青睐
??? 7月,武汉土地市场进行1次土地招标,2次土地拍卖,除P(2010)043号地块延期外,其余29宗地块全部成功出让,累计出让面积183.47万方,约合2752亩,为今年3-6月土地供应总量的2.56倍。其中,7月2日出让土地规模49.02万方,7月29日出让土地规模126.21万方,创今年出让规模之最。楼市宏观调控政策出台后,武汉土地市场供应力度明显加大,以调整后市供需结构,抑制房价过快上涨。

??? 同时,武汉今年加快城中村改造,7月出让地块中,有两宗为城中村地块,从企业拿地情况看,城中村地块颇受地产大佬青睐,在福星惠誉拿下贺家墩P(2010)037号城中村地块后,万科亦拍下鲩子湖P(2010)045号城中村地块,两宗地块总出让面积23.04万方,规划建面114.56万方。

??? 7、房地产、住宅开发投资回落,投资结构现调整
??? 统计局发布数据显示,2010年上半年,全市房地产开发完成投资436.50亿元,增长51.6%,增幅较今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月分别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点,增幅逐月回落。其中,住宅投资225.13亿元,增长14.2%,比房地产开发增速低37.4个百分点,此外,住宅投资占房地产投资比重为51.6%,比上年同期下降16.9个百分点。在国家宏观调控政策刺激下,房地产开发投资明显回落,同时,全市房地产开发投资结构调整。
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??? 楼市新政调控百日有余,在政策密集出台的4、5月后,6、7月调控以政策落实为主。从市场表现看,成交量连续两月大幅回落,而7月成交趋稳,多多少少给淡季楼市带来一丝信心:“抄底”消费者的成熟与对合意项目的追逐。在“经济增长放缓”趋势环境下,三季度可能迎来宏观政策微调,房地产信贷政策可能也面临着实质的松动,市场会迎来一定的机遇。但同时,销售速度放缓,促使一些发展商产品转为库存,而未能转换为现金,发展商资金“捉襟见肘”、显现“就差钱”:据巨灵信息统计数据,截至2010年8月6日,18家公布了2010年上半年报的房地产企业中,13家均为负值,占总数73%,只有栖霞建设(5.49,0.01,0.18%)等5家现金流为正,18家企业经营活动现金流净额合计为-64.55亿元。现金流紧张、短债重压、融资不畅……下半年房地产下行压力仍较大。

??? 对于武汉楼市而言,上半年施工面积达3000万方以上,竣工面积仅1/10左右,销售面积不足600万方。截至6月底,商品房累计可售面积高达1000万方以上。当前市场销售速度明显放缓,按5-7月月均销量去化,尚需一年以上时间。若加上下半年入市新盘,市场待售房源将更多,市场后续销售压力加大,市场供需结构改变,下半年房价则会进入下行通道。


全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测

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全市销售排行榜TOP20

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