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市场动态 / MARKET DYNAMICS

“国五条”对武汉楼市的后市影响

编辑:徐丹 发布时间:2010-10-09 点击次数:482

??? 楼市二次调控政策在社会舆情中再度出台。从政要挂帅、到人民日报不断评论、到部委联合发布落实国十条政策的通知,向房地产市场释放强烈的信号“房地产调控政策不会松、不能松、不该松”,房价不降、政策不松,目标达不到,政府公信力受损,此调整逻辑下,展现的是关系经济、关系民生问题的住房调整决心。
??? 从政策措施与思路看, “国五条”是4·17“国十条”(国发10号文)的延续与深化,推进政策的实行。新一轮政策或会更加旷日持久,作用程度也会更深一些,之前成交量回升或将引发的市场“回暖”也戛然而止。四季度楼市将充斥着着更多的不确定性,开发商也将面临新一轮挑战。

“国五条”史上更严调控
??? 受八九月楼市反弹影响,住宅史上最严厉的“国十条”未实施半年之际,9月29日“国五条”取代其,成为中国住宅史上更为严厉的调控,在信贷、税收、供应、市场监管、问责惩罚等方面更为严厉:
??? 1、信贷:首套住宅首付3成、二套5成及1.1倍基准利率、三套住宅全面禁贷、消费性贷款不得转用于购买住宅。
??? 2、限购:住宅房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,一定时间内可限购。
??? 3、严税:房地产税将落实并推广到全国;定价过高项目清算和稽查土地增值税;出售自有住房并在1年内再购房者不再减免个税;契税优惠对象进一步收窄,调整有二点:一是纳税人由过去的个人变为家庭,二是购房数量的优惠标准严格为“家庭唯一”。
??? 4、出地:对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录房企暂停发行股票、债券和新购置土地。
??? 同时,楼市为了巩固房地产市场调控成果,不仅严厉打击投资投机客户,更是在国十条的调控已经使得大多数投资性购房者退出了楼市之时,将刚性需求客户纳入调整范围。至此,刚性客户、改善性客户和投资投机客户住宅资金杠杆效应均下降,全面抑制不同群体的住房需求,非常强烈地表达了坚决调控楼市的决心。

刚性需求群体受调控,房车断油
??? 本次调控,信贷全面收紧,首次将调控的对象由原来的投资客户群体延伸至刚需客户群体,提出“对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”,而之前,首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。以武汉一套50-60万元之间中小户型为例,首付提成10个百分点,将直接导致首付款增加5-6万元,这相当于武汉普通白领的1-2年工资,对于许多在武汉奋斗而无依靠的年轻一代影响较大。
??? 而且,从近期市场的情况来看,之前国十条的调控已经使得大多数投资性购房者退出了楼市,刚性需求是政策楼市中的主力人群,并支撑楼市复苏,推动房价回涨的能力。此时中央政府恰逢出台政策,打破了以刚性需求客户为主导、带动改善性客户和投资客户入市的楼市复苏过程,斩断楼市继续回升之势。四季度楼市全面面临着成交量减少或停滞风险。

高端楼盘受到重创
??? 4·17“国十条”调控,主要针对房价过快上涨城市,只要求房价过高城市有选择性的实行,如北京、上海等一线城市成为调控的中心点,出台了极其严厉的调控细则。29日“国五条”新政将“国十条”中局部城市措施推向全国,在“停贷第三套房”、“限制非本地居民购房”两条上实行全国政策“一刀切”。
??? 同时,加强对消费性贷款的监管,将堵截多次置业者曲线方式获得资金购房的渠道。如果禁贷政策能得到严格实行,那么这这一举措对动辄100-180万楼盘而言,资金杠杆效应瞬间消失,在溢价空间越来越小、住宅价格高企至此的情况下,楼市面临资金杠杆效应大降后的客户撤离。尤其是自有资源或优势不明显高价楼盘、同质化和供应量较大的二三环线中高端物业楼市将受到重创。

住宅去投资化、回归民品,商办物业迎来机会
??? 本次调控限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,住宅去投资化、回归民品,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。当前,人民币币值也将发生重大调整。流动性资金寻找的投资保值增值渠道仍然有限。新的政策促使住宅市场已经被实施封冻术,那么商办物业(简称“商办”,包括商铺、写字楼、办公)就成为体现币值变化的产品。尤其目前住宅和商业地产、办公物业售价倒挂,在住宅投资热情遭到抑制后,商业地产与工业地产能带来较高且稳定的租金收入,将成为投资者的避风港和价值洼地,吸引流动性资金转向。因此,住宅封冻、商办物业将迎来更大机遇。

抑需求,实质推动供应结构的调整
??? 从政策面看,政策本着“促供应,调需求”逻辑进行,调控继续沿着保障房、土地、资金、信贷四个方向持续深化,中国房地产进入结构性调整和制度建设时期,政府正在力图扭转中国房地产的发展方向,改以商品住宅为主为以民生住宅为主。也就是说,政府在解决市民居住问题上,将增加权重。本次调控再度将保障性安居工程建设任务作为重点,从税收、资金等多方面促进这一民生住宅的供应。但对楼市而言,面对随着未满足的需求,供应是有限的,而且从土地到项目产品形成的有效供应是需要一定时间。
??? 此次调控同时提出对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、企业债券和新购置土地。通过对产品终端市场、资本市场与资源市场联动监管与处罚,加快推进市场有效供应,推动出地进入成品生产阶段和达到销售条件的出货。这次调控对需求的“严阵以待”,目的在于为增加楼市供应争取时间。

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