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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年9月市场月报(9月1日-9月30日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-10-12 点击次数:446

??? 4月,“新国十条”新政出台后,5-6月武汉楼市成交量迅速回落,7-8月成交量下跌态势停止。进入“金九”,市场的集中供应、市场优惠幅度的加大,加上前期压抑需求的释放,市场成交明显放量,全市9月备案重回9000套以上,环比增长三成,市场均价亦出现小幅上涨。
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??? 1、全市9月备案量价齐升,备案量环比增长近三成重回9000套以上
??? 9月,全市商品住房备案9843套,备案面积98.21万方,环比分别增加29.39%、28.3%,涨幅接近三成;与2009年同期相比,备案套数增加17.01%,备案面积增加10.92%;相比4月过万套的备案量虽仍有不足,但在经历了5-8月较低的成交量后,9月销量快速回升至4月原点。从日成交情况看,9月日成交基本保持在300套以上,其中11日、16日、26日、27日四天成交量突破600套,“金九”楼市成交大幅放量。
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??? 2、成交全面回升,东湖高新、江岸、江夏三区备案量过千套
??? 从区域备案情况看,9月,各区域备案量均出现不同幅度增长,且增幅基本超过三成。其中,青山区9月备案环比成3倍增长,增幅最大,区域内新长江香樟林9月加推,累计备案143套,整体提升区域备案量;江夏区备案量环比增加126%,居第二;硚口、江汉、东西湖三区备案量环比增幅亦均超过50%。
??? 从区域排行看,东湖高新、江岸、江夏三区备案量均突破1000套,位居前三甲,9月,东湖高新区内清江山水、丽岛漫城、保利华都、当代卡梅尔小镇、顺民34789等10余个项目开盘、加推,其中,清江山水、丽岛漫城、保利华都等项目去化超过70%,整体促进区域成交,东湖高新区9月备案1930套,持续高居首位;江岸区9月备案1135套,居第二,区域内百步亭世博园二期9月开盘,当日售罄,汉口花园8月底加推,9月集中备案359套,推进区域销售;江夏区9月备案1024套,居第三,长泰花园、佳源花都两个项目备案均过200套,支撑区域成交。此外,东西湖、江汉、黄陂三区备案超过900套,洪山、硚口、武昌、汉阳等区域备案亦均在500套以上。
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??? 3、均价稳中有升,12区中8区均价环比上涨
??? 在均价方面,全市9月备案均价为6352元/㎡,环比上涨14.87%,若剔除8月谷尚居备案影响,9月均价相比8月依然上涨2%。从区域表现看,全市12区中,除江夏、黄陂两区均价环比下降、江汉、汉阳两区相对稳定外,其余8区均价环比均不同程度上涨,其中,硚口、青山、东湖高新均价涨幅超过40%。硚口区广电江湾新城9月一枝独秀,占区域总量六成份额,均价7567元,整体提升区域上月被经适房拉低的均价;青山区新长江青源为成交主力,经适房备案减少,区域均价亦明显回归;东湖高新区上月受谷尚居大量备案影响,均价回落至5000元以下,9月排除影响,区域均价亦明显上涨。此外,江岸区均价涨幅超过10%,东西湖区、洪山区均价涨幅约在8%左右,武昌区、经济技术开发区均价涨幅接近4%
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??? 4、价格取胜,备案TOP20项目中8000元以下项目占八成
??? 从项目备案排行看,中低价位项目成为市场成交主力。在全市备案套数前20强楼盘中,均价低于7000元项目占13个,累计成交3180套房源,占全市整体成交量的32%;均价低于8000元项目占16个,累计成交4208套房源,占全市整体成交量的43%。且备案套数前8强项目均价均低于8000元。
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??? 5、中小户型占比约8成,再次成为市场热销产品
??? 从不同面积区间产品成交情况看,9月,90㎡以下户型备案3889套,占全市备案量的40%,90-120㎡户型备案3750套,占比38%,二者占全市总量近8成份额。从项目备案情况看,备案套数TOP20项目中,套均面积100㎡以下项目有15个,累计成交3701套,占TOP20项目备案量的3/4,其中,TOP5项目套均面积均不足100㎡。从项目开盘情况看,推售小户型产品项目开盘去化基本在50%以上:清江山水9月加推95㎡以下1-3房产品,开盘当日销售70%;山河阁调主力推售50-90㎡户型,开盘去化53%;锦绣龙城双子座主力户型90㎡以下,以6000元封顶价开盘,当日去化70%;未来城B栋约50㎡公寓产品9月认筹,当天上午即认筹200余组。
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??? 6、优惠幅度加大,武汉楼市进入全面促销阶段
??? 通过对武昌、光谷、青山等区域重点项目以及别墅项目的持续监测,显示,进入9月后,市场优惠力度有所加大,监测项目中,有约三成项目不同程度加大了优惠力度。
??? ——在优惠范围上:98、99折项目占比约一半,96-98折项目占比约三成
??? 9月份,98、99折依旧为主力优惠幅度,重点项目监测数据显示,直接打出98、99折优惠的项目占比36%,加上采用认筹优惠、减总房款等方式,折合折扣幅度在98、99折的项目,优惠幅度在98、99折的项目占比45%,接近一半。而折扣幅度在96-98折之间(不含98折)的项目占比约在3成。此外,约一成项目推出95折及以下优惠。从区位分布看,折扣力度在95折的项目主要集中在光谷片区,光谷作为武汉市热点销售板块,供需两旺,9月,随着板块内项目的集中入市,市场竞争加剧,项目优惠幅度亦开始松动。
??? ——在优惠力度上:近3成项目不同程度加大优惠力度
??? 重点项目监测数据显示,9月以来,有近三成项目不同程度加大了优惠幅度:万科金域华府8月认筹优惠为1万抵2万,当前认筹优惠调至1万抵4万;复地东湖国际优惠由总价减1万再98折调整为总价直接减4万,折合折扣约为96折;奥山世纪城在常规98、99折优惠上增加老带新额外优惠;清江山水购房折扣由8月的97折调整为当前的95折;锦绣龙城双子座开盘当日最高价6000元/㎡(仅限开盘当日),相较项目当前房源售价直降800元以上,折合折扣约在88折。
??? 此外,别墅作为较特殊产品,总价较高,相较普通住宅,优惠额度相对较大,保利十二橡树庄园认筹5万抵30万,购房可享96折优惠;恒大华府空中院墅,总价最高优惠47万;橘郡购房亦有最低96折优惠。
?? ——在促销方式上:花样百出、精彩纷呈
??? 在促销方式上,有团购、认筹开盘节点定金减低、直接降价、贷款折扣、送物业管理费、送装修、日进百金、购房次序阶梯折扣、老业主额外优惠、首付分期付款、新盘低开、老带新、抽奖、旅游基金、节日折扣、特价房等,促销方式纷呈。例如,湘隆时代大公馆根据客户购房次序给予不同折扣优惠,前10位客户9折,11-20位客户9.5折,21-50位客户9.8折;京华时代、保利海上五月花、天纵?水晶郦都、武汉菱角湖万达广场等项目推出旅游基金;保利海上五月花别墅产品首付可延至1年付清等。

??? 9月29日,楼市二次调控政策在社会舆情中再度出台。从政要挂帅、到人民日报不断评论、到部委联合发布落实国十条政策的通知,向房地产市场释放强烈的信号“房地产调控政策不会松、不能松、不该松”,房价不降、政策不松,目标达不到,政府公信力受损,此调整逻辑下,展现的是关系经济、关系民生问题的住房调整决心。
??? 从政策措施与思路看,“国五条”是4?17“国十条”(国发10号文)的延续与深化,推进政策的实行。在信贷、税收、供应、市场监管、问责惩罚等方面,“国五条”更为严厉,不仅严厉打击投资投机客户,更将刚性需求客户纳入调整范围。而在“停贷第三套房”、“限制非本地居民购房”两条上实行全国政策“一刀切”,则将使二三环线中高端物业楼市受到重创。另一方面,“国五条”对商业地产并没有明确做出同样的限制,使得商业物业迎来更大的机遇。从调控目的看,此次调控对需求的“严阵以待”,目的在于为增加楼市供应争取时间,通过加快推进市场有效供应,推动供应结构调整。
??? 新一轮政策或会更加旷日持久,作用程度也会更深一些,之前成交量回升或将引发的市场“回暖”也戛然而止。四季度楼市将充斥着着更多的不确定性,开发商也将面临新一轮挑战。

全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测

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全市销售排行榜TOP20

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