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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年10月市场月报(10月1日-10月31日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-11-09 点击次数:428

??? 继9.29“国五条”之后,全国各地纷纷出台楼市调控地方性细则,北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市推出“限购令”,直接抑制多套购房需求。而于10月下旬相继出台的“省六条”、“汉六条”在细则上均未涉及限购、限涨令、房产税等方面,政策相对“温柔”。从楼市表现看,武汉10月楼市受影响程度表现暂不明显,10月备案量再过9000套,环比9月减少4.55%,备案均价持续上涨,相比9月上涨7.76%。但在整体上,武汉楼市成交量已呈现小幅下滑趋势。
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??? 1、“银十”备案量环比减少5%,楼市日成交“高开低走”
??? 10月,全市商品住房备案9395套,备案面积96万方,环比分别减少4.55%、2.25%,环比小幅减少,相比2009年同期则分别增加14.87%、14.16%。10月大力度的开盘、加推支撑楼市10月成交量,但整体已现小幅下滑趋势。从10月日备案情况看,楼市呈“高开低走”态势,国庆后一周,楼市日备案量集中在500套以上,其中,12日备案量超过700套,13日备案量则突破800套,创10月备案高峰,而随着政策的实施,购房门槛提高,购房者再度观望,楼市成交下滑,10月第三、四周,日备案量迅速回落至400套左右,其中,17日、23日、31日备案量不足300套。
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??? 2、八区备案量环比回落,武昌区凭借加推项目再度跻身前三甲
??? 从区域备案情况看,12区中,8区备案量环比减少,其中,硚口区、青山区降幅最大,分别为66.67%、55.32%,这两个区域供应均相对偏低,区域内主力供应项目备案量的减少直接拉低区域成交(硚口:广电江湾新城;青山:新长江香樟林);其次为江岸区,降幅为31.81%,该区10月加推项目少,备案量出现明显下滑;此外,江汉、东湖高新、汉阳、江夏4区环比降幅亦均超过一成。
??? 从区域备案排行看,东湖高新、武昌、黄陂、东西湖四区备案量突破1000套,位居前四强。其中,东湖高新以1512套居首位;武昌区本月备案1110套,环比增加87%,跃居第二,区域内万科金域华府、锦绣江南四期、融侨华府三个项目相继加推,10月备案量均过100套,整体推进武昌区10月成交;黄陂区备案1071套,位居第三。
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??? 3、全市10月均价持续上涨,环比涨幅7.76%
??? 10月,全市备案均价为6845元/㎡ ,环比上涨493元/㎡,涨幅为7.76%,相比去年同期上涨16.36%,继9月均价上涨后,10月均价再度持续上涨。从周度均价看,10月四周均价分别为7207元、6508元、7996元、7390元,除第二周外,其余三周均价均超过7000元,且后两周均价高于前两周。可见,武汉10月均价保持高位,且呈现小幅上扬趋势。
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??? 4、TOP5区域均价过7000元/㎡,江夏区跻身5000元行列
??? 延续9月态势,10月,全市12区中10区备案均价环比均不同幅度上涨。从区域均价排行看,TOP5区域备案均价均过7000元,且高于全市平均水平,其中,武昌区均价9936元/㎡,环比上涨13.52%,取代江汉区位居首位,区域内万科金域华府、融侨华府两个万元项目加上均价过9000元的锦绣江南,三个项目累计备案504套,占区域总量的6成以上,整体提升区域备案均价;江汉区退居第二,备案均价为9718元/㎡;汉阳区备案均价8101元/㎡,跻身前三甲,区域内世贸锦绣长江、华润置地中央公园两个高端楼盘集中备案,助推区域本月均价突破8000元。洪山、东湖高新两区备案均价为别为7597元、7015元,亦均超过7000元。此外,江夏区10月备案均价突破5000元,环比上涨56.05%,为涨幅最大区域,区域内保利海上五月花、当代卡梅尔小镇两个项目均价均过5200元,且备案量均超过120套,再加上武汉长岛、纳帕溪谷等别墅项目的推进,区域均价环比大幅上涨。
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??? 5、政策频出,挤出中端购房群体
??? “国五条”出台,二套房贷从严,三套房贷停止,对中端投资型客户及改善型客户需求明显抑制。从不同价格区间产品成交情况看,均价10000元以上产品10月备案占比与9月相对持平;均价8000-10000元、4000-6000元产品备案占比分别为17.65%、27.61%,相比9月占比分别增加6.32%、8.81%,而均价6000-8000元产品备案占比为26.53%,相比9月则减少9.62%。
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??? 6、三环周边中小户型热销,刚需客户成10月购买主力
??? 从项目分布看,全市备案量超过100套的项目中,有约7成集中在三环周边的光谷、金银湖、站北、沌口等板块内。据统计,全市备案量超过100套的项目有25个,其中,18个集中在三环周边,累计备案2489套,占25个项目总备案量的70%,这些项目备案均价多在7000元以下;4个项目位于二环内,累计备案629套,占比18%;仅3个项目位于内环,累计备案443套,占比12%。从产品层面看,备案套数过100套的25个项目套均面积均在120㎡以下,其中100㎡以下项目16个,累计备案2040套,占比57%。此外,备案套数TOP5项目备案套均面积均不足100㎡。综合而言,政策挤出投资及部分改善型客户,刚性需求成为10月主力需求群体。

??? 从“国五条”到央行三年来首次加息,再到当前的公积金购房贷款调整,10月,房地产市场调控政策不断,住房贷款门槛提高,三套房则完全停贷,月供压力也相应加大,对楼市特别是对投机、投资型客户及部分改善型客户需求产生冲击,市场需求受到抑制。而另一方面,相关数据统计,11月,仍将有约40个楼盘上市,市场连续三个月高供应。在政策效应显现,需求减少,供应压力增加的市场环境下,再加上开发商年末回款压力,11月、12月市场竞争将更为激烈,市场成交量亦或将持续减少。

全市总体销售数据监测


全市及重点区域成交构成监测

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全市销售排行榜TOP20

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