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市场动态 / MARKET DYNAMICS

高铁“连通器”楼市五大效应

编辑:徐丹 发布时间:2010-11-22 点击次数:495

??? 房地产行业是个讲趋势的行当。高铁就是洞察房地产发展趋势的一把“钥匙”。从国际区域经济体发展经验看,大城市的发展先会产生资源吸附效应,即从周边城市吸附人力、资本等资源要素。随着大城市的快速发展,其土地、劳动力等要素价格越来越高,就会逐渐产生溢出效应,产业及人口开始向周边城市转移,形成产业链上的分工与合作。在美国东北部,形成了以纽约为核心的城市群,而日本则形成了以东京为核心的城市群。在中国,广州深圳这几年出现“用工荒”、展现的“产业由东南沿海城市向内地转移”特性很明显。高铁等交通系统如同“连通器”,将这股“流向”由发达的沿海城市带向内陆、从省会一二线城市带向三四线城市,促进沿线城市发展。
??? 武汉,京广高铁、沪汉蓉客运专线——中国最重要的东西高铁大动脉交汇与此,画出一个漂亮的纵横东西驰骋南北的大十字;而这个十字高铁框架结合武九线、汉丹线等在内,以武汉为中心的“米”字型铁路架构清晰可见。以武汉为中心,5小时内可到达的城市几乎囊括了大半个中国、涵盖了绝大多数的经济主流城市,其中副省级以上城市有16个之多,构成国内独一无二的5小时都市圈、3小时商务圈、1小时生活圈。跟随高铁寻找机会——武汉将随着“高铁十字街”的枢纽地位,成为最大受益者。
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??? 一、开启“4+X”时代,武汉中国楼市重要节点城市
??? 就房地产行业而言,作为中国唯一可以“大”自称的城市,武汉其实脱离中国一线行列达30年之久。以至于,以万科、中海、招商等全国布局的房企,在划分业务版图的时候,选择了“3+X”的模式,其中的“3”就是长三角区域、珠三角区域、环渤海区域,是布局的重点;其中的“X”就是其它地域性城市,譬如武汉、成都、西安、重庆等。“3+X”是中国房地产市场的沿海城市带占绝对优势的格局,而中国之腰——中部地区却仅仅是配角。但 “3+X”必将随着武汉成为“中国高铁十字街”而告终。
??? 在09年武广高铁开通前,敏锐的开发商开始提前布局楼市,外地房企投资武汉热情高涨。仅2009年,外来房企在汉拿地就达6210余亩,占武汉总量13114亩的47%;可建面积达678万方。储地量20强房企中,外企占据8席。如果千年世纪看到的还只是万科、2005年前金地、保利、瑞安、世茂的话,09年后外地地产商身影频现武汉。09年万达、中国建筑、华侨城等大型综合开发商进驻武汉,促进武汉商业时代带来。进入2010年,他们继续扩大市场份额,万达投资近88亿元拿下东沙连通、经开万达累计1000亩地块,累计可建规模达273万方;武汉万科前十个月销售金额超41亿元,超去年全年75%。此外,超高层开发典范绿地集团、绿色地产风向标朗诗地产、英特宜家购物中心、新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团等也纷纷进驻武汉,累计投资额达41.44亿元。

??? 二、异地置业,让“不动产”流动起来
??? 流动带来价值。商品的根本属性就是其流通性,不能流通的产品是无法成为商品的。房产是不能移动的,房产的流通并不是靠房产本身的流动来实现的,而是通过产权、人的流动来实现的。其中在销售阶段,人的流动是实现房产流通性的根本。即使是产权的流动,落实在最终使用阶段,也依然需要人的流动,因此实现人的流动是实现房产流通特性的最关键要素。就是说,人流越大越便利,房产实现其流通属性就有了更坚实的保证。
??? 高铁带来的首要影响必将是人流的变化。2010年高铁上座率普遍提升,“十一”期间武广高铁运客超100万,来武汉旅游、回乡人众多。“外地工作,回乡置业”群体出现。新葡萄京娱乐app操作的光谷某楼盘,十月成交260余套,其中外地客户占42%,主要来自广州、上海、昆山、山东等地。其中十一期间返乡置业客户比例高达18%。高铁促进外地人增加,且购房成交周期变短,两天之内成交客户达62%。外地购买力强劲,75%人群买三房及以上户型。高铁时代来临,吸引人员回流与一二线投资客目光,武汉从09年开始,外地购买人群保持在40%左右,比5年前提升近30个基准点。

??? 三、城市重心东南发展,新门户杨春湖发展指日可待
??? 高铁在促动城际人的流动外,同时也促使配置资源差异的城市与城市之间、城市的不同板块、区域与区域之间变化。在各城市圈同步发展的区域经济中,高铁将激活城市的未来,“连通器”效应还表现为城市重心的调整与变化。获利二七长江大桥、武汉高铁、东湖旅游的青山和大徐东版块将成为未来热点区域,尤其是规划中的城市副中心——杨春湖板块。
??? 在高铁的带动下,杨春湖板块周边交通配套建设如火如荼:一站式换乘配套-地铁4号线紧张施工中,将成为武汉最早将投入使用中的轨道交通线之一;团结大道、中北延长线快速干道、二七长江大桥等雏形以先,给改板块出行带来极大便利,拉近该区域与武汉核心区域的距离,使得封闭的杨春湖走向开放。
??? 在高铁的促动下,杨春湖板块及周边的城市功能得到进一步发展。2010年,福星惠誉等企业进驻青山,青山房地产开发量开始放量。青山板块住房供应量历来不足,区域客源外流现象较为明显。在2010年,高铁促进下,区域开发开始放量。据新葡萄京娱乐app监测,青山2010年四季度新增供应12.84万方,相比上半年增加140%。其中,青城华府27万居住社区,精心筑就6.4万方中央街区,规划有商业、住宅,突破传统购物中心经营模式,集购物、美食、娱乐、休闲、社交、运动、综合服务七大核心消费与一体,打造生活型Mall,是在消费型Mall上的创新,将带来更多的享受。目前住宅热销中,开盘首日成交突破300套,开辟青山新纪元。从十里钢都到国际青山,高铁将促使青山摘掉保障廉租房、安居工程的帽子,在区域中心化、经济商圈化、生态公园化、交通立体化的当下,全新蜕变,焕发新的活力。

??? 四、同城效应下,武汉周边城市房价接近郊区价格
??? 大城市的副中心、小城市的新中心——大家知道人们对距离的判断并非以实际距离而是以交通时间为标准,故此,交通是影响城市生活形态的最重要因素之一。高铁不仅带来人流,大大缩短了通勤时间,缩短时空距离,也将扩张城市空间,创造“一日交流圈”的“同城效应”,快速交通促使跨区域的通勤通学成为可能,促动武汉高铁沿线周边城市的发展,促进城市群生活圈的形成。日本多摩新城——东京一个卫星城,位于东京都西南部约30-40公里的地方,按卧城进行规划建设的。在新干线等快速交通带动下,区域承载着由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展,人口向郊区外分散,住宅环境质量提高。城市人口的80%在市外工作,其中2/3人群搭乘铁路到东京上班。  
??? 高速公路、地铁、城际轻轨等便捷交通载体的出现,一二线城市周边小城市将承接更多的外溢住房需求。这种需求让省内成熟的三四线城市房地产进入开发起飞上升阶段。大家“1+8”城市圈内2010年操盘项目达7个,遍布咸宁、孝感、仙桃、汉川和大悟等城市。咸宁作为武广高铁沿线城市,近年来开发量与日俱增。高铁、城际铁路的建设,带动这些沿线城市房地产的发展:
??? 1.一方面拓展了客户半径、带来外地客户,在大家咸宁项目上,武汉客户达到11%,外地来咸置业客户达25%(包括武汉人);
??? 2.高铁、城际铁路建设也促进下边乡镇向城市集中,通山、通城、崇阳、赤壁、嘉鱼等下属县市客户24%。
??? 3.带动区域价格的提升,缩短与武汉价格差距。目前像孝感中高端项目售价在4000元/平米,接近武汉郊区楼价。
??? 他们一般多为地缘性的置业者,或是本地外出务工者、或者本地亲缘朋友等。也有如追随碧桂园、恒大等地产开发商的寻找资本洼地、抵制通涨升值的品牌追随者。

??? 五、城市更新来临
??? 武合高铁开通之际,合肥万人游武汉;在武广高铁的促进下,十一黄金周百万广深人至湖南、湖北,武汉东湖、黄鹤楼、户部巷等旅游景点粤语随处可听。高铁不仅促进武汉形成 “返乡潮”“旅游潮”。在高铁快速交通的便捷性下,跨城市的公务商务日益增多,将催生着武汉地产向商业、商务、旅游地产等综合地产开发升级。
??? 新葡萄京娱乐app数据监测,武汉09年来,商业、旅游地产开始兴起。09年以来,武汉共成交商服用地73宗,开发面积累计567万方从区域分布情况看,武昌、江夏、洪山三区商业潜在供应均在100万方左右,分别为106.54万方、104.03万方、93.83万方,位居前三甲。并有华侨城东湖、世茂嘉年华、海昌极地等旅游地产项目。
??? 古时众多城市因港而兴,包括武汉的发展;近现代因路而兴,比如铁路枢纽芝加哥,到了20世纪初芝加哥就已经成为美国中部心脏、金融中心之一、期货交易中心。比如日本品川,东京南部一个重要的转运中枢站,2003年JR东海道新干线开通,对品川区域的产业结构、物业形态和城市功能都有很大的提升与带动。产业结构进行调整,由传统的钢铁、石化等产业向汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路灯尖端产业发展。汇聚人流,大规模零售商店在车站四周设立分店,同时也分流市中心商业截取的消费力。品川站周边出现大量的写字楼、商业、酒店、学问场馆,工业、商务、服务业得到有力发展。
??? 每次交通变革,都带来城市的更新。同样,交汇于武汉的国家高铁网络对于理解中国产业布局、影响客流流向、提高城市效率都至关重要。借镜芝加哥、品川,武汉将是明晓未来中国房地产格局与趋势的的一把钥匙。大家看到在上个世纪火车站给周边区域带来的发展。高铁在中国产业向内陆转移时期,将对武汉提供更好的商务条件,这将促进武汉商业、产业园区、旅游地产、综合体的兴起。

??? 高铁缩短了城市间距离,拓宽新的城市空间,在产业转移,武汉随着高铁往来商务人士频繁;楼市也获利,高铁带动投资兴起、返乡置业潮、新板块的发展,发挥着“流通器”的效果。高铁促进城际人的流动、资本及学问的流动,而资本和人的流向,取决于城市间配套资源、车程、地价等因素。当前,跨区域的成本、高铁的上座率还有待提升;高铁“连通器”效应的实现还有待于沿线区域或城市科学的规划、区域产业政策的支撑、城市魅力的深化、区域配套建设的完善,以及公务商务等企业服务平台的打造……促进区域深化发展,高铁“自住时代”到来,防止投资空间被高铁过度提前透支、资产泡沫化。紧握时代脉搏,定见未来,让大家一起参与到高铁楼市带来的机遇与挑战中。

??? (本篇为新葡萄京娱乐app参与武汉房地产协会举办“《高铁对我市房地产业的影响及对策》主题研讨座谈会”稿件)

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