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市场月报 / WEEKLY MARKET

2010年11月市场月报(11月1日-11月30日)

编辑:信息研究中心 发布时间:2010-12-10 点击次数:460

??? 11月,全市商品住房销售11869套,销量反超“金九银十”。内陆城市群建设与高铁楼市下,城市遴选体系变化,区域投资热点兴起,发展商活跃武汉江城,11月25日,16宗地齐聚52家房地产企业,其中不乏万科、保利、绿地、九龙仓、远洋等全国性企业。二级市场上,通胀压力引发楼市暖冬,11月武汉推盘数量虽有下降,关键时刻“一口价”“送一成首付”及各看房团抱团取暖争取折扣等促销,让观望的刚性需求重回市场。同时,这个时期“不差钱”,通胀加速流资与武汉裙带客户全款搅动楼市。
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??? 1、11月成交11869套住房,环比增加26%
??? 11月,全市商品住房备案11869套,备案面积121.56万方,环比分别增加26.34%、26.63%,相比2009年同期则分别增加23.33%、18.83%。其中,经济适用房整体备案919套、面积7.63万方、金额2.14亿元,占比分别为7.74%、6.28%、2.7%。
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??? 2、成交中90-120㎡户型占比64%
??? 统计局公布数据显示,CPI同比涨幅持续走高,10月同比涨幅达到4.4%,创年内最高,而根据交通银行报告预测,11月CPI同比涨幅或将达到4.7%,再创新高,通货膨胀预期加强,在物价高涨、货币明显贬值的影响下,投资者以购买不动产抵御通胀的意识增强,使得投资需求再度抬头。另一方面,市场刚性需求强劲,而楼市房价在调控中持高不下,使得刚需客户放弃观望入市购房。投资客户的复苏,以及刚性需求的活跃,整体推进全市成交。从户型成交占比看,11月,90㎡以下户型备案占比24%,环比减少14%,同比减少17%;90-120㎡户型备案占比64%,环比增加25%,同比增加36%。两者备案占比88%,接近9成份额,相比10月增加12%,相比去年同期增加19%。
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??? 3、区域备案两极分化,江岸、武昌、洪山、东湖高新等6区备案量均过千套
??? 从区域备案情况看,11区中,9区备案量环比增加,其中,江岸区备案量1.6倍增加,区域内开盘、加推项目以及经济适用房项目推进区域整体备案:统建同安家园4期11月开盘,800余套房源开盘去化9成以上,11月备案733套,位居全市及区域首位;晋合金桥世家11月开盘,去化良好,11月备案126套,居区域第三位;经适房项目黄埔人家11月备案379套,占区域备案量的19%。此外,洪山区、黄陂区备案量环比增加四成以上,江汉区、硚口区备案量环比增加约三成。
??? 从区域备案排行看,江岸、武昌、洪山、东湖高新、黄陂、东西湖、江夏7区备案量均超过1000套,居前七位,其中,江岸区备案2021套,突破2000套,跃居首位;黄陂区备案1596套,居第二位;东湖高新区居第三位,备案1399套;武昌区、东西湖区、洪山区分别以1203套、1168套、1127套、1098套居第四、五、六、七位。而汉阳、青山、经济技术、青山等区备案量则不足500套,区域备案两极分化明显,开盘、加推项目依旧为影响区域整体成交的关键。
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??? 4、光谷楼市持续热销
??? 2009年3月至今,21个月中,光谷区域17个月的备案量均超过千套,区域排行保持前三甲。11月,区域备案1399套,相比高峰期约2000套左右的备案量有所下滑,开盘项目减少成为关键影响因素,据监测,11月,区域开盘项目约5个,相比高峰期的9月减少一半。
??? 虽然区域新盘有所减少,但新开房源去化情况依旧火爆:丽岛漫城11月13日认筹,246套房源,半天时间即认筹近500组,21日开盘当天去化95%,几近售罄;坐标城11月20日加推,均价8800元/㎡,不足100套房源到场约200组客户,当天即销售90%。光谷作为全国第二个自主创新示范区,政策利好不断,区域内高校学府、科技及创意密集型企业云集,汇聚国际行业领军人才及国际高管人员,人才层次高,购房实力强,源源不断的人口保障了市场需求容量。而在“十二五”规划中,光谷成为新能源产业及环保产业的承担主体,区域产业规模进一步扩大,也将为区域市场带来更多的需求群体。
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??? 5、全市11月均价小幅下降,江汉区均价再过万元
??? 11月,全市备案均价为6532元/㎡ ,环比下降313元/㎡,降幅为4.58%,环比小幅下滑。从区域备案均价看,江汉、洪山、青山、经济技术、江夏等5区备案均价环比上涨,但涨幅较小,基本不超过3%;硚口、东西湖、武昌、汉阳、东湖高新等7区备案均价环比下滑,硚口、东西湖区环比降幅超过10%,武昌、汉阳区环比降幅约7%,其余区域降幅不超过3%。其中,硚口、武昌区受经适房备案影响,均价下滑(硚口区经济适用房11月集中备案,占区域总量的49%;武昌区经适房备案约占区域总量的10%);东西湖区低价房源集中备案拉低均价(美联奥林匹克花园前期房源集中备案254套,均价不足4000元,沿海赛洛城集中备案116套,均价不足5000元);汉阳区受人信汉商银座还建房集中备案影响,均价亦回落(人信汉商银座还建房11月集中备案94套,居区域首位,均价4012元)。
??? 从区域均价排行看,江汉区11月均价为10003元/㎡,重回万元以上,菱角湖万达广场、万国花园、三金华都、泛海国际居住区等高端项目集中备案,整体提升区域备案均价,菱角湖万达广场11月备案321套,占区域备案量的35%,均价10179元/㎡;万国花园备案118套,均价11121元/㎡;三金华都、泛海国际居住区备案量均超过60套,均价亦在万元以上。武昌区备案均价9319元/㎡,居第二位;洪山区备案均价居第三,为7721元/㎡。汉阳区备案均价亦超过7000元/㎡,为7508元/㎡。
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??? 楼市强压政策下,市场成交不降反升。通货膨胀预期加强,在资产保值意识下,没有“限购令”的约束,投资客户再度活跃。一方面是一个接一个的地王推高楼市预期,一方面是近40%的潜在购房者期待楼市三次调控;一方面是中心城区在拆旧建新的城市更新中价值的凸显、进入万元时代,更有超大平层进入高端视野;另一方面是平和的中产变成敏感的中产、愤怒的中产、弃房的中产。武汉城市首位度——对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应,是其他城市不可与之比拟。“大工地”的武汉楼市需求不容小觑。这成就了武汉楼市的“抗跌性”,在较大泡沫风险中进入高位阶段。

?全市总体销售数据监测


全市及重点区域成交构成监测

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