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市场动态 / MARKET DYNAMICS

武汉给力,楼市聚集效应凸显

编辑:信息IT部 发布时间:2011-01-14 点击次数:497

??? 2010年,楼市跌宕起伏。6次提高存款准备金率创下中大金融机构18.5%的历史高位、2次加息、差别化信贷首次覆盖刚需对象、税费优惠调整、认房认贷、跨地置业限贷、公积金贷款利率同步提升并纳入差别化利率、土地增值税预提调高、土地清查,调控不力问责……全年国字号文件有“国十一条”“国十条”“国五条”,全国性政策文件不下100个,调控密度前所未有,调控内容涉及融资、土地、税收、保障等供应需求全方位,调控密集贯严厉穿2010全年。

??? 2010年,武汉给力。继东湖高新区获批为第二个“中国自主创新区”,2010年3月8日,武汉通过国务院正式批复,上升为“我国中部地区的中心城市”,城市发展站到了一个新的“制高点”上:武汉大道全面提速内环,三环线全线贯穿,城中村改造如火如荼,高铁站投入使用,各条城际动车组线路相继开通,综合体项目提升居住价值,武汉地区生产总值预计达5200亿元以上、增幅达15%,是进入“十大5000亿元俱乐部”的唯一中部城市;是入选 “全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜(2010)”前十强的唯一中部城市……

??? 2010年,武汉楼市火了。在虎虎生威的调控中,中国城市首位度最高的城市之一,2010年武汉楼市聚集效应凸显:

??? 1.武汉不缺地,土地出让规模空前
??? 新葡萄京娱乐app数据平台监测,2010年全市土地市场出让规模空前,出让宗数、出让面积、规划建筑面积、出让金额等各项指标均创历史新高,呈现成倍增长态势:共成功出让土地199宗,同比增加102宗;累计成交面积21531亩,同比增长64%;可建规模4189万方,同比增加1.4倍;全市土地金额达751.64亿元,是去年的2.5倍。二环线内不缺地,城中村用地供应量大。新葡萄京娱乐app数据平台监测2010年,城中村地块净出让规模超过6000亩,可建规模超过1500万方,约占全年土地出让规模的1/3。

??? 2.外地房企大规模进汉,武汉城市地位跃升
??? 随着城市升级浪潮出现,成熟房企的全国布局进展迅速。市场将横跨南北东西,遍布沿海内陆。武汉正在成为楼市主战场。据9月公布的“2010中国房地产品牌价值研究” 显示,全国TOP50的地产企业中, 13家外地企业已进驻武汉市场。这些房企中,有较早进入武汉市场的万科集团和沿海绿色家园集团;也有近期刚刚进入的北京首开集团、阳光100置业集团等企业。此外,上海绿地集团,中烟集团,朗诗地产、英特宜家购物中心、嘉德置地集团、奥特莱斯等也纷纷进驻武汉。已进驻武汉的外地来房企继续扩大市场份额。新葡萄京娱乐app数据平台监测,2010年外来房企项目销售总额达325亿元,市场份额占45%,占比同比增加18%。其中,万科地产销售金额53.1亿元,销售总额翻一番;万达销售额48.2亿元,菱角湖万达广场成为全市销量第一盘;保利销售额29.76亿元;金地集团、新世界、恒大、广电、世茂、融侨集团6家销售金额亦均超10亿元。2010年,外来房企业绩再创辉煌。越来越多的外来房企进入武汉,将为武汉开发水平的快速提升带来契机。

??? 3.武汉商办楼市起飞年,进入群聚时代
??? 住宅市场的监管为商办等经营性地产创造了机会。2010年,武汉商业楼市在万达、福星惠誉、利嘉置业、世纪华宇、金马家居等企业的带动下,进入产品多元化的缤纷时期, MALL、购物中心、商业街、底商、专业卖场在中心与新区以创新的形态而展现,为市场提供更多选择。新葡萄京娱乐app数据平台监测,2010年,全市商业成交面积为93万方,同比增加63%,相比2007年亦增加29%,创历史新高。综合体项目,一年间也如雨后春笋般进入市场,据不完全统计,武汉综合体项目多达26个。目前万达菱角湖开业、福星惠誉国际城一期即将全面交房。

在建与在售综合体项目


??? 4.写字楼进入价值重塑阶段
??? 2010年武汉进入总部经济,全市写字楼回暖。新葡萄京娱乐app数据平台监测,2010年成交面积达27.38万方,同比增加64%,相比2008年增加34%。随着武汉城市发展、中部中心城市地位的确立,吸引着越来越多的全球性、全国性大型企业进驻武汉,再加上武汉现有企业的扩容以及本土企业的发展,对于写字楼的需求旺盛。从传统的政府事业低层办公楼到以泰合广场为代表的写字楼项目,再到商住办公物业,然后到目前的城市综合体、企业办公社区以及LOFT、SOHO、MOHO、STUIO等创新型办公物业。武汉写字楼市场在发展过程中,除在档次上逐步从低端向高端迈进,在区域上逐步由市中心向远城区扩散外,在功能上则逐步从单一走向多元化。2010年,写字楼开始发力,价格提升。新葡萄京娱乐app数据2010年,武汉写字楼成交均价为7637元/平米,比同期住宅均价6226元/平米高1411元/平米,同期涨幅达42.51%,远高于14%的住宅增幅。同时,写字楼与住宅价差进一步拉开。

??? 5.高端楼市向豪宅迈进,“大平层总动员”序幕拉开
??? 2010年,武汉高端住宅市场经历了调控的洗礼,呈现出更多的特色:高端物业数量更多,售价更高,在地域上由原先集中内环向二三线外扩,在建筑表现形式上综合体重塑居住新的价值体系,大平层豪宅序幕拉开。高层高端项目可达32000元/㎡、别墅可达45000元/㎡,武汉高端项目树立新的标杆。二环线内也开始出现大量别墅规划组团,江夏、盘龙城别墅楼市风生云起。同时高端产品进一步升级,产品创新、特色鲜明,从当栋占地、室内展示、地下空间、配套服务等方面升级。与此同时,城市中心大平层项目如雨后春笋般涌现,泰然南湖玫瑰湾、御江苑、万达公馆等平层户型超过200㎡项目多达9个。新葡萄京娱乐app数据监测总供应面积共计约66.89万㎡/约2629套,约为2009年商品住宅成交总面积的5.87%、成交总套数的2.4%。

??? 区域投资热点的兴起给房地产市场带来新的契机。2010年武汉楼市在短暂的阵痛后,大规模拆迁人群、适婚人群以及资金流动性过剩、高涨的通胀预期带来的投资者撑起武汉楼市。2010年全年销售住宅与09年度持平,成交商品住宅面积1147.62万㎡,同比增加0.76%,成交套数111962套,同比增加2.44%,成交金额714.49亿元,同比增加14.87%。2011年,楼市发展契机与挑战并存:

??? ■2011年无疑又是楼市调控年
??? 2011年全国信贷额度缩减成定局,可能进入多次加息的稳健性货币政策;住房双轨制思路成型,保障性住房进入实行阶段;同时调控将继续加强对原有政策的实行,并可能进入加税周期,大量新税种会出现,除了现在房产税试点加快,或者跟物业、房地产相关的税收之外,还有环境税和矿产资源税等很多方面的税,这些税目、税种的提出影响会很大。此外,关于限购、预售资金管理等政策覆盖面极可能扩大。未来的楼市调控,无疑将是更加全面。

??? ■未来供应局面调整
??? 2010年土地可建规模达4000余万方,相当于武汉1.5-2年的施工量,未来潜在供应量大。同时09年来1700万方大规模的出让土地进入生产阶段,未来供应局面将发生变化。同时,区域格局将变化:除光谷将继续成为热点外,江夏、汉口火车站北、巡司河、汉阳等区域价值面临提升;武昌向商务、规模化、综合性等国际化形象产品迈进。

??? ■商办物业进入“快车道”
??? 2011年,在中国房地产从房地产资本向产业资本发展的趋势下,商业地产、写字楼、养老地产、旅游地产等产业型地产将迎来发展机会。在轨道交通、商务氛围形成中,也将会得到政府更多的鼓励,吸引更多的投资者与运营商。武汉商业迈入旅游、购物、休闲、养生、学问等多元时期。

??? 城市化进程正在寻找它的纵深,开发企业开始转战大江南北。以万科的千亿业绩为界,中国房地产已经翻过了野蛮而火热的一页。而未来决胜的要素则在于对城市发展趋势路径的领悟和把握,以及为客户创造和增加价值的能力。武汉成为中国楼市“4+X”中的重要城市,为此,大家当充分了解市场、并敬重市场,提升服务品质,抓住市场机遇,才能在市场中健康长远的发展。

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