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市场动态 / MARKET DYNAMICS

限购令对武汉楼市的五大影响

编辑:徐丹 发布时间:2011-01-15 点击次数:418

??? 2011年1月15日,“限购令”终是来到武汉。

??? 武汉“限购令”具体政策为:自2011年1月15日起,暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的,不予办理房地产相关登记手续。
??? 与北京、上海、深圳、广州、厦门、宁波等近20个“限购令”城市相比,武汉“限购令”主要存在“过往住房既往不咎”“无纳税或社保证明一刀切”两个差异。给了武汉一定空间,也促进了楼市格局与量价的调整:

??? 1.调整供需结构,郊区房迎来机会
??? 武汉限购政策只限于“七大中心区”和“两大开发区”,不包括金银湖、江夏、盘龙城等远郊区域,这与当前的区域供应结构相匹配:中心城区商品住房供求关系偏紧,价格上涨幅度快;而黄陂、东西湖、江夏供应较充足。通过区域限购调节住房需求,一方面体现了“调需求、促供应”以需求限制为供应争取时间的调控思路;一方面将引导如不能提供证明的市外省内等部分客户向郊区流动,为郊区房迎来机会。

??? 2. 外地人置业受限覆盖面更广泛,中心城区“很受伤”
??? 与北京、上海、深圳、广州、厦门、宁波、天津、南京、杭州等近20个已出台“限购令”相比,武汉“限购令”在限制外来人口置业的覆盖面更广泛。此前,一些经济实力强劲的投资者是可以绕开二套、三套房贷门槛,进行全款买房的,是经济实力的一次限制,是没有购买次数的限制。而武汉“限购令”来了,这批投资者中只有是武汉户籍或能提供纳税或社会保险缴纳证明的,才能再次新购一套商品住房;有经济实力、无纳税、社保证明暂停在中心城区购买新建商品住房。出台“限购令”城市中,有同等规定的仅有宁波、深圳、福州、广州等为数不多的几个城市——这对于外来置业比例达40%以上的武汉来说,中心城区 “很受伤”。

??? 3.行政指令引导,二手房、商办楼市迎来春天
??? “限购令”中,针对的市商品住房的购买次数限制,商办楼市再度不受政策限制。而2011年仍面临的是通胀、资金流动性过剩问题。对住宅的限制购买,尤其是对外地人置业受限覆盖面的进一步扩大,将进一步引导社会资金由住宅向商办物业转移。同时,对于不能提供纳税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民,暂停在中心城区购买新建商品房,给存量商品房带来发展机会。二手房市场住房供应量将收缩,由出售转为持有,调整了存量市场销售与租赁关系,促进租金、二手房售价的上涨。

??? 4.春节时期,返乡置业局部受阻,成交面临回落
??? 限购令1月15日实行,没有截止期限。中心城区的稀有性、配套性,将促使市场购买进入慎重期,观望可能再度来临。同时,按照市场规律,春节为返乡置业高潮期之一。武汉“限购令”在春节前夕颁布,限制了不能提供证明的此前可以办理贷款购房的市外省内客户,同时将有能力全款买房但不能提供证明的市外省内客户拒之门外,将会对武汉边缘的“1+8”城市置业者造成影响,对“1+8”购买客户较多的区域形成不利,成交量面临回落。

??? 5.从价到量价,2011年调控更广
??? 楼市调控已经从对价的限制到量价的全面限制,北京、上海、广州、深圳等一线城市“限购令”下,楼市出现短暂成交量回落后反弹压力聚集,带动周边城市和部分热点区域非限购城市的成交量反弹,骑虎难下的住宅“限购令”覆盖面进一步扩大。2011年,“限购令”覆盖武汉,拉开了2011年调控的序幕。以“限购”为供应结构性的调整争取时间,2011年调控进入落实阶段。


??? ■政策解读:

??? (1)成年子女与父母不属同一购房户
??? 本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,……

??? (2)过往住房既往不咎
??? 自2011年1月15日起,暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。

??? (3)无相关证明一刀切
??? 不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市中心城区购买新建商品住房。

??? (4)二手房不受限制
??? 不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市中心城区购买新建商品住房。

??? (5)外地人也“限购”
??? 不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市中心城区购买新建商品住房。

??? (6)开发机构及其经纪机构检验购房人资格
??? 房地产开发企业及代理销售的经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前,应履行对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务。核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料,登录“备案管理网上签约系统”进入“新建签约”栏目,输入购房人及家庭成员相关信息,核验购房人的购房资格。

??? (7)开发商“串通”购房人将受罚:暂停网上签约,并承担给购房人造成的经济损失
??? 对于违反《通知》规定,未履行告知和审核义务,或与购房人串通、提供虚假证明、信息的,一经查实,房管部门将暂停其网上签约,并将其违规行为记入房地产开发企业和经纪机构信用档案。房地产开发企业及代理销售的经纪机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担;因购房人提供虚假证明、信息造成的损失由购房人自行承担。

??? ■政策提示:

??? 1、根据市政府《关于进一步加快保障性住房建设,加强房地产市场调控,稳定住房价格的通知》(武规政(2011)1号)文件规定:自2011年1月15日起,暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区新购一套商品住房;不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市中心城区购买新建商品住房;对违反规定购房的,不予办理房地产相关登记手续;
??? 2、家庭成员全部为本市户籍的、家庭成员部分为非本市户籍,但购房人为本市户籍的、家庭成员全部为非本市户籍,但购房人可提供纳税证明和社会保险缴纳证明的,均可在本市中心城区新购一套商品住房;
??? 3、境外个人购房的按国家有关规定,境外个人只能购买一套用于自住的住房,并提供有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明及个人在境内无其它住房的书面承诺;
??? 4、两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的,按共同购房人已分别新购一套商品住房对待。
??? 5、“中心城区”的范围界定为江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区。

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