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市场动态 / MARKET DYNAMICS

商办物业征税调整影响性分析

编辑:资源中心 发布时间:2011-03-04 点击次数:507


??? 在当前住宅市场接二连三的调控声中,一直被排除在外的商业地产本次亦不能幸免,继新汉版“限购令”后,武汉又出台关于存量房税收制度的调整。即2月28日,武汉市地税局、市房管局联合发布《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》(武地税发[2011]10号)。规定于3月1日起对非住宅(含商铺、写字楼、厂房等)存量房转让开征土地增值税和个人所得税。新葡萄京娱乐app理解:这是对税收渠道的监管,对调整的对象——非住宅的影响较小。

??? 1、商办税费“先税后证”是武汉规划发展下的必然
??? 商办流转税费增加作为武汉当前特有的调控行为,与武汉城市规划及市场特征密不可分。在政府推动下,依托轨道交通,武汉商业市场逐步形成远郊专业市场及城市综合体下的多中心格局。而居民消费习惯的改变、消费品质的提高,促使商业物业逐步细化,向多元化发展,从而促进武汉商业开发进入加速的新时期。商业供应用地的增加亦为市场的快速发展创造了条件。面对当前如火如荼的商业地产,武汉政府发布税费调整,“先税后证”,封堵漏洞,严格征收渠道,一方面与全国楼市由短期的控制需求、促进供应向税费周期、土地改革等远期调整相同步;另一方面,也是在武汉大量非住宅物业进入快速时期的一个调整,以降低商办公物业本质用途被削弱。

??? 2、严格征收渠道,非住宅转让成本增加1倍
??? 根据通知要求,个人转让非住宅,在原有契税(4%)、营业税(房产增值部分5.8%)基础上,采取“先预征,后清算”的方式进行联合控管土地增值税,个人所得税若无完整、准确、合法的有关凭证,按照计税价格的3%征收。一些避税方法被封堵,商铺转让成本大幅增加。则商铺、写字楼、商业SOHO、LOFT商务公寓等商办物业在转让过程中将增加8%的成本,即收益减少8%。以转让总价100万商铺为例,该商铺在转让过程中将多缴纳8万元的税费,转让所得亦将减少8万。


??? 3、商办公物业成资本安全出口
??? 此税收政策的调整,对于短期转让商业物业投资套现的持有者会产生影响。但商业本身的特质与现在的市场机遇,让商办物业成为资本安全出口。

??? 1)住宅沦“限”,商、住购买门槛倒挂
??? 此前,前期密集出台的住宅市场调控政策亦为商办物业的发展提供了前所未有的机遇。武汉新版“限购令”的出台进一步封死了住宅市场投资途径,而二套住房首付上调至6成,更是与商业地产首付5成的购买门槛“倒挂”,在通胀压力下,商业地产无疑成为资金保值增值的有效渠道。资本总是流向价值洼地。在这样的市场环境下,该税收政策的调整,虽然增加了商业地产转让成本,但是对商业市场影响甚微。

??? 2)商业的赢利属性体现其投资价值
??? 商业地产作为经营性的固定资产,对现金流、收入回报均有较好的控制。商业物业通过经营或是收租获取利润,与住宅投资“高抛低吸” 赚取差价的赢利模式有着本质的区别。同时,据统计,2010年武汉社会零售总额达到2523亿元、增长19.5%,2015年预计突破5000亿元。强劲的消费市场为商办物业带来发展契机。税收征管加强积压投机短期行为,维护商业经营环境,将为商业发展奠定基础。

??? 3)武汉商业地产发展前景看好
??? 当前,武汉政府土地出让的规划中通常把商业用地包含在内,众多地产开发商涉足商业地产。在产业向内陆转移与转型,高铁城市轨道交通等重大基础设施建设与城市化深入背景中,武汉商业地产的发展趋势,已现端倪。
??? 武汉商办物业全面发力。2010年,商业物业成交量价均大幅提升,成交量达93万方、同比增加6成有余;成交均价13529元/平方米、亦同比上涨41%,远高于住宅。商业发展势头锐不可当。对于办公物业而言,2010年,写字楼开始发力,一改办公/住宅价格长期倒挂现象,价值重生,高出住宅均价1400余元/㎡;市场需求亦十分旺盛,甲级写字楼更是供不应求,2010年第3季度,武汉甲级写字楼空置率相比2009年末直降9.2%,其中过半写字楼满租;旺盛的需求亦推进租金一路上涨,2010年末高端写字楼租金相比年中普涨5-15元/㎡。存量写字楼市场展现的旺盛需求为写字楼市场发展释放良好信号,随着城市的快速发展,武汉写字楼市场亦将迎来发展高峰。

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附 件:

武汉市住房保障和房屋管理局《公告》

??? 根据市地税局、市房管局《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》(武地税发[2011]10号)以及《省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知》(鄂地税发[2011]13号)文件要求,我市自2011年3月1日起对以下情形的存量房转让征收有关税收政策调整:

??? 一、依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)的有关规定,对单位(是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织)转让存量房和个人(包括个体经营者)转让非住宅存量房的,严格实行“先税后证”管理,即纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时,必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明,房产管理部门方可办理权属转移登记手续。
??? 1、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税的,采取“先预征,后清算”的方式进行联合控管。由办理权属转移登记的房产管理部门所在地主管税务机关负责征收。征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格,按照孰高原则确定计税依据,依规定先预征土地增值税,纳税人凭税务机关出具的完税凭证,到房产管理部门办理权属转移登记手续。武汉市现行土地增值税预征率为:普通住宅预征率为1.5%,非普通住宅预征率为3%,非住宅类房地产预征率为5%。
??? 2、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法需免征土地增值税的,由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请,办理相关免税手续后,凭税务机关出具的免税证明原件,到房产管理部门办理权属转移登记手续。
??? 3、单位转让存量房和个人转让非住宅存量房预征土地增值税后,在办理完毕房屋所有权证转移登记的30日内,向房地产所在地主管税务机关提交土地增值税清算申请资料,由房地产所在地的主管税务机关办理相关清算审核手续。

??? 二、对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证,能够正确计算应纳税额的,采取查帐征收,依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

??? 三、个人无偿受赠房屋(含住宅和非住宅)征收个人所得税的规定,仍按《武汉市地方税务局 武汉市住房保障和房屋管理局关于个人无偿受赠房屋不征收个人所得税有关问题的通知》(武地税发〔2009〕184号)和《武汉市地方税务局关于个人无偿受赠与不动产土地使用权有关税收问题的通知》(武地税发〔2009〕207号)相关规定实行,对属于不征税范围的赠与人、受赠人办理相关手续后,不征收个人所得税;对不属于不征税范围的受赠人和受赠人转让受赠房屋的,按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定实行。

??? 四、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

??? 五、我省境内所有缴纳增值税、消费税、营业税(以下简称“三税”)的单位和个人,按其实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加,房地产交易营业税及附加随之由5.775%调整为5.8%。

??? 六、上述税收政策调整规定由市地方税务局负责说明


武汉市地方税务房管局
武汉市住房保障和房屋管理局
二〇一一年三月一日

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