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市场动态 / MARKET DYNAMICS

限购令下武汉楼市六大变化

编辑:资源中心 发布时间:2011-03-21 点击次数:470

??? 2011年楼市开局扭曲,房地产行业、财政、土地与紧缩货币等政策叠加,楼市不定风险持续扩大,购买力也受到越来越多的挑战。同时,两会上保障房与房产税成为关注焦点,保障房进入资金筹措、“军令状”的开发建设中,保障房与商品房两条平行市场将形成。武汉2011年保障性住房将达11.17万套,与“十一五”总量持平,各种房源将分流部分商品房消费。此外,住建部督促各地房价调控目标3月底必须公布。房地产行业、尤其是住宅市场环境不如从前。在这样的市场环境中,武汉楼市在产品、需求等方面快速变化:

??? 1、成交量大量萎缩,环比减少50%
??? 在密集政策轰炸下,武汉楼市整体成交自2010年12月以来连续3个月环比回落。其中1月,汉版限购令落地,全市(增加蔡甸区、新洲区、汉南区三区)商品住房备案10620套,备案面积107.44万方,环比分别-5.39%、-4.42%;同比分别-29.12%、-31.61%。2月,春节淡季,加之新汉版限购令、新国八条、存款准备金率、加息等政策步步紧逼,调控严厉,严重打击市场信心,市场成交明显回落。全市商品住房备案4633套,备案面积50.09万方,环比分别-56.37%、-53.38%;同比分别+19.72%、+28.53%。

??? 2、均价企稳,远城区与中心区域价格出现分化
??? 在陆续出台的楼市调控政策冲击下,市场价格分化与下行压力显现。2011年1月,全市成交均价6434元/㎡,环比下降1.9%,2月成交均价6685元/㎡,环比增加3.91%。而2010年同期,即2010年1月楼市均价环比-3%、2月环比增加18%。
??? 通常进入新的一个销售旺季,楼盘价格会根据产品结构调整与随行就市、选择跳涨。而今年随行就市,2月武汉均价仅增长3.91%,与去年2月价格涨幅相比,当前价格涨幅明显放缓。而其中1月15日汉版差别化的限购令,促进郊区楼盘价格上涨是导致2月整体均价微涨的主要原因。
??? “1.15限购令”出台一个月时间内,全市200余个项目中,价格相对稳定项目占比3/4;价格上涨项目占比23%;价格下降项目占比2%。从项目分布看,涨价项目中近半数位于江夏、黄陂、东西湖等远城区。其中,黄陂区有44.83%的楼盘价格出现上涨,整个黄陂区域的涨价盘占全市涨价楼盘总量的24%,东西湖区、蔡甸区、江夏区则分别以10%、8%和7%的占比紧随其后。此外,限购区域内除洪山区涨价项目较多,占比29%外,其余区域涨价项目少。“1.15限购令”将远城区排除在外,为远城区楼市发展提供机遇,推进区域均价上涨。
??? 但在2月22日全面限购的新汉版限购令下,楼市价格出现分化,众多郊区楼盘由于在区位、配套方面的不足,同时供应量较中心区大,抗跌性较中心区弱,下行压力较大。从历次下行楼市看,郊区楼市通常是下行通道楼市中最脆弱的区域。众多郊区楼盘在积极组织看房团,以特价房、贴息、5万以上额外优惠、93-96折的折扣等方式促进销售。



??? 3、限购令下购房者偏向于终极置业
??? 汉版限购令的出台,限制了购房者置业需求,有限的购房机会使得购房者更为谨慎,在户型选择上,更偏向于能一次性满足住房需求的户型产品,对过渡性小户在功能结构上要求较高。从户型成交看,1月,90㎡以下户型为市场成交主体,占比44%;2月,90㎡以下户型成交占比明显减少,环比减少18%,而90-120㎡户型、120-140㎡户型、140㎡以上户型成交占比则均有所增加,环比增幅分别为2.61%、12.17%、3.21%。从项目开盘情况看,金地格林春岸加推14#楼,以82㎡两房、102㎡两房变三房产品为主,开盘成交约三成,成交房源中,两房变三房产品占比约7成。



??? 4、全面限购下,住宅平均去化不足40%
??? 对比新版“限购令”出台前后项目开盘去化情况,可以看出,新版“限购令”进一步限制市场需求,住宅开盘去化明显下滑。限购令出台前,重点监测住宅项目开盘平均去化率约54%;限购令出台后,万科、金地、福星惠誉等品牌企业纷纷推盘,武汉监测项目平均去化率仅为39%,相比政策前减少15%。其中,徐东某精装公寓,面积52-57㎡,总价55万起,开盘去化47%,项目主推可变2房户型,在企业品牌、地段优势等基础上,快速摸底,临时增加优惠,并通过价格杠杆,紧抓过渡性刚需客户,最大化调整与锁定客户转筹;同等面积段下,2房结构居室去化较单间去化比例高。此外,武昌长江江畔杨园某项目于3月12日加推4号楼80余㎡户型(由4号楼1-9层165㎡户型拆分而得,约20套),均价1万元,户型均有面积赠送,房源性价比相对较高,当前基本售完。

??? 5、限购令下商业用地项目成交活跃
??? 相比住宅,商业项目持续高去化。水岸国际LOFT、百城商街均于1月开盘,分别推出41-83㎡LOFT产品、10-30㎡商铺,开盘去化均超过90%,年后,经开万达广场于3月推出精装SOHO商用小户型,面积30-55㎡,开盘去化亦达到93%。

??? 6、品牌宣传与助购成当前楼市主旋律
??? 经历多次调控政策的洗礼,开发商快速反应。在推广上,积极利用资源整合效应,通过企业品牌传播途径,多盘联动,带动项目产品信息与促销置业计划信息,实现企业战略快速运作。福星惠誉3月青城华府、水岸国际等楼盘竞相入市,为客户提供多元化高性价比产品,受到市场热捧;万科于2011年3月1日至2011年4月30日,推出“春暖花开,六盘出新”活动;绿地集团启动亿万基金置业计划,武昌绿地国际金融城、汉阳绿地新都会双盘联动;融侨集团旗下九大城市所在项目联合推出——“2011融侨绿色行动”,武汉融侨融侨华府、融侨锦江、融侨锦城三盘联动;长城建设——十年八座名盘,不可磨灭的城市精品与品牌领袖印记;保利地产——8大品牌项目连袂,城市梦想,一路同行。品牌与助购等计划,为市场提供了机遇。

??? 面对调控政策消化期的观望,2011年楼市破冰之行也随之开启。限购限制是资格,不是购买意愿。通常限购的产品意味着稀缺。随着限购令投资性离场,市场也将回归正轨。2011年楼市,自住型将主导市场,大家当抓住城市发展机会,顺应市场,有效吸引客户上门,抢先抓住当前市场上有限的刚性需求及首次改善需求客户。


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